現在１１位です。昨日は久しぶりにサラリーマンの仕事が残業でした。
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六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。
最後に仙台１棟目のつもりでしたが、それは明日にして本日は（私の中で）旬なネタを。
家賃設定をどう考えるか。そんなことを考えています。
家賃はなるべく高くとるという考え方と、安くするという考え方の二通りがあると思います。
高くすることで、入居中のインカムゲインは多くなりますし、売却時に見た目の利回りが増える為
売却金額が高くなる傾向にあるというメリットがあるかと思います。返済比率も低下します。
デメリットとして、なかなか入居が決まらないことや、入居しても長期入居に結び付かない
という点が挙げられると思っております。
安くすることで、入居中のインカムゲインは減りますし、売却時の見た目の利回りも下がります。
返済比率の面から見ても評価が低くなります。しかしメリットとして、入居が決まりやすくなり
長期入居になりやすいと言う点は挙げられるものと思います。
私の基本方針は、購入する時にある程度家賃が下がっても大丈夫な価格まで指値を入れて
基本的な家賃は相場並みくらいに設定し、そこに付加価値がつけられるようであればその分だけ
家賃をあげていく、という形を取ることが多いです。
ただ、札幌１棟目と東京１棟目は最初に家賃の下落をあまり考慮せずに購入してしまった為
下げることで返済比率が高くなってしまうという点を考慮し、できるだけ高い家賃を維持する
仕掛けを作っていこうとして、もがいております。
幸いにして、札幌１棟目は一応ファミリー間取りということもありまして、長期入居の方が多く
何とかそれなりに回すことができております。苦労しているのは東京１棟目です。１１月に１部屋、
１月に１部屋の退去があり、そして２月末でもう１部屋退去予告が来てしまいました。この物件は
３部屋の小さなアパートです。・・・ということは全空じゃない！（汗）
家賃を高くとるための作戦として、家具家電を全部つけて飾り付けをして、ライフスタイルを
ご提案するようなことをしましたが、なかなか内見に結び付いてくれません。先日は仕方なく
キャンペーンと称して家賃を下げるか礼金を下げるかのどちらかをしますという打ち出し方を
してみましたが、それでもまだまだ内見に結び付く件数は少ない状況です。営業もしてきましたが
まだその効果が出ている感じはしません。業者さんからの問い合わせはちらほらあるようですが。
さすがに３戸全部空室になるのは耐えられません。家賃を下げてでもまずは入居いただいて、
そこから立て直しを図るのが吉と考えます。とりあえず、色々諦めてまずは埋めようと思います。
空気に貸していても仕方がありませんから。ここは戦略に誤りがあったと言うことを素直に認め
早急に２室は埋めるという方向で動くしかないでしょう。返済比率がガッツリ上がってしまうので
今後のことを考えるとちょっと厳しいのですが・・・。仕方ありません。
最初の家賃の計算を間違えないことはとても重要です。皆様もお気を付けください。
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いやぁさすがに全空は厳しいですよね。３戸だと
最低でも２戸は常に埋まっている状態でないと。。。家賃設定ですが、私もいろいろ悩ましいですが、札幌の大型RCについては管理会社さんのいうことを聞いてだいたい相場最安値の賃料で決めています。それでかどうかわかりませんが、昨年は年間通してほぼ満室で推移してくれているんですが、経営は正直そんなによくないというか、札幌RCは税金だけで年間80万以上かかるので結局資金を出している割には儲かってないです。やっぱり札幌は厳しいです。最近は昔の木造タイプも苦戦すると聞いています。結局家賃を低くして長期入居を狙った方がトータルでは得になるのではないかなと考えているところです。
空けておけば収入なく、持ち出すばかり、
家賃を下げれば埋まるが利回りは低く、
売却時には物件価格評価額は当然下がる
というジレンマにおちいります。
築浅の物件については買わせるために想定賃料を二割まし程度しているかと思います。
融資を受けて、購入時の表面利回りが8％程度であれば、
これから満室になっても手残りは殆どわずかになってしまうのではないかと思います。
ただひろさんは複数物件を所有しておられるようですので
他からの収入でカバー出来ますよね。
うーんーさすがです。
満室が全空になるとは恐ろしや。
全空となるとひろさんの保有
物件の中では家賃の高いお部屋
だから痛いですね(^_^;)
とか言いながら自分のアパートも
6室中5室が空きのまま11ヶ月に
成りました！
ヤバイ！(◎_◎;)
物件再生のチャンスかも？！
ひろ＊さんは知識もネットワークもありますから。
前向きに捉えて頑張りましょう！
FBの件はお気になさらず！
家賃設定は悩ましいですね。
私は札幌のほうが逆にうまくいっています。
ターゲットを絞ることで家賃を逆に上げることに
成功しましたし、客付もそこまで厳しくないです。
東京はそういう明確なターゲットが作りきれていないし
仲介業者さんとのパートナーシップもまだまだ
作っている最中という感じです。いい感じだった
営業マンの方も辞めちゃいましたし＾＾；
いずれにせよ、家賃設定は難しいですね。
新築で購入したのですが、今回の入れ替わりで
プレミアムがだいぶ剥がれた感じはあります。
あと、相場自体がここ数年で一気に崩れたかなと。
借地案件なので表面利回りは高いんですが、
融資期間が伸びないのでなかなか苦しいです。
他からの物件収入でカバーできますけれども
やっぱりこの状態だと不良債権を抱えているのに
等しい状態ですから、よくないですよねえ。
まずは稼働率を上げていくことを考えます！
購入時の全空は同じく大好物なのですが、
購入後の全空は泣きそうになります。
そうなんです。札幌だと６部屋分くらいの家賃に
相当するので、これを落とすのは厳しいんです。
３戸合計で１万円くらい家賃を下げて募集することに
決まりましたが、ちょっとブルーです＾＾；
スワさんの七尾２棟目も苦戦してますね。
いい物件だと思うんですけど、何故なのでしょう・・・
そうですね。前向きに捉えるしかありません。
でも今までのお客様も決して悪くなかったので
再生しても確実に条件が悪くなるなあと思うと
なんかやっぱりガッカリな感じです＾＾；