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見ての通り、最近注目されている「海外移住」と「投資」の特集でしたので、フィリピンの
コンドミニアムもあるというところで情報はおさえておいた方がいいだろう、という発想です。
一通り読みましたが、マレーシアをはじめとした東南アジアへの移住の話が大部分を占めてました。
マルボロカレッジ開校などの教育面の話題、両親と一緒に移住してきて介護施設に入れる話題、
語学の話や生活スタイルの話、そして投資の話という塩梅です。投資の話題は正直少なかったです。
そんな中、投資の中のさらに細分化された一部分である「不動産投資」。ここについてはたったの
2ページしか書いてありません。やっぱり投資と言うと紙の投資がまだまだ中心なのでしょうね。
どこまで細かく書いていいのかわかりませんが、とりあえず気になった内容を列挙してみます。
雑誌全体の流れが東南アジアを推している状態なので、不動産投資も当然東南アジア中心。
東南アジアの中でもある程度安定している地域で、かつ外国人でも不動産取得が可能な国は
タイ、マレーシア、シンガポール、フィリピンの4か国くらいという話から始まります。
うち、シンガポールは価格が上がりすぎている上に印紙税も高く、投資対象として魅力的では
ないということです。また、フィリピンは価格が安いものの中間層が全人口の2%程度であり
もう少し中間層に厚みが出るまで待ってもいいのではないか、という論調でした。
記事の中ではマレーシアとタイがお薦めされています。
マレーシアに関してはジョホールバルではなくクアラルンプールが良いのではないかとのこと。
過去、マレーシア政府は大型プロジェクトを完遂できなかったことが多いという話を一例に出し
(プトラジャヤへの首都機能移転計画、KLメトロポリス計画)、イスカンダル計画も本当に
完遂できるのか懐疑的であるとしています。タイもバンコクで投資するならいいのではないかと
いう感じで書かれていました。
この記事には利回りとかそういう観点のことが一切出てこないのが微妙です。
投資するのにリターンがどのくらいになるということが全く書かれていないのは如何なものかと。
フィリピンは確かに「誰に売るの?」というリスクがあるのはわかります。保有している私自身も
そんな印象は持っていますから。ただ、この国の場合は最悪賃貸に出しても利回り10%程度で
回せるというメリットがあります。日本で言えば、広尾あたりの新築の高級マンションが
利回り10%で売っているような感じです。それでいてキャピタルゲインもデベロッパーさん主導で
価格が決まっていく中で、かなり高い確率で出てきます。決して悪い話ではないのでは?と
(そのキャピタルゲインを得るには売る相手が必要なんですけどね)
対してマレーシアは利回りで言えば5〜6%がせいぜいと聞いています。国としての安定感は
確かにあるのかもしれませんが、果たしてそのくらいの利回りで旨味はあるのか?という疑問。
銀行融資を使わずに手元の資金で購入し、実需も視野に入れているということならいいと思いますが
純粋な投資目的であれば、キャピタルゲイン狙いのバブル時代の投資とあまり変わりません。
タイについてはあまり詳しくないので割愛。。。
ただ、タイも中古コンドミニアムなら価格が安く、そこそこのインカムが取れるとか聞いた気が。
私自身は売却できなかった時が怖いので、ある程度のインカムも狙える案件でないとやりたいとは
思いません。ですので、マレーシアは今のところ外しております。この辺は人それぞれの考え方で
決めればいいことかなとは思います。
東洋経済に出てくるくらいの注目度になったとはいえ、所詮取り扱われているのは2ページ程度。
不動産投資家の皆様の間では盛り上がってきて加熱しすぎている感がある海外不動産ですが、
一般的にはまだまだ認知度は低いということでしょう。逆に言えば、一般の方が海外不動産の
マーケットに参入してくると予想する人なら、今のうちに仕込んでおいてキャピタルゲインを
狙うという手法も考えてもいいのかもしれません。私はたぶんやらないですけど。
ちなみにこの記事を書いている岡村聡さんという方は、こんな会社を経営されています。
アドバイスに出てきた国を全体的に取り扱っているようですね。この方のポジションも踏まえて
記事を読んでいくのがいいのかなと思いました。
いずれにせよ、情報が多くて困ることはないので、どんどん吸収していきたいものです。
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子供の教育のこともあり、最近は、不動産投資というよりも移住先として、マレーシアに興味を持っています。
ただ、まだ実際に現地を見ていないし、情報も十分でないので、あわてて「養分」にならないように注意していきたいと思います。
まずは春に家族旅行を計画したいと思います。
(会社、休めるかなぁ)
この記事を書いた岡村さんの会社のホームページを見ると、
1.まずは金融商品投資
2.レベルアップしたら不動産投資
みたいなプログラムになっており、我々不動産投資家と、そもそもスタンスが違う、金融商品チックなアプローチになっているのかと思います。
フィリピン、いろいろ問題あるとはいえ、賃貸利回りがマレーシアの倍とれるのに、「中間層比率が少ないから、待った方がいい」だって・・・モタモタしてるうちに、不動産相場上がってしまいますよー。
土地の所有権は確かにありませんが・・・
コンドミニアムの場合は、各ユニットの所有者が
共有持分の権利を取得することが可能です。
あとは現地で法人を作って所有するという手もあります。
この場合、信頼できるフィリピン人パートナー
もしくはフィリピン現地法人が必要になりますので
多少の不安は残ります。
移住目的なら悪くないと思いますよ!
