2013年02月24日

施主引渡しと新築内覧会。

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現在10位です。東京1棟目に内覧は結局空振りだったみたいです。残念。

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昨日は東京2棟目の施主立会いと仲間の大家さんの新築内覧会、そして自宅で雑務の3本立て。

雑務が終わらず、悲鳴をあげている今日この頃です。



東京2棟目の施主立会いでは、大きな問題はありませんでした。屋上が綺麗になったので、

入居者様に開放して何かメリットを出すこともできるかもしれないなあとか、そんな妄想を

抱きつつ、ざっと見て回りました。手すりの色を派手なものに変えたのは大正解。建物の印象が

だいぶ変わりました。明るい感じになったので、内覧時の印象も変わることでしょう。よきかな。



職人さんが、昨日別の近所の方にも声をかけられたそうです。やっぱり近隣の皆様にオーナーが

変わったことをちゃんと挨拶しなくちゃダメですね。管理会社さんと相談して、一緒に行ける日を

探ってみたいと思います。ご挨拶は土曜日の午前中が一番いいらしい、ということが尊敬する

不動産会社の社長さんのブログに書いてありましたので、そこを狙っていこうと思います。



今まで頑張ってくださった職人さんに手土産を渡して終了。本当にありがとうございました!

いざ綺麗になると、細かいところで気になる箇所がいくつも出てきますが、そこは追々やります。



その後は場所を移動して新築内覧会。元々サラリーマンで大手不動産業者さんでのマンション開発の

経験がある方が、個人でそれと同じように手がけたマンションは、グレードが高い割には驚きの

坪単価でビックリしました。利回りも常識では考えられないくらいの数値をたたき出しています。

こりゃーとんでもなく儲かるなあ・・・というのが第一印象です。



ただ、その開発の中での苦労話のごく一部を聞いただけでも、こりゃースキルのある人にしか

できないな!という感想を持ちました。これはプロの側に近い人だからできることなのだろうと。

自分だったらへこたれてしまうだろうと思いました。



これは考え方やどこでリスクテイクするかという問題なので、あくまで私はこう思います、

というだけのお話と思って聞いていただければと思います。



懇意にしていただいている建設業界の方から

「コンストラクションマネジメントと称してコストカットをするだけのコンサルタントがいる」

と言う話を聞いたことがあります。入札形式で一番安いところにお願いをする形式でコストダウンを

図る手法で、その下げた建設費の何割かが報酬になるということです。



こういうところに運転資金に困っている会社さんが、赤字覚悟の大特価で入札をすることもあると

言うお話でした。そしてコストしか見ていないコンサルタントはそういう会社を平気で採用します。

そんな不安定な下請け業者さんだから、いずれどこかで破産して業界からいなくなってしまい、

その後のメンテナンスをしようにもどんな状況になっているのかがわからないとか、最悪の場合

途中で破産して工事がストップする可能性もあるので、安すぎるのも気を付けないといけないよと

アドバイスをいただいたことがありました。私はそれが頭にあるので、建築の坪単価が相場に比べ

安すぎると、かえって警戒してしまうところがあります。



今回取り組まれた方も、途中で下請けさんが飛んだりして大変だったようです。想定していた

納期よりもかなり時間がかかり、その間にさんざん苦労をしたと伺いました。



事業にはリスクはつきもの。何をリスクとして自分はどこまでなら許容できるか。自分の器と

相談しながら決めていく必要があるんだろうなあと思いました。そして建築の知識など様々な

武器を持っていれば、今回見せていただいたようなすごいものが格安に作れるチャンスも

あるのだなということは、大いに勉強になりました。「建築単価が安いリスク」という、一見して

良いことに見えることの中にもリスクは隠れているんだなということ、そしてリスクを取ることで

それに応じたリターンがあるんだなということもわかりました。あの価格で作れるなら、今すぐ

転売したって大きな利益が出るに決まっていますから、メンテナンスリスクも(自分のとこからは)

転嫁することは可能でしょう。そういう意味ではノーリスクです。



素晴らしい物件を見せていただき、ありがとうございました。施主のOさんに感謝です。



本当はその後の懇親会にも出席したかったのですが、私はやることがたまっていたので帰宅。

東京2棟目のTVドアホンとエアコンの発注、3月頭の札幌と仙台への弾丸出張の手配、自分が

世話役や幹事をやっている各種勉強会や懇親会の予約人数調整及びお店手配、Facebookとブログに

いただいたコメントへの返信、メールの返信など、やることがてんこ盛りです。その上、これ以外に

東京1棟目の更なる資料作りや仙台1棟目の寮利用のお部屋との覚書の文書確認、確定申告の

残りの作業(クレジットカードの明細の整理など)が残っている状況です。来週も時間があれば

東京2棟目の営業に行きたいので、事務作業については週末のうちに時間を作ってやっつけないと

ピンチという状況。致し方なく、今日は午前中の予定をキャンセルして事務作業に励みます。



空室に関係する事務作業や昨年度の確定申告関係の作業をいつやるのか?今でしょう!

今年の分の領収書の整理をいつやるのか?後でしょう!




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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
いや〜、今日はビックリしましたσ(^_^;)

まさか同じビルでセミナーやってるとは!

また来週、お会いしましょう。
Posted by みさパパ at 2013年02月24日 18:39
>みさパパさん

今年は東京でお会いする機会がおおいですね(笑)
東京には貸し会議室がいっぱいあるのに、
同じところでやっているという偶然がすごいです。
Posted by ひろ* at 2013年02月25日 10:14
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