2013年01月27日

濃い一日。

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二日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズは本日はお休み。

普通の日記を書かせていただきます。



昨日も一日ずっと行動しっぱなしでした。



午前中は、東京2棟目の近所に物件を持たれている方と、物件の見せあいをしてきました。

飲み会やセミナーなどでお話をしている中で、どうも近所っぽいということがわかったので

お互いにどんなものか内覧会でもやりましょうという話になりまして。

共通の知人数名で、物件見学会を実施しました。



先行は私の物件。小ぶりなS造のマンションです。大規模修繕をしている最中でしたので、

その現場の雰囲気なども含めてみていただきました。



まず、空き部屋になっている事務所を見ていただき、どういう風に今後活用していこうかと

いう部分で貴重なご意見をいただきました。私の方針は「今は費用をかけない」ですので、

坪単価を安くしてでも現状の事務所で貸す方向で動いています。その上で、1〜2回転したら

どのようにコンバージョンしていこうか、という観点でご意見を頂戴しました。



やはりトランクルームもしくは住居にコンバージョンという線が多かったです。

私自身もその内容で収支をはじいたりしたことがありました。住居にする場合はボイラーを

どう配置するか(隣地との境界が狭いので、外に置くと越境しそう)という点に関しては、

それこそ目立たないところなら室内ボイラーでもいいのでは?というご意見も頂戴しました。

うまくデザインの一つとして取り入れてしまえるなら、それもアリかもしれません。



外壁や手すりの塗装の内容、屋上防水の内容などを説明していきましたが、大規模修繕は

当初聞いていた工程表よりもだいぶ早いペースで進んでいるようです。既に外壁のクラックは

補修されておりました。タイルも割れているところに印がつけられ、修繕待ちの状態でした。

屋上の残置物(物置)も解体が済んでいました。いい感じです。



見学頂いた皆様からは、屋上の広さがいい感じだと高評価をいただきました。屋上防水が

完了したら、入居者様に開放して何かできないかな?と思った次第です。または仲間を集めて

焼肉パーティーとかでもいいかもしれません。あるいはプレハブでも作ってペントハウスにして

入居者様を募集してしまうとか?常識にとらわれずに活用方法を検討したいなと思いました。



屋上のTVアンテナは地デジになっているのだから撤去できるのでは?というご指摘もありました。

その辺は確かにどうなんでしょう。施工業者さんと管理会社さんに聞いてみたいと思います。



後攻は別の大規模大家さんの物件。ファンドから購入したということで、うちとは比べ物に

ならないくらい立派なレジデンスでした。エレベータもオートロックもついていて、全面が

タイル張り。うちの物件は全面ではなく前面です(笑)



築年数の割に内装も綺麗で、時代を感じるのはお風呂くらいでした。しっかりメンテナンスを

されているなあという印象です。しかも家賃が安い!こりゃあすぐ埋まるなあと思いました。



強いて言えば、幹線道路沿いなので防音対策と洗濯物対策をもう少し工夫できればより良いかなと。

室内物干しをどこかに設置してもいいでしょうし、窓にシートを貼って防音に努めている姿勢を

アピールするのも一つの手かもしれません。でもまあ、そこまでのことをしなくても充分今のままで

決められる物件だと感じました。キッチンのグレードが高いので、そこが見た目のインパクトとして

ガツンとくるのがいいところだと思います。



ランチで情報交換をした後、私は一人だけ先に抜け出して次の目的地へ。札幌で報告ネット

企画運営している満室研究所の山岡さん健美家さんの主催するセミナーで講演するということで、

お話を聞きに行ってまいりました。



出版記念セミナーなので、内容としては本にあった内容がメイン。そこからさらに深掘りした

「本には書けなかった内容」を惜しげもなく公開されておりました。これから札幌に投資を

しようと考えている人がもしあの中に居たら、とても役に立っただろうと思います。



特に「地元大家さんでも避けて通る死のエリア」などは、今後札幌で物件を購入する際に

とても役に立つ情報だと感じました。できれば「準・死のエリア」も公開すればよかったんじゃ

ないかな?などと思いましたが(笑)