日本以上のサービスが受けられるかというと
微妙だなとは思いますが・・・
何にせよ、急がずじっくりやることが大事と思います。
割安なうちに買うという発想ではなくて、
あくまでそこそこお金がある人が手堅く運用する、
という観点で書かれているように思えました。
私やManachanのスタンスとは違うから、違和感が
あるように見えてしまいますね。
東洋経済とこちらのブログと読ませて頂きました。
かなり鋭い分析をされている印象です。
マレーシア人とも良く話しますが、今から投資目的でKL周辺のコンドミニアムを買うのは大分遅いですね。既にシンガポール人、現地の富裕層が買いあさって値段が高騰しています。
高くなりすぎて売れなくなってきてから外国人(特に日本人)に買わせている印象があります。
あきらかに現地の物価からするとKL周辺の不動産は高くなりすぎています。
貸し出しても5%いかないでしょう。新しいコンドミニアムは現地の人の給料に見合っておらず、空室だらけです。
新築のコンドミニアムの家賃は最低2000RM=6万円以上ですが、現地の大学新卒の給料2,000RM=月6万円です。
更にこちらのコンドミニアムは安い建築材料を使用しており、管理もいい加減なので日本の3倍程度のスピードで劣化していきます。その辺の事情はまったく知らないのか、わざと書いてないのか...こんなペライ情報で690円ですか...。
KL意外のエリアか、移住するので自分が生活するように購入するのならアリかもしれませんが。
そもそも 日本人投資家さんは 甘すぎます。
おいしいところは、全部 外国人投資家にもっていかれ ばばを つかむのは 日本人 という図式は変わっておりませんね。
日本人も カモネギにならないように 精進することが必要かもしれません。中国人投資家は こっすからいですよ。
お返事が遅くなりました。
KLのコンドと日本の新築ワンルーム、利回りが同じくらいです。
この辺の利回りだけ見ても、もはや買い時ではないですし
これを買うのは日本のバブルの頃の投資と変わらないと思いました。
現地での需給バランスもそんな感じなのですね。
生の情報、ありがとうございます。
劣化に関してはフィリピンを実際に見てきて、日本に比べ
技術が劣っているなあという印象を持っていましたが
マレーシアもそう状況は変わらない、といったところでしょうか。
日本だとKLよりJBが流行っています。
ただ、JBは本当に開発が完遂できるのかというリスクが
あるように思えてなりません。
利回りが取れない地域であれば、長期積立でもやった方が
最終的には美味しいのではないかというのが個人的な思いです。
また色々教えてくださいませ!
利回り5%で値上がり益を見込んで購入するスキームに関しては
私もそれほど肯定的には考えられないかなという印象です。
どちらにしても、海外は海外で日本と違ったリスクが
いっぱいあると思いますので、そこを把握した上で
勝負に出てほしいものですね。
私は痛い目を見ながらでないと覚えられないお馬鹿さんなので
とりあえず失ってもあきらめがつく金額で少し挑戦中です。
ちなみに会計士の友人が中華系がいる国だけ、バブルが起きると言っていました(笑)
ひろさん>>いえ〜こちら不動産投資に関してはド素人ですが、現地でしか分からない情報が必要な時はいつでもご連絡ください。
将来投資も考えていますので、このブログで勉強させて頂きます。
JBのイスカンダル計画で日本人にも大分売り出していると聞きました。
ご心配の通りマレーシア政府のプロジェクトは良く失敗します...サイバージャヤやプトラジャヤのようにならないと良いですね。
マレーシアは普通口座にお金置いとくだけで年利3%なので馬鹿にならないです。
日本人にイスカンダル計画をちらつかせて売り出した
エージェントは数人いますが、きっといずれの方も
そこそこ儲けを出しているものと思います。
キャピタルゲインを狙うにしても、為替相場のように
コントロールが利かない要素もあります。
私は現地でそのお金を使うという最終手段が使えるなら
投資もいいかと思いますが、そうでないのであれば
極力為替リスクの低い国内に投資すべきと思っています。
マレーシアは3%ですか、いいですね!
日本なんか置いてても何もいいことはありません。。。
ちなみに、モンゴルは米ドル建てで18%だそうです。すごい。