2013年02月15日

餅は餅屋。

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現在8位です。全空の危機を許容しているつもりはないのですが、埋まらないということはまだ自分は

必死さが足りていないのかもしれません。昨日と今日でそんなことを考えたりもしました。

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東京1棟目に関して、さらなる募集条件の緩和を試みようと思います。



大家さんの懇親会で知り合った管理会社さんの方と情報交換をしております。管理を任せている

わけでもないのに、色々とご相談に乗っていただいているのでとても感謝しております。



昨日は密かに進めていた新規案件の話で相談に乗っていただいておりましたが、どうせならと

いうことで図々しく東京1棟目の家賃に関してもアドバイスを頂きたいとお願いしちゃいまして。

そんな都合のいい私の願いを快く聞き届けていただき、そちらも併せて話を聞いていただきました。



まず話の結果を書く前に、賃料を改定した後の反響状況について記載しようと思います。



2月頭から賃料を改定し、募集を継続していますが、管理会社さんに確認させていただいたところ

2週間で問い合わせは増えたものの、内見に至った事例は2件しかありませんでした。

この内容を見る限り、まだ相場に対して家賃が高いものと思われますので、早急に更なる値下げを

試みる必要があると考えておりました。内見数が少なすぎるので成約しないだろうと考えた為です。



相談した管理会社さんの方も、似たような意見でした。現在3部屋中2部屋が空いていますが、

うち片方は広めのお部屋でもう片方が狭めのお部屋です。そのうち、狭い方のお部屋に関しては

ちょっと高めの賃料かなと思える、ということでした。



ただ、闇雲に賃料を下げて決めると、金融機関さんからの「返済比率」に関する査定については

悪影響を及ぼしてしまいます。稼働率が低いのはもってのほかなので早急に改善しなくては

なりませんが、安く決めすぎると返済比率が高まり、次回融資を受ける際に評価が下がるという

ジレンマもありまして、できるだけ高めに決めたいという気持ちはあります。



そこで、その点を営業アピールできることを前提に、初期費用を下げるとか、資料の見せ方を

工夫するとか、そういった部分で選んでもらえるように誘導するのも手ではないかという

ご指導をいただきました。資料の見せ方についてもより細かく教えていただくことができましたが

その細かいところまでブログに書いちゃうのはアレなので割愛させていただきます。



また、お金をかけずに更新情報を効率的に配信する方法や、ターミナル駅の営業マンに対して

自分の物件を営業に行かずにアピールする方法なども学ばせていただきました。いずれも

業者さんならではの手法と言う感じで、なるほどと非常に納得しました。



適正な家賃を導き出すための定点観測の手法として、ライバル物件を探してそこを定点観測し

自分の物件の家賃を決める指標にするというアドバイスもありました。そしてその物件の

効率的な見つけ方も教わりました。自分の物件の営業に行った際、一緒に出すと思われる

物件がどれかを教えてもらう、というやり方です。ついでに図面も貰って、なんだったら

営業マンの方に時間があれば、内見までさせてもらってしまうと。なるほど・・・。



餅は餅屋という言葉がありますが、洗練された管理会社さんの持つノウハウはすごいです。

常日頃ずっと空室対策をしていて、しかも大家さんの飲み会とか勉強会にまで来てしまうんだから

仕事ができないわけがないですよねえ・・・。多くのことを学ばせていただきました。



学んだことを無駄にしないよう、今日から早速活用していきたいと思います。

待ったなしの状況で、一刻の猶予もないという危機感をもっと意識しなくてはなりません。

なんとしても決められるよう頑張りたいと思います。結果が全てですが、その結果が今は全く

出せていませんので、これじゃあ何を言っても説得力はありません。目指せ完全満室。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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