現在１０位です。昨日は今度決済する東京２棟目の管理についての打ち合わせでした。
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無風状態だった札幌１棟目、久々にトラブル発生です。
１０年近く住んでいるお客様から、台所と浴室の換気扇が動かなくなったという連絡がありました。
管理会社さんから受けた連絡内容としては
・だいぶ前から台所の換気扇が動いていなかった
・今回、浴室の換気扇も動かなくなってしまった
という２点でした。住宅設備に関する部分ですので、当然大家負担での修繕となります。
台所の換気扇が動いていなかった状態で、料理とかしていたのだろうか・・・？
この方のお部屋には一度潜入したことがありますが、ドアやトイレの壁紙にカビが生えていて
使い方もそんなにきれいな感じではなかった為「退去してほしくないなあ・・・」という印象を
持った記憶があります。
潜入した際に対応してくればおばあちゃん（近所に住んでいて子供の面倒を見に来ているそうです）
が、お風呂場のドアが壊れているのに大家さんに報告もしないでそのまま使っているということを
言ってました。もちろん、その後こちらでドアの修繕を手配しましたので、今は直っています。
まあそんな状態なので、きっとカビも住宅の欠陥ではなく使用方法の問題だろうということを
管理会社さんとは話したものでした。
で、今回の故障です。
台所と浴室の換気扇の修理で、だいたい家賃１ヵ月分くらい吹っ飛ぶことになりました。くぅぅ。
でもお金をいただいているものですから、対応は当然必要です。建物の寿命を延ばすことにも
繋がりますので、しっかりと対応を進めたいと思います。
札幌１棟目はピロティへの水漏れ疑惑やゴミの放置など、細かい問題はあったりするのですが
小ぶりなファミリー物件ということで比較的建物の修繕などでお金がかかるケースは少なく
入退去がない期間に関しては安定した経営をすることができています。ただ、来年になると
専門学校の生徒がルームシェアしているお部屋が恐らく退去になるものと思われますので、
そこでまた多少の苦労はあるのだろうなと感じます。
札幌１棟目は不動産デビューを果たした物件なので、精査が甘かったなあという気はしてます。
駅徒歩５分圏内の土地値のファミリー物件ということで、決して悪い物件だとは思っていません。
しかし、今の自分だったら本当にこれを購入するか？というと・・・もう少し指値を入れます。
何故なら、設定家賃の相場がちょっと高いから。さくっと決めるには１５％くらい家賃を下げる
必要があると思います。その辺の家賃の引き直しをせずに、現況の家賃相場のままで購入して
しまったのが、一番の失敗であったと思います。
勉強し始めた頃は、とにかく物件がほしくてほしくて仕方がない状態に陥りがちです。初心者の方は
自分が狙っている物件が本当に良い物件なのか、周りにいる大家さん仲間にも相談してみると
いいのではないかと思います。多少の失敗は仕方ないけど、大きな失敗はしないに越したことは
ありませんので。同様の理由で、金額もあまり大きくないものからチャレンジした方がいいと
思います。億越えの物件で失敗したら、そこから立て直すにはものすごい苦労が必要ですから。
・・・修繕の話からだいぶ飛んでしまいました＾＾；
ま、とにかくしっかり設備を直して、快適な生活をしていただきたいと思う次第です。
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最初の一棟はやはり3000万ぐらいまでがいいでしょうね。私は無抵当の区分4LDK持っていましたが、その後の最初の一棟で8000万程度の物件をフルローンで購入してしまったので結構苦労しました。その後小さな一棟を現金買い、低利の融資を日本政策公庫で借りて高利回区分買って経費税金支払い後の返済比率を50%程度まで下げました。まだまだ40%以下までは下げないとプロパー融資が受けられないと思い頑張っています。
故障かと思ったらヤニで回らなかっただけ
でした。
コメントありがとうございます。
最初から大きなものを買うと、もし万が一賃貸経営に
向いていなかったり、ダメ物件だったときのリカバリが
ものすごく苦しくなりますから・・・。
私、そこまで意識したわけじゃないんだど、結果として
５０００万以下の小さい物件を数多くそろえる形で
リスクヘッジできているのかなと思います。
プロパー融資は返済比率４０％以上でも受けられました。
（アパートローンだったけど保証会社なしのプロパーです）
比率も大事でしょうけど、それ以外にもいろいろな要因が
あるんじゃないかと思っています。
もちろん、返済比率は大事です！
私はハイレバでやってるので、返済比率が高いから
当分リタイヤできないし、する予定もないです＾＾；
それはそれで切ない・・・（汗）
あ、ところでFacebookで浴衣ナイトを企画しています。
後でアメブロにメッセージします。