現在１３位です。昨日はクレジットカードの決済トラブルでなかなか大変でした。
ポチクリしたって〜な→
札幌２棟目は現在１部屋が空室となっております。また、今月末にもう１部屋の空室ができます。
保証会社様が入ってくれているお部屋の中に、長期滞納のお部屋が１つありまして、保証会社様も
ここは訴訟してでも追い出したいとしているような空室予備軍が１部屋あります。
そんな札幌２棟目。あまり季節に関係なく決まってくれるとは言っても、雪が降る前にはある程度
片付けておきたいものです。明日くらいから本格的な宣伝モードに入らないといけません。
札幌２棟目で強い効果を発揮するのが「家電付プラン」です。
私の物件はけっこう「ワケアリ」な人に多く入居いただいています。そういった方は、家電も
既に物件に揃っている方が幸せだったりするケースも多く、申込をしてくださったお客様に
こちらから家電をつけることを提案すると、意外と喜んでもらえることが多いです。
うちの物件の家電付プランは、基本家賃＋２０００円という形で提供しています。
揃える家具はTVと電子レンジと冷蔵庫と洗濯機。程度の良い中古品を調達しています。
リサイクルショップなどを通じて５００００円前後で仕入れるようにしておりますので、
変な話、２年を超えて住んで貰えれば、３年目以降は月々２０００円がボーナスとなります。
家電自体は譲渡契約としております。イメージ的には割賦販売みたいなもんですね。
こちらで立替購入するので、それのお金を分割で払ってくださいね、というイメージです。
リースにすることも考えたのですが、家電の修理の話を管理会社さんに対応いただくのも
面倒だろうなと思い、譲渡契約にした方が手間がかからないと判断しました。
短期退去されてしまうと、家電を仕入れた時のコストが回収できませんので、よほどのことが
無い限りは２年以内の解約の場合は、２０００円×（２４ヶ月−入居月数）の違約金を頂戴する
契約形態とさせていただいております。
１年未満の定期借家契約の場合も、基本的には家電は２年縛りを採用させていただいています。
もし１年未満の定期借家の再契約はできないと判断した場合は、家電の２年縛りが発動して
１年分の違約金を貰うという形になります。この方法が果たして正解なのかはわかりませんが、
定期借家契約の契約期間にあわせた家電の契約期間にすると、譲渡の場合はお客様が格安に
家具を購入したことになってしまうという難点がありますので、この形がベストかと思ってます。
とはいえ、このブログを書いていて思ったのですが、違約金だけ２年契約相当の内容にして
契約自体は１年ずつにするのが一番いいような気もしてきました。
例）定期借家で３６４日契約をして、家電も同じ期間で譲渡契約を結び、違約金は２年縛りとする
再契約しない場合は、１２ヶ月×２０００円の違約金を頂戴する
再契約する場合は、家電の違約金を１年縛りにして再契約する
このやり方なら、違和感もないですね。管理会社さんに提案してみようかと思います。
家電については、やり方を確立するまでに色々な試行錯誤をしています。
入居者様によってはリース契約になっている人もいれば、違約金が１年で設定されている人も。
事務手続き上、バラバラなのは混乱を生じます。今後入居いただく方については、できるだけ
均一な契約条件にしていくことで事務コストの低減やミスオペレーション防止をしていくことが
できるのではないかと思います。効率よい運営を心がけたいものですね。
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それもお客様のリクエストでやったことがあります。
５万の予算で好きなものをリクエストしてください、
という形にしたら布団を希望されました。