2012年09月29日

修繕費を甘く見ちゃダメですよ。

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ここのところ、お金のかかるイベントが目白押しになっています。



仙台1棟目のファミリー間取りのリフォーム。4SLDKで25年間最低限のメンテナンスしかしておらず

予想はしていましたがけっこうなお金がかかってしまいました。それでもだいぶ安く抑えましたが。

あとは外壁塗装をしないといけないかなと思っています。



東京2棟目は共用部に全然手を入れていなかったということもあり、今後それなりの費用をかけて

修繕していく必要があります。入居済のお部屋のエアコンが壊れていたのを交換したり、共用部に

使っていない受水槽が置いてあるのをどかしたり、壊れたポストを直したりしています。

この辺は序の口で、今後屋上防水や外壁塗装などの大きなイベントが待っています。



札幌2棟目もさすがに限界が来ている共用部の鉄部腐食をやっつけなくてはなりません。

こちらも先月から見積をとりはじめ、数社に相見積をして一番安く済ませられる1社に決めました。

来月施工となります。これで終わりならいいんですが、まだ防水工事などもやる必要があります。

屋上防水の状態を確認したことがないので(この時点で大家としてダメ)、そこも気になります。



札幌1棟目も外壁がかなりダメな感じになってきているのはわかっています。来年か再来年には

外壁塗装を行わないといけないだろうなーと頭では理解しています。サイディングにヘアクラックが

散見されていますし、コーキングもだいぶ劣化していて収縮してしまっています。ちょいと危険。



・・・これ全部やったらン百万ですからねー。そのお金をできれば次の物件の頭金に回したいけど

既存建物のメンテナンスを怠ると、大きなしっぺ返しがあることも間違いのないことですので。

やるべきことはやらないといけません。



私の持っている物件は木造や重量鉄骨ばかりなので、まだいいです。これがRCになってくると、

世の中一般では運営費がとんでもなくかかるという話が噂されていますので。私は未だにRCは

修繕が怖くて購入できません。多少面倒でも、小さな物件をコツコツ買い増していく方が安心感が

あるなあというのが率直なところです。



確かに大きい物件だと、一気に規模を拡大することができます。仲介業者さんの開拓や近隣マップの

作成などの手間は1回で済むので、そういう意味では非常に楽ちんです。管理会社さんと話をすると

「めんどくさいからという理由で、小さい物件を売って大きいものに買い替える人もいますよ」と

話をされていました。



逆に小さい物件だと、切り売りが出来ることや規模が小さいので運営費がかかりにくいことが

メリットとして挙げられると思います。



なんか最初の話から逸れてきたなあ。

何にせよ、不動産を持つということは修繕との戦いになりますので、そこのところを理解して

新規参入されると良いのではないかと思います。購入する時に、同行してアドバイスをしてくれる

リフォーム業者さんを見つけておくといいかもしれません。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(3) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
最近投資額15億、家賃収入2億円の方の本を詠みましたが、金利が上がり入居者が減って、不動産賃貸業の将来は明るくないと述べています。
従って、物件の仲介やアフィリで副収入をためているようです。
どんどん銀行借り入れで物件を増やしてきたようなので、金利の上昇と空室は恐怖なのでしょう。
金持ちは金持ちなりの悩みがありますね。
Posted by 金華山 at 2012年09月29日 08:49
RCの方が融資が付きやすいので
そちらに目がいきますが、あとで
苦労することになりますね。
心しなくては。
Posted by 金華山 at 2012年09月29日 11:00
>金華山さん

本文中にも書いた通り、私はRCは持っておりませんので
修繕費もあくまで伝聞にすぎません。
もしかしたら実態は違うかもしれません。

藤山勇司さんが、買う前・買う時・買った後のいずれかで
苦労をしなくてはならないという話をされていました。
RCは簡単に買える分、その後の苦労が大きいのかもしれませんね。
Posted by ひろ* at 2012年09月30日 22:35
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