2013年01月03日

東京・仙台物件の稼働率。

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昨日に引き続き、昨年の各物件の稼働率を大公開!

本日は去年買い増しした東京と仙台の物件です。



【計算式】



稼働率(%):

(部屋数×12−月単位の空き部屋数)÷部屋数×12*100

※月初の状態を当月の状態とします。

 たとえば10/30退去、11/10入居の場合は、10月は稼働中で11月は空室。

 10/1退去、10/30入居の場合は、10月は稼働中と判定します。

※購入した翌月から計算を始めますので、12を掛けている箇所は稼働した月数に置き換えます。



退去率(%):

(部屋数−年間退去数)/部屋数×100

※1部屋が1年間の間に2回入れ替わった場合、2部屋退去とカウントします。

 このため、年間退去率は100%を超えることが理論上はあります。



稼働率は95%以上を目標にしています。

退去率は単身で25%以下、ファミリーで20%以下を目標としています。



【計算結果】

○東京1棟目

 稼働率:90%

 退去率:33.3%

 →3戸しかないので、1戸退去すれば退去率は目標を下回るという状況です^^;

  購入したばかりで何とも言えませんが、新築だけあって経費はあまりかかりません。

  次回入居時にこの高い賃料をどこまで維持できるかがカギになると思います。



○東京2棟目

 稼働率:60%

 退去率:0%

 →5戸中2戸が事務所で3戸が住居の物件です。事務所部分が購入時から空室でしたが、

  この募集に大苦戦した結果、稼働率が大幅に落ちてしまいました。12月にようやっと

  1部屋は入居していただけましたので、残り1部屋を何とか頑張って埋めたいと思います。

  ファミリー間取りなので住居部分は割と安泰。一度落ち着けば、札幌1棟目のように

  しっかりと稼いでくれる物件になるのではないかと期待しています。



○仙台1棟目

 稼働率:94.64%

 退去率:14.29%

 →オーナーズルームのある7戸の物件です。元オーナーさんが当然退去されますので、

  そこは計算済みでした。それ以外のお部屋は退去はありませんでした。

  オーナーズルームの募集に時間がかかり、結局3ヶ月の空室期間を作ってしまった事が

  稼働率に響いた形になっています。今後の課題としては、オーナーズルームの入居者様を

  いかに長く繋ぎ止めるか、単身部分の入れ替え時にバリューアップリフォームを行って

  家賃をあげていくことができるか、という2点かと思います。



初年度はオーナーチェンジしたばかりであまり安定した成績は残せないというのは確かですが、

札幌に比べて成績がイマイチよくない感じを受けます。何が原因だろうかと考えてみました。



仙台も東京1棟目も家賃を高めにして募集している期間があり、そこが稼働率の足を引っ張っている

という状況であることに思い至りました。東京2棟目も家賃を下げるタイミングをもう少し早く

決断していれば、もっと稼働率を高めることができたかもしれません。最近の入居者様は家賃に

敏感で、相場より高い場合はそれなりの理由付けが必要になるような気がします。



稼働率にこだわるか、付加価値を高めて少しじっくりと構えて家賃を高く維持する作戦に出るか。

その辺のかじ取りを迫られているような気がします。売却を将来的に考える物件であれば、

家賃はできるだけ高く引っ張っておいた方がいいですが、その分募集の苦労は増えることに。

物件によって方針を変えていくということになるのかもしれません。



最後に、全物件通しての稼働率は95.69%、全物件通しての退去率は27.59%でした。

退去率は残念でしたが、稼働率は何とか目標を上回りました。母体のでかい札幌の状況に

良くも悪くも影響された結果となっております。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(2) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

いつもブログに刺激をもらっています〜

私も見習いながら大家業を今年も頑張って行きたいと思います〜

韮塚了
Posted by 韮塚 了 at 2013年01月03日 11:26
>韮塚 了さん

コメント遅くなりました。すみません。
そうやって言っていただけますと、ブログを書いていて
良かったと思えます。感謝します。
お互いに頑張りましょう。
そしてポチクリもよろしくお願いします(笑)
Posted by ひろ* at 2013年01月07日 00:55
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