2013年02月18日

これから大家さんになりたい方へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。ランキングの調子が良くてけっこう嬉しい今日この頃です。

順位があがれば喜ぶのでランキングのクリックを→人気ブログランキングへ



昨日はこれから物件を買おうとしている方向けに、不動産投資の勉強会をしてきました。



事の発端は、とある飲み会で不動産の話になった際に不動産投資に興味があるという方から

勉強会をやってほしいですという話をふられたことです。



正直、教えるほどのスキルもないし、実績もそれほど出せていないので躊躇する部分はありましたが

それでも「これから買いたいんです」という方に比べれば多少は知っていることも多いですから

そういう方が失敗される可能性が少しでも減るならと思い、企画を立ててみました。



一般論として、1棟目に購入する不動産って、当時の基準では良いと思って買っているんだけど、

あとで振り返ってみると「こういう部分は失敗だったなあ」と反省する箇所があると思うんです。

1棟目からパーフェクトな物件を購入できてウハウハな方とは今のところ出会っておりません。



失敗の大きさが小さければ、サラリーマンの収入などを使って挽回することは出来ると思います。

しかしこれが億単位の物件をドカンと購入していたら、外部の収入で補てんして回復させるのは

ほぼ無理ではないでしょうか。そういう意味では、小さな物件から大きな物件にシフトするような

購入方法がいいのではないかと個人的には感じております。



購入する物件で失敗するのは勉強料だから仕方ないけど、購入する戦略すらも誤ってしまうと

その後のリカバリーは本当に大変になります。



私が過去に一番失敗したなあと思うことは、個人所有で札幌の物件を買ってしまったことです。

私はそれほど資産背景が良くないので、これにより都内物件への融資が出にくくなりました。

東京1棟目の融資期間が15年と短くなってしまったのも、これが遠因となっています。



経営したい地域とは別の地域に「ほしいほしい病」を発動させて買ってしまうパターン。

少なからずそういう方はいらっしゃると思います。そうなってしまうのは、自分自身の目標が

正しく設定されていないからなのではないかと考えます。都内でやりたいなら都内に焦点を

最初からあてて戦略を組み立てていくべきです。



地方が買いやすくて利回りも高く、融資もサラリーマンの属性でどうにかなりますという形で

おぜん立てされると、ほしいほしい病の人はついそれを買ってしまうのではないでしょうか。

(私も当時はそういう傾向がなかったとは言いません。振り返ってみればですが・・・)

その1棟で終わりならいいですが、そうではなく先に進めていきたいのであれば、一旦思いとどまる

勇気を持つべきではないかと考えます。



また、5年でキャッシュフロー100万を得たい人が現金でボロ戸建を鬼のような指値をして

買っても、スピード感という点で目標達成は非常に困難なものになることでしょう。前に何かの

懇親会の時に、5年でリタイヤしたいと言いながら戸建に買付を入れている人がいました。

そこに自己資金を使ってしまっては、5年でリタイヤする規模にまでは持っていけないのでは?

そんな感情を抱いたことを今でも記憶しています。



「何年以内にいくらの月額キャッシュフローを得るか」



上記を明確にすることで、逆算的に購入対象をどのようなものにするべきかは決まってきます。

早くリタイヤしたいなら融資期間と融資金額が最大化されてキャッシュフローの出るRC物件、

借金せずにコツコツやるなら区分や戸建、とか(あくまで参考例です)。



そんなお話を図々しくもさせていただきました。世の中にはもっと洗練された素晴らしい大家さんが

ごまんといるのに、私なんかが偉そうに他人様に教えてしまうのは恐縮なのですが、先輩方から

教わったことを最大限に活用し、これから頑張ろうとしている方に伝えたつもりです。



私自身、買い方や順番を間違ったなあという気持ちはないことはないので、現時点で真っ新な方は

うまく目標を達成しやすい手順で進めてもらえればいいなあと思います。これから大家さんを目指す

皆様、是非頑張ってください!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: