2013年03月11日
近隣対策と水道の痛い出費。
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昨日予告した通り、土曜日の午前中に行ってきた東京2棟目の近隣の皆様へのご挨拶のことを
ブログ記事にさせていただこうと思います。不動産っぽい言葉で言えば「近隣対策」となりますが
「対策」と言葉がちょっと他人行儀と言うか、人と人との付き合いと言うには失礼なワードに
思えますので、ここは「ご挨拶」としようかと思います。
楽しい不動産投資を応援する会 会長がブログ記事で「土曜日の午前10時が近隣対策に最適」と
おっしゃっておりました。個人的に理由を伺ったところ、在宅率が高くて一番穏やかに対応をして
いただける時間帯なのだそうです。ということで、私もその事例を模倣し、管理会社さんと調整して
土曜日の午前10時にお邪魔させていただいた次第です。
近隣には事務所も多く、実際に訪問したのは5戸でしたが、在宅率は脅威の100%。
さすが土曜日の午前10時。先人の教えは偉大です。
ご近所の方も色々な人がいます。インターフォン越しにしか対応しようとしない奥様もいれば
隣の家とは仲良くしていたのに、売ったことすら知らなかったと残念そうな顔をするおばさん、
町内会費の徴収のことが一番気になる町内会長さん、ここぞとばかりに気になることを根ほり葉ほり
聞いてくるおじさん、などなど。人それぞれ色々な反応がありました。
今回、私はあくまで後ろからついていくだけで、ご挨拶をするところ以外は管理会社さんに
お話してもらうようにしました。連絡先も基本的には管理会社さんの担当の方の情報だけを
出すようにしてもらっています。
いくつか印象に残った会話を引っ張り出してみます。
現在、せっせと工事をしている店舗さんが荷下ろし以外でもトラックを店舗前に置いているから
自分の家の車を出すのが大変だということを言っている方がいましたので、そこについては
管理会社さん経由で業者さんに注意してもらうことにしました。一度は直接そのことを指摘して
止めてもらったのに、また最近置きはじめたと不満そうにしておりました。再度指摘しに行ったら
管理会社さんから許可を貰っていると言い出したそうで・・・。誰も許可してないってば。
借主さんに管理会社さんから働きかけてもらおうと思います。
あとは建物の防犯カメラが気になる方もいるようで、あのカメラがうちの方を向いているような
気がするんだけど、と声をかけてくる方もおりました。そちらではなく、物件の入口めがけて
写しているんですよと説明をしましたが、なるほど、そういうところが気になるケースも
あるわけですね。想定外でした。
近所にずっと住んでいるチャキチャキの江戸っ子のおばあさま(94歳には見えません)は
飲食店が入るということにびっくりしておりました。火の元だけは気を付けるようにお願いしたいと
言っておりました。あとは近所のお稲荷様が霊験あらたかだから邪険にしないよう注意されました。
関東大震災(東日本大震災じゃないですよ!)を経験した人にそう言われると、お稲荷様の
葉っぱがうちの物件の敷地に飛んでくるとか、そういう文句を言っちゃダメな気がしてきます(汗)
近隣対策、とても良い経験になりました。近所の方もこれでどんな人がオーナーになったかが
わかったことと思います。何かあってもお互いにやりやすいのではないかと思います。
さて、そんな感じで近隣の方へのご挨拶は問題なく済んだのですが、管理会社さんがずっと
「水道の話をしたい」という顔をしておりまして・・・。
水道のおさらい
1階の店舗・事務所は今まで2部屋を一括で借りるパターンしかなかったようで、今回はじめて
2部屋に分割して貸すにあたり、水道が2部屋まとめて検針する形になっているのを分岐して
部屋単位にメーターをつける対応をしなくてはなりません。
ところが、分岐しようとすると「水量が足りない」というシミュレーション結果になってしまう為
本管をさらにもう1本引っ張ってこないといけない状態です。分岐工事をすると、100万単位の
出費になってしまうので、それはさすがに厳しいから私設メーターをつけて毎月私が検針することで
進めたいということを双方で合意しました。
そうやって合意したのに、事前に「水道の説明もさせてほしい」とメールに書いてきていたので
何かあまり良くない話かなあと思ってはいたのですが・・・やっぱりそうでした。
「やっぱり本管から分岐する方向で考えてほしい」
「万が一トラブルになった時に、営業補償などさらに厳しい話になってしまう恐れがある」
いやいや、わかるんですけどこちらも目先の費用のことを考えると辛いわけですよ。
大規模修繕も行ったばかりで、海外のコンドミニアムの積立などにお金を回しちゃっているから
手持ち資金もそれほど余裕があるわけでもないし。そこに、ふたを開けてみないといくらかかるか
わからないというお役所的な工事をつっこまれると、本当に厳しい。お金を借りるあてもさすがに
今回はありません。信用保証協会さんからも、大規模修繕した時「これで当面は打ち止め」と
言われています。手持ちの資金でやるしかありません。
・・・いや、わがままなのはわかっています。契約した以上、その店舗さんが問題なく営業を
できるようにするのは大家の務め。ただ、費用をかけずに何とかする方法がないかを模索して
いただけで、それがダメと言われてしまっては腹をくくるしかありません。管理会社さんも
出来るものをできないと言ってボッタクリをするような会社さんではないのはわかっていますし
これで突っぱねて後々問題が大きくなるのは好ましくありません。
涙を呑んで、先行投資と思いお願いすることにしました。うー、厳しい!でも仕方ありません。
管理会社さんは月曜日になったら水道局に掛け合い、一番安く済ませられる方法を検討すると
言ってくれました。元々考えていた予算からどのくらいオーバーするか、今から怖いですが
ひとまず進めていただくしかありません。何とか頑張って、安く済ませてほしいものです。
不動産は色々と想定外があります。手元資金を全て購入にぶち込んでしまうと、何かあった時
対応が難しくなってしまうというところもあります。資金計画は余裕を持っていきましょう。
私?全然余裕がないからこうやってヒーヒー言ってるんですよ・・・(汗)
早くコンドミニアムを換金しちゃいたいなあ。
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今年になって買い付け3連敗中なので近隣対策の予定はないですけど(´-ω-`)
痛いですね。
大家稼業って、想定外の出費って
しばしばあるので困っちゃうんですよね(^_^;)
既存物件でも近隣対策は有効ですよ〜!
思わぬ出費、けっこうありますよねえ。
資金に余裕をもっておかなくては、と自戒の意味をこめて。。。