現在１０位です。昨日は某大家の会で貴重な勉強をしてまいりました。感謝します。
ポチクリをよろしくお願いします→
キャピタルとインカムをうまく組み合わせていく必要があるかなと感じ始めた今日この頃です。
元々資産がある人ならまだしも、私は一介のサラリーマン大家さんです。銀行さんが求めるような
資産をホイホイと出せるわけではありません。むしろどちらかと言えば、自宅もほとんど頭金を
出さずに買ってしまい、結婚式も挙げて・・・などとあれこれやってしまった後での不動産投資で
最初から金融資産はそんなにない状態でした。
２００７年ごろの頭金ゼロでオーバーローンで云々という時代であれば、金融資産なんてものは
大したウェイトは占めなかったのでしょうけど、今は手元にお金があった方が融資はつけやすい。
そんな風に時代が変わっているからこそ、どうやって効率よく次の物件を購入する頭金を貯めるか、
というところを突きつめていかなくてはならないと思っています。
手元の流動資産を増やすためには、物件の売却も視野に入れていかなくてはならないと感じます。
キャピタル狙いの不動産投資、です。こうやって書くと、今の日本で土地の値段が下がる一方なのに
キャピタルとか寝ぼけたこと言ってんじゃねーよ！と言われてしまうかもしれません。海外不動産を
やろうと言っているのかと問われれば、それも違います。単純に物件を安く仕込めれば、
そういう方向での利益も考えられないことはないのではないでしょうか。
じゃあどのくらい安く仕込めればいいのか？考えてみましょう。
売却時の確定利益の計算方法は・・・
売却価格−購入価格＋運用中キャッシュフロー−購入時諸経費−売却時諸経費
という計算式で求めます。
ここで売却時に得られる手残りについて簡単な例を示してみました。
実際は税務のことをもう少し突き詰めて考えないといけませんが、単純化するとこんな感じです。
・５０００万、利回り１２％でRC物件を購入（融資期間２０年・自己資金１割・金利２．５％）
・稼働率９０％で３年運用（管理費５％・修繕０．５％・固都税０．７％を年間売上に対して計上）
・減価償却は土地：建物＝４：６
・５５００万で売却
・購入諸経費を７％、売却諸経費を５％で計算
・キャッシュフローは家賃収入−固都税−修繕費−管理費−銀行返済で計算
・譲渡課税は（売却価格−（購入価格−経過年数分の減価償却の合計））×０．３９で計算
購入に使ったお金・・・５０００万＋３５０万（諸経費）
運用中のキャッシュフロー・・・４６５万
売却に使ったお金・・・２７５万（諸経費）＋３１２万（短期譲渡課税）
売却益・・・（５５００万−５０００万）＋４６５万−（５８７万＋３５０万）＝２８万
５００万儲かったと思いきや、実は全然儲かっていません（汗）
３年程度の短期で売却してキャッシュフローを得ようとするならば、１割アップくらいだと
全然話にならないということですね。キャピタルを得るにはかなり安く仕込まないといけない、
ということが何となく理解できたかと思います。かくいう私も、この計算をしていて、これだと
利益が出ないんだなということを初めて把握しました（笑）
いくらくらいで利益が出るのかは、また別の機会に計算することにしましょう・・・。
今日はそろそろ会社に行く時間なので、いずれまたこのネタをテーマに書いてみることにします。
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【シミュレーションの最新記事】
キャピタルはなかなか出ませんよね。
極上ステーキに
安いマヨネーズ掛けて食べる位もったいないですよ！
逆に、
相当キャピタルで抜ける物件は
賃貸に出すと同じく超絶もったいないですね(笑)
いい物件が出たら
考えるくらいでいいと思います(｀･∀･′)
だからこじんまりが嫌いです
知らない人は勘違いする
でもやっぱり無知が悪いかな
私
今回我慢できず太陽光ブログ作りましたょ
是非是非
組でお会いしましょう
細かい区分ですが、私も３つ連続でキャピタル出しています。
しかし、短期の物件売買が多いので、チバ銀さんに嫌われております・・・泣。
あと、海外不動産は、一般的に日本円の短期利益確定には向かないと思います。為替の問題があるので・・もちろん不可能ではないですが、
今日も応援のぽち。
全ての物件でキャピタルが出るとは思っていないですし
今持ってる物件でキャピタルが出せるかというと、
さすがにそれは微妙だよねーと思っています。
物件によって向き不向きがあるってのは同感です。
とうとうブログまで作っちゃいましたか。
あとで読者申請します。
ようやく組のメールが届きはじめました。
今、サラリーマンが超絶忙しくなっちゃっているので
落ち着いたら行動開始します。
区分は仕入値を誤らなければキャピタルが出るみたいですね。
特に入居中のファミリー区分とかはその傾向が顕著だとか。
あまり詳しくないので何とも言えませんけど。
海外はおっしゃる通り為替リスクがあるので、理想は
現地で使い切ることだと思います。だから投機的に
取得するのはあまり向いていないよなと思ってます。
そう言いながら値上がりにも期待して買ってる自分がいますが（笑）