2012年09月07日

管理会社さんとの打ち合わせ。

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現在9位です。昨日は目が回る勢いで打ち合わせの連続でした。そして最後に不動産の打ち合わせ。

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私は全部で6棟物件を持っています。

仙台1棟目以外は、管理会社さんに管理をお願いしています。札幌1〜3棟目は地元の管理会社様、

東京1棟目は売主の管理会社様(地元の付き合いを重視して)、東京2棟目は都内全域を

営業エリアにする管理会社様にお願いをしています。



このたび、東京2棟目の管理会社さんより、打ち合わせをしたいという申し入れがありました。

いくつかの管理会社さんとお付き合いをしていますが、こちらから打ち合わせを依頼することは

あっても、管理会社様から打ち合わせのご提案をいただくことは今まではありませんでした。

面白い展開です。時間を調整して、仕事の後でお話を伺いに行ってきました。



打ち合わせの内容は、今後の東京2棟目の修繕計画と1階のリノベーションプランについて。

ここまで管理会社さんが調査した東京2棟目の状況を踏まえ、オーナーとの方向性のすり合わせを

行うのが目的だったようです。



建物は築24年で、管理会社さんの工事担当の方が調査した感じでは、これまでにおそらく

一度も大規模修繕はしていないだろうとのことでした。そこは私も同感です。

そして管理担当の方が入居者様にヒアリングしたところ、地主さんの自主管理だったせいか、

管理もずさんで放置されている感じが強かったとのことです。



いくつものご提案がありました。基本スタンスは「建物を長く使い、安定稼働を達成する」為に

どのような作業をしていくか、という思想に基づいたものでしたので、そこは方向性は合ってます。

短期で転売するのが目的の案件だと、それは重すぎるねーという判断をしたことでしょう。

東京2棟目はある程度長期保有をめざしていますので、ずれはありませんでした。



具体的には、屋上防水や外壁塗装など大きな工事もあれば、既存入居者様へのTVドアホンへの

切替、共用部清掃、ポスト交換などのような小さな工事も。1階のお部屋のリノベーションは

バイクガレージではなく、SOHOをターゲットにしたオフィスへの改修でどうかという話も出ました。



「建物を大事に使うには、変な工事はしたくないです」

「多少高い金額のお見積りが出るかもしれませんが、そこは利益を取りたいということではなく

 きちんとした建物を提供する為に必要な対価として考えてください」

という管理会社さんとしての基本スタンスも確認できました。これまでのお付き合いの中では、

ボッタクリの見積を出すような会社さんではないと思っていますので、そこは了承しました。

ついでに言えば、ボッタクリ価格かどうかは第三者に相談すればすぐわかりますし、そういう人との

つながりがあることも管理会社さんはわかっているでしょうから・・・(笑)



方向性として双方で一致したのは、まず既存入居者様に「オーナーが代わって良くなった」と

思って貰う事が最重要であろうと言うこと。私の懐事情もありますが、まずは小さなお金で

入居者様にインパクトを与えることができる改善活動を行おうと思います。

しっかり基盤を作り、10年先も20年先も稼いでくれる物件にしていきたいと考えています。

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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
管理費だけでは食っていけないので
工事をしてそこから抜いていくのでしょうね。
相見積もりで、対抗ですね。

長期運営されるならインスペクションにて
長期修繕計画を立てて、そこから毎年毎年
工事をする方向で進めていかれますか?
Posted by 金華山 at 2012年09月07日 12:55
管理会社との意思疎通は大事ですね。
Posted by J at 2012年09月07日 15:43
>金華山さん

工事で抜いている業者さんもいるのだとは思いますが、
私は今のところそういう業者さんとはお付き合いしてないつもりです。
ただ、万が一そういうことがあったとしても、予防策は
取れていますということを書きたかっただけでして。

文字だけでコミュニケーションを取っているので難しいのですが
私は今回の管理会社様もそういうことはしないと思っていると
本文中で書いたつもりでした。うまく意図が伝わらないのは
私の文章の書き方が未熟だからなのでしょうね^^;

長期修繕計画についてはその通りです。
まず現時点でまずいところをピックアップして、数年計画で
それらを補修していき、あとは10年単位でのメンテを
行っていくようなイメージです。
Posted by ひろ* at 2012年09月08日 07:36
>Jさん

大事です!
同じ方向を向いて、共に歩んでいきたいものです。
Posted by ひろ* at 2012年09月08日 07:36
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