2012年10月30日

ハイリスク・ハイリターン。

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現在10位です。今週はサラリーマン生活がかなり大変な状況に。毎日寝不足です。

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大家業は不労所得ではなく苦労所得。



これは有名ブロガーのジェービルさんから聞いた言葉です。名言ですね、ほんとに。

特に低家賃の物件を運営すると、そういった苦労は格段に増加します。都心物件中心の方が

苦労所得だと言うくらいなのですから、地方低家賃の物件を運営したら苦労所得どころか心労所得に

なってしまうのではないかと感じる方もいることでしょう。ブログランキング1位をひた走っている

必殺大家人さんの毎日の更新内容もかなり壮絶なものとなっております。



私の物件も、そういう意味では大変です。特に札幌2棟目はかなりのものです。

無職、高齢者、保証人無し、生活保護のどれかが当てはまる人が物件の半分くらいを占めています。

何なんだ一体!と思うこともそれなりの頻度で発生しております。特に部屋がドロドロの状態で

退去されるときついですね。ただの18平米3点ユニットに何故20万も30万もかけないと

いけないんだ、ということでガッカリした気持ちになります。過去に1〜2回ありました。



差別的な気持ちで言うわけではなく、あくまで一般的な傾向として誤解を恐れずに言うならば

家賃が高い物件に住む人は、物件も丁寧に使ってくれて家賃滞納もないという傾向がありそうです。

他方、家賃が低い物件に住む人は、その辺のモラルが甘かったり、そもそも家賃を払うことを

後回しにしてしまう傾向があるように思えます。

※あくまで傾向であり、個人個人で見たらそうではない人の方が多いと思っています



私の場合、知識があまりない頃にどう考えても物件自体に競争力がない札幌2棟目を買ってしまい

稼働率がなかなか上がらずに困っていました。とにかくまずは安く貸して稼働率をあげようと

したものの、その作戦はあまりうまくいかず、家賃が安い分広告料や固定費の負担が増えてしまう、

という悪循環に陥ろうとしていました。



多少の苦労があっても、お金が入ってくる方が気持ちが穏やかでいられます。

他の大家さんと違うことをしなくてはと思い、運営後のリスクはあるものの、普通の大家さんが

受け入れない客層を受け入れることで差別化を図ろうと思い立ちました。リスクを背負って

高稼働率と高家賃を獲得しようとしたわけです。



結果としては、これがうまくはまってくれました。

札幌2棟目は、今年に入ってから1ヶ月以上空室になったのは1件だけです。あとは全て

2週間〜1ヶ月で決まっています。普通のオーナーさんが受け入れに難色を示す属性のお客様が

来店された際に、一本釣りでうちの物件を紹介してくれるからです。しかも事前にちゃんと相談の

電話がこちらに来ます。それを管理会社さんと検討した上で受け入れています。おかげさまで、

近隣の同じようなスペックの物件に比べて、けっこう強気の家賃を取ることができています。

稼働率も同様。3点ユニット18平米の物件でも稼働率は95%くらい確保できているはずです。



そういったリスクを抱える以上、何かしらのところでリスクを軽減させるよう努力はしています。

1年未満の定期借家や念書を活用したり、保証会社をつけたりすることは当然として、仲介業者の

皆様にも早期退去に伴う広告料の返金の期間を長めにとってもらったりしています。



仲介の方とも個人的に仲良くなっているので、最近はそんなにひどい人は回ってきません。

一見さんの方が紹介してくれた人の中には、どうしてもハズレがいたりするのですが・・・。



激戦区で失敗物件を購入してしまっても、戦略次第でリカバリーは可能だと思います。

私は何とか今の段階ではそれなりに持ち直すことができました。



箸にも棒にもひっかからない物件だったとしても、そうやってうまく戦略を練ることで

生き返らせることは可能です。そういう物件は収益性も高いので、私はけっこう好きです。

勿論、苦労することもありますし、辛いと思うこともあります。でもそういうこともひっくるめて

高利回りで運用できるのであればそれでいいと思っています。

どこかでリスクを取らなきゃお金持ちにはなれないんです(笑)

そして根が楽天家なので、別にそこまで苦労していると言う気持ちもないんです。不動産が

大好きだということもあり、趣味と実益を兼ねた楽しい商売だと思いながらやっていますから。



本当は、苦労しなくて儲かる物件を購入できればそれが一番ですけどね・・・(笑)

残念だった物件を再生して価値をあげ、苦労しない物件に組み替えることは長期的には必要です。




それに、私が少し苦労することで、本当に住むところがなくて困っている人を救えるのならば

社会貢献としても素晴らしいことじゃないですか。そりゃあ社会貢献で損ばかりしていたら

困っちゃいますが、少なくともこちらも家賃は通常より高く取れているんですから、悪い話では

ないと思っております。



んー、結局私は一体何を書きたかったんだ?(笑)

まとまりのない文章になってしまいましたが、意外とこの状況を楽しんでいますよ!ということを

なんとなく主張してみたくなったので書いてみました。明るく楽しく儲けられるのが一番です。

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posted by ひろ* at 07:21 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
「早期退去に伴う広告料の返金」
これについて具体的に教えて頂けないでしょうか?

首都圏での1か月の広告料は泣き寝入りで済ませられますが、北海道や福岡では辛いだろうなって思ってました。 

Posted by ぼ〜や at 2012年10月30日 10:37
激戦区というとS区でしょうか?

また、生活保護の方可能とのこと
ですが、あらかじめ区役所や
NPO法人に営業にいかれたのでしょうか?
Posted by 金華山 at 2012年11月01日 14:02
>ぼ〜やさん

札幌では慣例として3ヶ月以内に退去となった場合は
広告料を全額返還するという約束となっています。
この期間を6ヶ月とか定期借家契約の1回目の期間まで
延長してもらうようにしています。

本当は1年以内に設定したいくらいなのですが・・・
それだと仲介業者さんがついてこないので。
Posted by ひろ* at 2012年11月05日 07:31
>金華山さん

自分で区役所やNPO法人に行くことはしていません。
そういうのに強い仲介営業さんとうまく関係を作り
誘導してもらうようにはしています。あとは地道に
困った属性の人がいたら相談してねという営業ですね。

物件の住所を特定できる情報はブログでは書かないので
区に関する情報はノーコメントとさせてください。
申し訳ないです。
Posted by ひろ* at 2012年11月05日 07:34
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