2012年09月08日

都市ガスからプロパンガスに切り替え。

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仙台1棟目で、ガスの供給元の切り替えを行いました。



購入した段階では都市ガスでしたので、普通に考えれば切り替える必要はありませんでした。

入居者様にとっては都市ガスの料金は魅力的だと思いますしね。ガスが安ければ支出が減るから

家賃滞納される可能性も低くなると思いますし、定着率も上がることでしょう。



それでも変更しました。切替先はプロパンガスです。

何故切り替えたのか?理由はガス給湯設備の更新が必要だったからです。



購入した段階で、仙台1棟目は給湯器がバランス釜でした。火災リスクも高く、人気もありません。

入居者様の安全・建物の防災を考えると、好ましい設備とは言えません。勿論、入居促進にも

悪影響を及ぼすことは間違いありません。給湯器の更新は絶対に必要なことでした。



しかし、都市ガスだと設備更新をするのにも自腹で対応しなくてはなりません。物件を購入して

まだ間もない状況で、その出費はできれば抑えたいという気持ちがありました。安定していない

時期に手元の資金が減ってしまう事のリスクは、軽く考えてはならないことだと思いました。



上記のようなことを考え、結果として採用したのがプロパンガスへの切り替えという手法でした。

プロパンガスにすれば、ガス会社様が設備への投下資金を負担してくれます。これは大きいです。

プロパンガスにすることで入居者様の負担が増してしまうことはデメリットとしてありますが、

そこは交渉して現在の入居者様が退去するまでは、都市ガスと同じ料金で対応してもらうことに

していただきました。次に入る方はプロパン料金での対応となります。



プロパンのメリットが他にあるとすれば、震災などの災害時に復旧が早いということでしょうか。

東日本大震災では、都市ガスの復旧にはかなりの時間を要したと聞いています。他方、プロパンは

ボンベをひねればすぐ復活ですから、ライフラインとして災害に強く優秀であると考えます。



義母は最初「プロパンなんて都市ガスが入れられない人の設備よ!そんな田舎くさいのは嫌だわ!」

などとわめいていましたが(苦笑)、仲介業者さんの反応や災害への備え、金銭的負担などを

総合的に考えてもらい、最終的には切り替えようという結論に持っていくことができました。



ガス会社さんは叩いたり競わせたりしたら、いくらでも良い条件が出ると思っている人も

ひょっとしたらいるかもしれませんが、決してそんなことはありません!物件の規模などの

総合的な要因により、サービスできるレベルというのは変わってきます。



仙台1棟目はオーナーズルームをあわせて7戸と、あまり大きくない物件だったせいだと思いますが

それほど良い条件は引き出せていません。各戸の給湯器と単身部分のユニットバスの交換、

オーナーズルームのガスコンロ交換(入居者様のお部屋のガスコンロは状況を見ながら柔軟に検討)

という部分だけがガス会社様の負担となりました。オーナーズルームはファミリー向け賃貸にする

予定なので、できれば追い炊きにしたかったのですがそれも難しかったです。差額は自腹でも良いと

ガス会社さんには申し上げたのですが、そもそもの工事費が数十万単位でかかってしまうらしく

断念しました。ユニットバスではなく在来工法のお風呂だったことが大きな障害となりました。



あとは洗面化粧台とエアコンも古かったので、ガス会社さん負担で交換できないかと交渉したものの

こちらもちょっと厳しいということでした。とはいえ、ガス会社さんも頑張ってくれたようで、

ガス会社さんが洗面化粧台を仕入れて、仕入原価で当方に卸してくれるという話になりました。

普通に購入するよりはだいぶ安上がりです。ありがたい。



上記のような設備面での交渉に加え、条件面での交渉にもかなりの時間を要しました。



オーナーが知らないうちにガス料金を値上げをしている、などの可能性をつぶしていく為に

ガス会社さんにオーナーの承諾なしに料金を値上げしないことを契約書に盛り込んで貰おうと

思ったのですが、ガス会社さんは勝手にあげるようなことはしないと言いつつも、契約書に

その文言を盛り込むことはできないということで意見が対立。結局、単価を毎月報告してもらい

こちらがその内容をチェックするということでお互いに妥協しました。



メンテナンスをどちらがするかというところも、契約で明確になっていませんでしたので

メンテナンスフリーにしてもらえないかという交渉を行ったりしています。

やることが多くて、意外と大変でした。



なお、今回は相見積は取っていません。ガス会社さん自体を大家さん仲間からご紹介いただく

形にしていますので、相見積などしたらその方に対する義理が果たせません。切り替えるなら

ここしかない、という形で交渉していました。もしかすると、それもサービスを引き出せない

要因だったかもしれませんが、このことについてはそれで問題ないと思っています。

過剰なサービスを受けることで関係者全員がいい思いをできなくなる可能性もありますから。

(入居者さんの料金に跳ね返るとか・・・)



ガスの正式な切り替えは来週ですが、ようやくすべての事案が片付いてほっとしています。

サラリーマンもやりつつ、リフォームの仕様を決めながらガス会社さんと交渉するというのは

なかなか骨が折れる作業ではありましたが、ある程度目途が立ち、やりたいことが実現できることが

確定したことは大きいかなと思います。お風呂が新しくなれば入居者様も喜んでくれるだろうし

私も今後の集客が容易になったということで喜ばしい話だと思っています。目指せ安定経営。

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posted by ひろ* at 10:07 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
「お風呂が新しくなれば入居者様も喜んでくれるだろうし」

この一文マジで笑いました。
途中までは自己の利益の為と書いているのに、
やはり罪悪感からかこの様なフォローを書かざるを得ないのでしょうね(笑(それも自己の為ですがw

私も今正にこの状況ですがはたはた迷惑です。
Posted by キャトラ at 2015年03月29日 11:14
>キャトラさん

ご意見ありがとうございます。
不快な思いをさせてしまったことについては申し訳ないです。

キャトラさんの状況までは存じ上げませんが、私のところでは
バランス釜が最新のユニットバスになって使いやすくなったし
ガス代も据え置きだから良かった、という声をいただきました。
捉え方は人それぞれですので、良いと思う人もそう思わない人も
いるのは仕方ないと思いますが・・・。

会社員の方が少しでもお給料をあげたいと思うように、
不動産のオーナーも借金を返すために少しでも収入を
増やそうとするんです。ただ、家賃をあげただけのメリットを
お客様に提供しなくてはなりません。今回はそれがお風呂の
交換だった、というだけです。

自己の利益を得るために、お客様の利益を優先する。
そうでないと商売は続きません。ただそれだけです。
Posted by ひろ* at 2015年04月10日 07:43
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