現在１０位です。最近ちょっとサラリーマンも忙しくなってきました。
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札幌３棟目で滞納が発生しています。
滞納されているのは、就職活動中のお客様。ご入居いただくにあたり、札幌市の公的支援プログラム
「離職者のための『住宅手当緊急特別措置事業』」の申請をしていただき、家賃補助を受けながら
就職活動をすることをお願いいたしましたので、家賃は滞納をしていません。滞納されているのは
駐車場の利用料金です。さすがに札幌市も駐車場料金までは面倒を見てくれないようです。
「離職者のための『住宅手当緊急特別措置事業』」は最大６ヶ月が期限となっております。
駐車場料金を払わないということは、おそらくこの家賃補助がなくなったタイミングにおいて
入居者様は残念ながら家賃も払わなくなるのではないかと予想されます。
勿論、そうなる前にこちらからの働きかけは必要かと思います。たまに連絡を取り状況把握したり、
就職先が見つからないなら車を売って生活保護にするよう薦めたりして、出来る限りこの方に
家賃を払っていただくことを考えるべきでしょう。入居募集するのは手間がかかることですから。
ただ、３ヶ月入居してまだ就職できていないというのは、６ヶ月入居したところで就職できるか
少し怪しいところはあります。そうなってしまったら、滞納街道まっしぐらですね・・・。
こういう最悪の事態も予測して、この方との契約は「６ヶ月の定期借家契約」としていました。
家賃補助が切れる段階で、状況を把握して家賃の支払い能力がなければ解約とするイメージです。
広告料に関しても作戦は打ってあり、札幌の通常の商習慣では３ヶ月以内の短期解約の場合に
仲介業者様に広告料の返還を求めることが出来るのですが、この方は６ヶ月としております。
というわけで、よほど居座られたりしない限りは、駐車場代のみの損ということで収束できます。
稼働率を維持する為、他の大家さんが受け入れないような方も積極的に受け入れている私ですが
ただ無策に滞納しそうなお客様をホイホイ入居させているわけではありません。最悪の事態を考え
どこまで被害が出るかを考えて、打てる手立ては打っているつもりです。
現時点で担保できていないリスクは、居座られて居住権を主張されるリスクと部屋を汚される
リスクの二つです。他にもあるようでしたら是非教えていただければと思います。
管理会社さんは、駐車場の料金を払って貰えないので駐車場のみ解約ということで進めたいと
申し入れてきております。この判断については致し方ないでしょう。私が遠隔大家ではなければ
必殺さんの真似をして調停をするのもいいかもしれないのですが、今回の方より先に調停をして
回収すべき滞納者の方もいらっしゃいますので、解約は解約で進めていただこうと思います。
追い出したら大家の負け、とは必殺さんの名言ですが、今回は負けにしちゃいます（汗）
今日はクロノスさんの新築見学会、明日はケイマンさんの新築見学会です。
最近皆さん新築多いですね〜。あやかって私も新築建てたいです。頑張ります。
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中古も今の時期はなかなかいいの出ないですけど、先をみたら新築はあまりメリット感じてないです。
場所にもよりますがリノベ部屋もどうかと思ってます。
お金をかけて家賃に反映させて、その家賃を払ってくれる人はいるかもしれませんが、無理してるのか、なんか長居してくれない感じするんですよね。。
お金かけないリノベは大賛成ですが。
新築一辺倒になる気はありませんが、ポートフォリオの
一部を新築にしていくことは非常に有効だと思っています。
個別事由によって変わりますが、新築ＲＣと築古（築２０年）ＲＣを比較すると
新築は家賃下落リスクが大きいけど、滞納リスクは低い。出口は取りやすい。
中古は家賃下落リスクが小さいけど、滞納リスクは高い。出口は取りにくい。
と考えております。
新築を持って、家賃下落や大規模修繕が発生する前に
売ってしまい、新しいＲＣ新築を購入する・・・。
このサイクルができれば、かなり面白いと思います。