それ以外にも、「これは本当に誰にも言いたくなかったんですが・・・」と前置きしながら

お話をしてくれた「差し入れの法則」。私も初耳でした。大まかな方向性は今まで私がやっていた

ことと大差はなかったのですが、そこからさらに一歩踏み込んだ研究の成果と、それを裏付けする

適格な理論には正直舌を巻きました。今度札幌に行ったら、是非パクってみたいと思います。



健美家さん主催のセミナーって、正直安くはないです。10000円の参加費ですから。

とはいえ、それはバックエンド商品やスポンサーがいないためにそうなるんだろうなあと。

その分、純粋な勉強会として情報の濃度は濃くなっているんだと思います。実際、今回の山岡さんの

セミナーも、ご自身の運営するサービス「報告ネット」の宣伝はほぼゼロでした。こういう真摯な

姿勢はユーザ側からすれば安心感につながります。いいセミナーでした。ありがとうございました。

加藤ひろゆきさんの健美家セミナーも勢いあまって参加ポチしちゃいました(笑)

誰か行く人いるのかな?いれば是非お声掛けください。



懇親会では健美家スタッフの皆さんや山岡さん、そして山岡さんの書籍を担当された出版社の方、

そして参加者の皆様と楽しくお話をさせていただきました。出版社の担当のOさんが私のブログの

存在を知っていたのはちょっと嬉しかったです。不動産投資関係の書籍は割と安定した部数が

出るのでいいという話を伺ったので、是非私のブログも読んでください&何かあれば声をかけて

くださいと図々しくアピールしてみました。社交辞令かとは思いますが、誰かの書籍の寄稿とかの

話があれば考えてみますと言っていただけたので、今年は書籍デビューを目指します・・・!?

いやでもその前に満室にしなくちゃダメだな。そっちが最優先。



懇親会でご一緒した皆様、どうもありがとうございました。

わいちいさん、ブログ拝見させていただきますね。



そして懇親会が終わった後は、山岡さんを連れ出してさらに別の飲み会に乱入!

たまたま東京で、賃貸など諸々の面で懇意にさせていただいている札幌の不動産会社さんが

セミナー及び懇親会を開いておりまして。その二次会に合流させていただきました。

札幌2棟目・3棟目の客付でお世話になった敏腕営業マンの方や、新築販売担当の皆さん、

そしてそこの会社さんで新築を建てられた大規模オーナーのChobbyこと佐藤元春さん極東船長さん

特に極東船長さんについては、コジローさんNORI5215さん経由で色々とお話は伺っていたので

このタイミングでお会いできたのは嬉しかったです。



二次会らしく軽めの話で盛り上がりました。おかげさまでカニの見分け方に詳しくなりました(笑)

北海道、やっぱいいとこですねー。道東にも遊びに行きたくなりました。

メンバーが札幌のメンツなので、ついつい札幌感覚で長居してしまい、終電を逃しましたが

それだけ楽しかったということで満足です。皆様お疲れ様でした!



今日は昨年末に加入させていただいた東京築古組の新年会に参加してきます。

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posted by ひろ* at 11:14 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ご無沙汰しています。^_^

札幌の不動産投資を引っ張るオールスターの東京集結って感じですね。

金曜日に日帰り出張で札幌に行って来ました。

駅近のジンギスカンや海鮮丼のお店を教えて下さい。(笑)
Posted by NORI5215 at 2013年01月27日 15:49
出版楽しみにしてますよ。
Posted by J at 2013年01月27日 23:29
>NORI5215さん

ご無沙汰しています!
日帰り札幌出張、お疲れ様でした。
駅近だと・・・わかんないです^^;
JRタワーの上のほうとかにあるかも?

今年はお会いするチャンスが多くなるだろうと
思っておりますので、よろしくお願いします。
Posted by ひろ* at 2013年01月29日 13:27
>Jさん

ごま書房さんにいっぱいメールしてください。
あいつの書籍が読みたい!って(笑)
Posted by ひろ* at 2013年01月29日 13:28
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