2013年03月15日

痛みを分かち合う。

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東京1棟目、内見があったことがわかっている業者様に関しては、後で電話して他決になった

理由をヒアリングするようにしています。ここで改善すべき事項があれば、すぐ改善するのですが

出てくる理由が「別の駅の物件にされた」「部屋が狭いのが厳しかった」など、改善しようがない

内容が多く、ほとほと困っております。



内見自体は数も増えてきており、認知度は上がっています。広告料もつけているので、その点に

おいては優位性はあるようで、業者様からの問い合わせは多いようです。インターネットでの

入居者様からの問い合わせもそれなりにいただけているのですが、内見に結び付いていないという

事実から推定するに、広告料があるので業者さんは頑張って連れてくるけど、もう一歩決め手に

欠けている、ということと推論を立てました。



その「決め手」を何にするか。本当は先日撮影した写真や動画にしたいところなのですが、

残念ながらまだ写真は出来上がっておりません。仕方がないので、もう一段賃料を下げる方針で

入居者様へのメリットを出すことにしました。



ただ、このままずるずると下げっぱなしでは悲しいので、さらに即効性のある対応をしたいと

思うところに、よく新築の懇親会などでお会いするユニオン・メディエイトの久保田さんの

募集条件、いつ変えるか!?」を読んで、ヒントを得ることができました。



※ユニオン・メディエイト様には管理をお任せしたことはないのですが、色々な面でご相談に

 乗っていただき、大変お世話になっている方です。UM社の宣伝としてではなく、頼りになる

 仲間が役に立つ記事を書かれていたので、リンクを貼らせていただきました。管理会社さん選びに

 悩んでいる方がいらっしゃれば、ご相談してみてください。



東京1棟目の管理会社さんは、自社で決めたら手数料はかからないものの、他社の営業マンが

決めたら手数料1ヶ月を徴収する料金体系となっています。この自社で取る分の1ヶ月について

少し客付業者様側に回してもらえないか、と交渉をしました。そうすることで、客付業者様の

広告料が増えるので、さらに販売促進活動が加速すると読んだためです。



先方の利益を削ることになるので言い出しにくかったのですが、決まらない物件を放置するのも

管理会社さんとしては良くないことだと思いますので、勇気を出してお願いしてみたところ、

「広告料を今の1.5倍に増やし、うち半額を管理会社さんが負担する」という方針を提示して

いただくことができました。良かった!これでダメって言われたら、私は人を見る目がないなと

ガッカリするところでした。この管理会社様は朴訥としていて自分のところの利益に過剰には

こだわらないと読んでいたので、きっと力になってくれると信じていました。そしてその通り、

私が想定した答え(=追加分の広告料のみ負担)より一歩踏み込んだ内容を出して頂けたのが

嬉しかったです。。



今までの経験則ですが、広告料の値上げをして決めた場合って、短期退去する割合が少し多いと

感じています。ですので、できれば東京ではやりたくなかったのですが、この際やむを得ません。

入居していない状態の方がストレスになりますので、多少のことには目をつぶり、まずは入居を

していただける体制を目指したいと思います。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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