2013年02月05日

問合せが増えてきた。

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現在10位です。昨日はたくさんの方にお祝いのメッセージやコメントをいただきました。

素敵な誕生日の一日になりました。本当にありがとうございます。

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家賃を下げた東京1棟目、早速反響が出てきたようです。



東京1棟目は融資期間が短い為、返済比率が高くキャッシュフローがそこまで生まれていません。

今後の融資戦略を考えると、ここは高い家賃を保っておかないと返済比率が高くなってしまい

新規の融資の際に足を引っ張るのではないかと考えていました。



ですので、出来るだけ高い家賃を取れるように工夫をしながら募集を続けていました。

家具家電を部屋に事前に設置し、ライフスタイルそのものを提案してしまうやり方をとり、

そのことをアピールする為に業者さんを回って宣伝して、メールも定期的に投げてきました。

広告料も相場より少しだけ多いくらいに設定しています。



実際、業者さんの問い合わせはけっこうあったようです。広告料がついている案件ですからね。

しかし、エンドユーザであるお客様の内覧は非常に少ないものでした。12月と1月の両方で

ほんの数件しかありません。さすがに無茶な家賃設定だったかな?と思いましたが、踏ん切りが

つかずにそのまま募集を続けておりました。



そこに他の2部屋の退去です。前にブログで書いた通り、このまま放っておけば全空になります。

この状態では返済比率云々なんて言ってられません。そんなことよりとにかく埋めなくちゃ、

家賃が入ってこないので返済比率も絵に描いた餅になってしまいます。



というわけで、去年その価格で決まった1月に退去となったお部屋は1000円ダウンで募集し

11月に出て以来未だお客様がついていないお部屋は思い切って6000円ダウンで募集を

開始しました。さすがにこの価格になると、目に見えて反響の数が変わってきているようです。

管理会社さんからは、今までのWeb問い合わせ数が一日1〜2件だったのが、5〜10件に

跳ね上がりましたという報告を受けました。週末は内見もあった模様です。その内見に来てくれた

仲介業者様も、こちらで宣伝した業者様でした。営業の効果があったみたいで嬉しいです。



東京1棟目は1階が2月末で退去になりますので、なんとしても全空を防がなくてはなりません。

この家賃改定で一気に波に乗せて、早々に2部屋に申込をいただかなくてはなりません。

ヒリヒリするプレッシャーを感じながら、頑張っていきたいと思います。会社帰りの営業も

しばらくの間は続けていきたいと思います。



さて、そんな東京1棟目ですが、先日のビーフン懇親会で大家業界の大先輩である赤井誠さん

「東京で全空はありえないよ!」「ぶっちゃけ、失敗だったんじゃないの?」とお声掛けを

いただきました。赤井さんにブログを見ていただいていて、心配していただけるなんて有難いです。

(誤解のないようあえて書きますが、糾弾されているわけじゃなくて愛あるご指導ですからね!)



飲み会の後の帰りの電車で少しその辺について考えを整理してみました。結果として思ったのですが

私自身は東京1棟目が失敗だったとは思っていませんが、背伸びした案件だったことは否めません。

本当はもう少し財務状態が良い人が取り組むべき案件だったのかも、とは思っています。



民間の金融機関さんで融資が付かなかったので政府系の金融機関さんで融資をつけましたが、

年数が15年と短いことが家賃を気軽に落とせない原因の一つであることは明白です。

何故民間の金融機関さんで融資が付かなかったかと言えば、私の財務状態が物件の担保不足を

補うほどではなかったからでしょう。確かに担保評価が低いのは仕方がないことと思います。

なんといっても借地案件ですから。金融機関さんも決して良い評価はつけられないことでしょう。

これがもう少し頭金を持っている人だったら、頭金を入れることで民間の金融機関さんから

融資を受けて、余裕を持った運営ができたのかもしれません。



借地ゆえの高利回りではあったので、融資期間が短くても何とかなると踏んでいましたが・・・

余裕を持った運営は決してできていないことから、本当に正しい判断であったのかと問い直すと

そこはもう少し検討の余地があったのかもしれません。



また、既に新築として建っていたものを建売で購入していますので、間取りの自由度がなく

競争力に乏しい物件を購入してしまったというのもあると思います。自分だったらこのご時世で

3点ユニットの物件は絶対に作りません。でもこの物件は3点ユニットです。あまりにも自宅から

近かった、という要因があったので、そこには目をつぶってもそれ以上のメリットがあると

考えましたが、客付の際の魅力不足という面はどうしても出てきてしまっているのかもしれません。



次回以降の購入の際に、今回の経験をしっかりと活かして次の一歩を考えていきたいと思います。

そして今は反省もさることながら、目先の危機を乗り越えることが先です。なんとしても埋めて

このピンチを乗り越えていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(4) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私も今いろいろもがいていますが、価格設定さえ誤らなければ、東京は間違いなく埋まりますよ。
Posted by 赤井誠 at 2013年02月05日 09:58
>赤井誠さん

なんだかんだ言って東京23区ですし、その通りだと思います。
何かを間違っているから埋まらない、それだけのことです。

家賃設定が厳しいことはわかっていましたが、
上記のような理由で下げることを躊躇していました。
今は切り替えて妥当な家賃で埋める方向で考えてますので
事態は好転してくるものと思います。
頑張ります!
Posted by ひろ* at 2013年02月05日 13:46
ようこそアラフォーへ。
胃もたれが起きるようになります。
Posted by J at 2013年02月05日 23:42
>Jさん

胃もたれ・・・嫌だなあ・・・。
Posted by ひろ* at 2013年02月07日 13:42
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