2012年11月20日

やっぱり契約と話が違った!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。昨日は会社から帰った後、浅草の酉の市で商売繁盛を祈願してきました。

ポチクリも繁盛するといいな→人気ブログランキングへ



先日ブログにて書いた仙台1棟目の入居申込書に虚偽があった可能性がある件、この会社を

仲介した業者さんから昨日連絡がありました。結果としては、やはり虚偽の入居申込をしていた、

ということが明らかになったそうです。



実態としては、社長が出張時に泊まる用途もあるので、まったくもってハズレというわけでは

ないのですが、それ以外に担当部長の出張時の宿泊先としても利用されているということ。

あわせて、仙台の従業員の寮としても利用されているという説明があったようです。



まあ、自分で「寮」って言っちゃったんだから、そりゃあ素直に話すしかないでしょうねえ。

仲介業者さん曰く、申込書を偽ったのは、正直に書いて申込をしたら審査落ちばかりになってしまい

このままでは通らないということで虚偽の申込をしたという事情があるようだという話でした。



寮の形式での申込って、復興支援関係とかでもけっこうあるはずなんですけどねえ・・・。

何でそこまで通らなかったんだろう?ということを考えるとこのまま入居いただくこと自体が

実はリスクなのではないかという考え方ができないこともありません。



しかし、素人考えながら、この会社だけが通らなかった理由は何となく類推できます。

(申込で知りえた情報は守秘義務があると思っていますので、その解はブログには書きません)

多分業績とかそういう問題ではないだろうと思います。現に保証会社の審査は「社長の住居」と

した場合(=今回の申込内容)はちゃんと通過しているわけですから。そう考えた場合、

継続して入居いただくこと自体は問題はないことだと思っています。



ただ、寮としての利用を認めるのであれば、いくつか条件は付けないといけないと思います。



まず、通常使用に比べて経年劣化が早くなる可能性が高いので、原状回復時の借主負担割合を

多くする必要があると思います。本当は東京ルールの早見表を使って、どの項目は借主負担という

部分をはっきりさせる必要があると思いますが、そこまで作る余力はありません。また、通常利用と

少し違う形態なので、既存の「この部位は」という考え方は今一つマッチしない気がしています。



そこで「経年劣化かどうかを問わず、原状回復見積の8割を借主が負担する」という覚書を結ぶよう

提案することにしてはどうかと思っています。経年劣化の速度が通常よりかなり早いものになると

予想されるので、そのリスクを借主に転嫁することが必要かと思います。

ただ、相手が開き直って裁判になった場合にこの特約が有効かは怪しいというリスクはありますが。



次に、敷金を1〜2ヶ月増やしてもらうつもりです。これも前に記述した経年劣化のリスクに対する

補填としての措置です。最悪、この会社さんが夜逃げしたとしても、敷金がこれだけあれば

最低限の回復の足しにはなるかと思います。寮ということは、ある意味業務利用に近いものがあると

考えられますので、店舗のように多めに敷金を預かること自体は問題ないのではないかと思います。



そしてこれに加え、名古屋大家塾のひろ塾長からコメントでご指摘いただいた内容である

「火災保険の契約見直し」「保証会社の審査やり直し」の2点が必要になるかと思います。



火災保険には「誰が住んでいる家で、誰に対する保険なのか」ということが明記されているとか。

そこに記載のない人が保険の対象となる事故を起こした場合に、保険金が請求できないという

リスクがあるのではないかという話でした。それは早急に確認しなくてはいけないです。



保証会社も同様で、法人として借りることに対する家賃保証とはなっているものの、それが本当に

他の社員やアルバイトが使っている時も有効なのかという点は確認が必要と言う話でした。



こうやってブログの記事に対して色々なアドバイスをいただけることは本当にうれしいです。

一人でやっていたら、保証会社さんや保険会社さんに対するフォローなどが抜け落ちていたかも

しれません。だから同じように私もそれらの情報をシェアして、誰かの役に立てるように

記事にしていこうと思った次第です。



いずれにせよ、本日この後仲介業者さんに上記の条件をぶつけて、動いていただこうと思います。

もう一度募集をするのはしんどいので、できればこれらの条件でそのまま今の借主さんが利用を

続けてくれればいいなと考えます。とはいえ、保証会社さんの対応次第ではそれも叶わぬ話に

なってしまうかもしれません。できればこのタイミングで空室は増やしたくないなあ・・・。

せめて東京2棟目の店舗が埋まってからにしてほしい、などと思ってしまいます。




最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:39 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ご丁寧に記事に登場させていただき、ありがとうございます。

アドバイスをすると、ネットも実際もその後どうなったかなぁと気になるのですが、連絡ないことがあります。

まあいいかと思うけど気になります(笑)。

今回、結果、もしくは過程を書いていただいたので、ちょい嬉しいです。

本編と関係無いですが思わず書いてしまいました。

記事いつも面白いです。問題点は最高です(笑)。

がんばってくださいね。応援しています。
Posted by ひろ@塾長 at 2012年12月14日 12:46
>ひろ@塾長さん

コメントありがとうございます。
気持ちはよくわかります。どうなったかなーって、
結構気になる部分がありますよね!
ちなみにまだ結論は出ていないのですが、昨日の夕方
交渉があったので、明日ブログネタにしてみます。

記事をお褒めいただき、ありがとうございます。
初心者の方には賃貸経営も楽じゃないんだぞということが
伝わればいいなと思いますし、ベテランの方には
あーあーそういう問題あるよねーと共感して貰いながら
人の不幸をニヤニヤ楽しんで貰えればいいなと思っています(笑)

来年は名古屋大家塾にも遊びにいきたいものです!
Posted by ひろ* at 2012年12月15日 19:14
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: