2013年01月02日

札幌物件の稼働率。

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昨日は空いている時間を使って、昨年の各物件の稼働率の集計をしてみました。

以下、結果を大公開しちゃいます。



【計算式】



稼働率(%):

(部屋数×12−月単位の空き部屋数)÷部屋数×12*100

※月初の状態を当月の状態とします。

 たとえば10/30退去、11/10入居の場合は、10月は稼働中で11月は空室。

 10/1退去、10/30入居の場合は、10月は稼働中と判定します。



退去率(%):

(部屋数−年間退去数)/部屋数×100

※1部屋が1年間の間に2回入れ替わった場合、2部屋退去とカウントします。

 このため、年間退去率は100%を超えることが理論上はあります。



稼働率は95%以上を目標にしています。

退去率は単身で25%以下、ファミリーで20%以下を目標としています。



【計算結果】

○札幌1棟目

 稼働率:100%

 退去率:0%

 →素晴らしい!超安定してました。駐車場の入れ替えは少しあったけど、住居の入れ替えはなし。

  5戸の小さな物件とはいえ、ファミリーなので出入りが少ないです。ここは入れ替わりがあると

  苦労する物件なので、このまましばらく入れ替わらずに頑張ってほしいです。



○札幌2棟目

 稼働率:97.73%

 退去率:40.91%

 →稼働率は良いのですが、退去が多すぎました。22部屋中9部屋が入れ替わりました。

  この物件は単身向けの間取りで、物件自身の賃貸市場でのパフォーマンスは非常に弱いです。

  退去した人の理由は様々ですが、共通しているのは「入居時の審査で悩まなかった人」が

  退去している傾向にあります。保証人がいないとか求職中とか、他の物件だと審査が通らず

  うちの物件に駆け込み寺的に流れてきた人は退去がほぼありません。9部屋中1部屋だけです。

  この結果を見ると、この物件はそういう属性の人に特化していった方がいいのかもしれません。

  その路線の人が一般的に言われる2年と言う入れ替えのサイクルに達してないだけの可能性も

  考えられますが、その辺は今後も分析していく必要があると思います。



○札幌3棟目

 稼働率:97.40%

 退去率;31.25%

 →稼働率は良かったのですが、退去率が目標を下回りました。大家直接募集で入居してきた

  お客様が連続して不良入居者で、一つの部屋が2回入れ替わった上に原状回復の費用もかかる、

  という残念な結果があったのが原因です。それがなければ退去率も25%で収まりました。

  この物件は札幌2棟目に比べると募集の優位性が高いので、こちらは普通のお客様を

  ターゲットにしていった方が良さそうです。



一昨年まであった物件はこんな感じで。

明日は去年購入した東京と仙台の3棟について集計結果を公開しようと思います。

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posted by ひろ* at 12:45 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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