2012年11月22日

空室対策徹底討論。

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昨日はサラリーマンの仕事が早く終わる予定だったので、管理会社さんと打ち合わせをしました。

東京2棟目の管理会社さんです。議題は事務所の空室をどう埋めるかということ。管理会社さんの

主要メンバーが勢ぞろいし、色々と意見を出し合いました。



東京2棟目の事務所スペースにはいくつかの募集方法があると思います。

・今のまま、ソフト面だけを改良して募集をかける

・住居仕様に変更して募集をかける

・レンタル会議室として運用する

・レンタル収納として運用する



住居に変更する案については、初期費用がそれなりにかかってしまうことや、隣地との境界が

とても窮屈なので、ボイラーを置こうとした際に色々と問題が出てしまうということがあり

現実的にはちょっと厳しいのではないか、という話になりました。



レンタル会議室に関しては、どこまで自動化が出来るかという点と鍵の管理が問題にあがりました。

ネットを使ってリモートで暗証番号を変更する機能などがついている鍵というのは、鍵業界的には

かなり先進的なものになり、費用がいくらかかるか・・・という状態だと言うことでした。

また、予約システムや空室確認のシステムなどがどうなのか、予約変更の事務手続きの際の支払など

どこまで自動化できるかがわからないという指摘があり、なるほどと納得しました。

また、片付けなども何か策を練っておかないといけないだろうという話もありました。

鍵の問題を除けば、初期費用が安く済む点は魅力です。



レンタル収納については、レンタル会議室より事務手続きが少なく、管理会社さんがその事務を

代行してくれるという話があるので、そういう意味ではサラリーマンと兼業をしやすいという

メリットはあると思います。ただ、これもまた初期費用はそこそこかかります。ダメだった時に

撤退しにくいという点が気になります。あとは部屋の間取りの制約として、1.5畳程度の

大きな部屋ができてしまうのも悩ましいところです。個人的にはもう少し小さい間取りを増やして

リスクの低減と収益の最大化を目指したいところなのですが・・・。



こうやって色々考えてきましたが、結局は初期費用はできればかけたくないというのが心情です。

そう考えると、落ち着くところは「事務所として募集し、条件を緩和することで訴求する」という

方法論が一番いいのかなという感じになってきました。



今は問い合わせの数はけっこう増えているものの、内見に至りません。

更に家賃を下げるのがいいのか。初期費用を減らすのがいいのか。リフォームはすべきなのか。

フリーレントをある一定期間つけるのが良いのか。それぞれ店子さんによって何がいいのかは

変わってくるものと思われます。ですので、メニュー化して好きなものを選んでもらえるよう

マイソクでアピールしてもらうことにしました。



あわせて、家賃交渉の下限値を事前に示し、フリーレントなど含めて許容できる金額を提示し

交渉があった時に現場で即判断できるよう情報共有を行いました。



あとはこの立地で入居するであろうテナントさんの姿を想像しながら、そういう業種に対して

直接営業をかけていくことも考えなくてはならないだろうという意見も出てきました。

場所的に店舗は厳しいよねという点については皆一致しているところでしたので、事務所や

視認性が悪くても問題がない施設などに絞られてくるかなと思います。イメージを膨らませて

開拓していく必要もあるだろうと感じました。



2月末までは余計なことは考えずに事務所として募集をすることにしようと思います。

それでだめなら、コンバージョンを本気で考えると言うことで。

気持ちは固まりました。あとはそこに向けてどのようにアクションを取っていくか。

自分でも仲介業者さんを回ってみようかなと思います。足で稼がなくちゃいけないので。



遅い時間までお付き合いいただいた管理会社さんには深く感謝しなくてはなりません。

周りの人の好意で生かされているなあとしみじみ思います。日々感謝。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
やはり事務所がいいですね。
Posted by J at 2012年11月23日 00:06
>Jさん

事務所のままが一番お金はかからないです。
でも入居がなければ意味がないですからねえ。
悩ましいところです。
Posted by ひろ* at 2012年11月26日 01:36
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