2013年02月20日

PDCAサイクルを意識した空室対策。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。昨晩、過去最高の6位になったので嬉しい気分です。皆様のクリックのお蔭です。

今後ともランキングの応援をよろしくお願いします。バナーをクリックすると順位が上がります。

バナーはこちらです→人気ブログランキングへ



全空の危機にある東京1棟目について、引き続き空室対策を進めています。



まずその一歩として、更なる条件変更を行いました。初期費用を割安にしてお得感を出しています。

きっかけは、ネット上で交流させていただいている仲介業者さんの社長の何気ない一言でした。



「今年の繁忙期は昨年と比べると非常に混んでます」「2月だけで終わる可能性もありますね」



東京1棟目はこの社長のドミナントエリアからは少し離れていますが、同じ東京都内であることから

うちの物件も2月中にある程度の目処は立てておかないと厳しい状況になるかもしれない、という

危機感を抱き、今は成約しやすい条件に変更する方が好ましいだろうという風に考えました。



あとは、先週の週末の内見数についても、こちらが期待したほどではなかったという点も多少は

考慮しています。管理会社さんに具体的な反響数を聞いたのですが、反響はけっこうあって

個人情報(携帯番号など)を聞いているケースも少なくないが、内見なり成約という形での

結果はまだ出ていません。何が原因なのかをもう少し深堀りしたいところですので、管理会社さんに

できるだけその辺を聞いてもらえるようお願いをしました。



あとは情報の浸透度の問題かもしれないということで、資料を更新して仲介業者さんに営業を

かけてきました。昨日は会社帰りということもあり、不動産業者さんの数がそこまで多くない

準ターミナル駅で軽く5件程度営業回りを実施。何社かの営業さんからは「この間紹介しました」

「いい物件だから、すぐ決まっちゃいそうなんですけどねえ」などとコメントをいただきました。

(リップサービスの可能性もありますが・汗)



紹介してくださった営業さんに具体的に話を伺ったのですが、内装や設備は気に入ってくれたものの

希望する駅から1駅離れていたので、最終的には申し込みはもらえなかったそうです。残念。

その営業さんには、手作りの近隣お店マップをお渡しして、生活環境の良さをアピールいただくよう

お願いをしてきました。



また、ターゲットとしているお客様の層を「年収300万〜400万の独身女性で、はじめての

一人暮らしをしようとしている方」という風に定めているのですが、その件について情報交換を

させていただいたところ「400万ある人はもっと広いところに行っちゃいますね・・・」と。

いまどきは年収200万とかそれ以下の方が入居される可能性が高いということでした。

でもそれって家賃払うの辛くないですか?と聞いたら「ご両親が援助するケースが多い」って。

本当にそれでいいのか日本人!?



いずれにせよ、想定するお客様のイメージに関しては、少し目線を下げることにしました。

具体的なお客様のターゲットがないと、適切な戦略には結びつきません。年収が低い方であれば

貯金もあまりないでしょうし、初期費用を低くしてハードルを下げるのが妥当かと思います。

「年収200万〜400万の独身女性で、はじめての一人暮らしにワクワクしている方」

「オシャレな築浅デザイナーズ住宅で過ごすことに憧れる人」という感じに設定しなおしました。



あと、札幌の仲介業者さんに比べて、メール営業の効果がどうも薄いような印象を持ちました。

店舗の代表アドレスに定期的にメール配信をしているのですが、店長さんクラスでもそのことに

気が付いていない人がだいぶ多いなと。札幌と全く同じ方法で配信しているのですが、札幌だと

「メール見てます!」と言ってくれる営業さんがけっこう多いんです。この差は何だろう?

良いメールの投げ方についても、もう少し研究が必要かなと思いました。



それ以外の作戦として、オーナーが直接掲載できる賃貸募集サイトの情報を更新してみたり

物件の特性にあわせた賃貸募集サイトへの新規登録を行ったりしています。5つのポータルサイトに

掲載依頼をかけて、うち3つは情報掲載いただけることになりました。残り2つは審査中です。

首尾よく掲載されて、販路が広がることを期待したいです。



一連の流れをPDCAサイクルに落とし込むとこんなところでしょうか。



【P】

お客様イメージの明確化・・・ターゲットの年齢や性別、年収を明確にする

営業戦略の策定・・・ターゲットイメージに沿った販売促進策を決定する



【D】

営業行為・・・サイト掲載、仲介業者様営業、現地看板設置など



【C】

反響確認・・・内見数、問い合わせ数の内容確認、分析

ヒアリング・・・営業マンの生の声から物件がどう見られているか確認



【A】

追加の施策決定・・・反響の分析を通じて改善点を把握し、改善計画を策定



結果が出るまではしっかりこのサイクルを回していきたいと思います。



全空になる前に結果を出さないとですね。空気に部屋を貸してもいいことはありません。

不動産賃貸業はお客様に快適な住空間を提供するお仕事です。空室になっているということは、

快適な住空間を提供できていないということと捉え、埋めることに注力していきたいと思います。

札幌の物件の繁忙期と東京の物件の繁忙期はうまく時期がずれていますので、2月〜3月の間は

東京1棟目の営業に注力できるのが救いと言えば救いかな。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
うほっ!!

PDCA、、、異業種のノウハウの展開ですね!


いやぁ、、、専門領域なんですが
全然活かせてなかったです!勉強になりました(^^)
Posted by ちくりん at 2013年02月20日 21:09
このブログからリンクをはって、ご自身で別の会社(アメブロ等)のブログにご自身の物件の紹介ブログを作っていくのもありなのではないでしょうか。

ただ、その場合、匿名性の維持という点が保持できないことと、どういう物件を持っているのかというのが一目瞭然となる可能性もありますし、ブログもしくはHPを自分で作るのも手間なので費用対効果の問題もあります。
Posted by しゅうしゅう at 2013年02月21日 00:58
>ちくりんさん

使えるものは何でも使わないとですから!
でも専門だったら、意識しなくても使えているのでは?
Posted by ひろ* at 2013年02月23日 22:31
>しゅうしゅうさん

確かにそれもありかもしれません。
しかししゅうしゅうさんがご指摘されているように、
匿名性の維持が難しくなるという点はリスクと思います。
ブログで色々書いている物件を売りに出したりすると
「あいつの物件だ〜」みたいな感じでさらし者になる、
というリスクがあることは否定できません。
万が一、嫌がらせなどがあって、入居者さんに迷惑が
かかったら目も当てられませんし・・・。
Posted by ひろ* at 2013年02月23日 22:33
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: