現在１１位です。咳止めの薬が多少きいているようで、少し楽になってきました。
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新年を迎え、今現在新築１件＋中古１件の合計２件の新規案件を検討中のひろ＊です。
海のものとも山のものとも言えない状態ですが、とりあえず頑張っています。
既存保有物件の話もいろいろあります。ありすぎです。今日から何回かに分けて、ここ最近の
動きについて記載しようかと思います。今日は東京１棟目のここ最近の状況など。
東京１棟目の保険更新の手続きのお知らせが代理店様よりありました。そうか、もう１年経つのか。
東京１棟目は融資づけで大変苦労した案件でした。狭小アパート、借地、新築ということで
担保評価が全然伸びませんでした。しかも借地だからやってくれる金融機関さんもあまりなくて、
かなり融資づけであちこちを飛び回った記憶があります。あの時走り回ったおかげで、銀行さんと
けっこう良い関係を築いてこれているというところはあると思いますが・・・。
結局東京１棟目は某政府系金融機関さんで融資を引っ張ることに成功し、無事に購入できました。
ただ、１５年融資なので正直キャッシュフローはあまり期待できません。とりあえず損せずに
返しきれればいいかな？という程度のものです。早めに残債がなくなるので、長期ホールドの
方向で考えている案件です。とはいえ、長期で保有するには間取りが貧弱な感があるのは
正直なところ否めないのですが。
で、保険の話に戻ります。
某政府系金融機関さんは保険の質権を取りませんので、長期で保険に入る必要がありません。
ですので、１年契約で毎年更新する形を取っています。最初に大きなお金が出ていかないので、
これはこれで割と気楽なもんです。長期契約に切り替えるか少し迷ったのですが、今年も結局
単年度で更新することにしました。手持ちの現金を温存する方針です。まだ拡大したいし。
そんな東京１棟目なのですが、空室対策がどうも不発に終わっている感があります。
そろそろ諦めて家賃下げも考慮した方がいいのではないかという弱気な気持ちになってきました。
何しろ、営業まわりをする時間的な余裕がありません。これが一番きついところです。
会社帰りにこつこつと回るしかないかなあ。その時間まで空いている店舗さんにはそれもありかも。
とにかく、相場より家賃が高いのは重々承知しています。そこをどうクリアするかといえば、
家具つき家電つきでオトク感があるというところを押し出していく必要があります。押し出す為に
一番必要なのは、自分で営業回りをしてその良さをアピールすることに他なりません。
その辺の基本的なことができていないのが一番よくないポイントだと思っています。
とにかく今月中に、少なくとも私の物件の最寄のターミナル駅だけは回り切りたいです。
早めに出社して早めに帰宅し、夜の時間は出来る限り仲介営業をして回る。この作戦だな。
それでだめなら家賃を下げます。なんせ３部屋中２部屋空室ですから。キャッシュフローどころか
赤字物件に成り下がっています。もったいない！とにかく埋めなくちゃ。
そんな感じで、昨日は出社前に少し管理会社さんに立ち寄って、札幌とフィリピンのお土産を
渡しつつ雑談しながら方針の共有をしてきました。管理会社さんも媒体によって打ち出し方を
変えていくということをやってみるということで、お互いにやれることをやっていきましょうと
いう話ができました。空室対策、頑張ります！
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