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昨日は午前中が新たにお付き合いを始めた業者さんとの打ち合わせで、午後はジェービルさん主催の
東京大家の会で、いくつかの物件の内覧会に参加してきました。
午前中の業者さんは新築を得意としているところで、その業者さんののドミナントエリアで出た
土地情報ほぼすべてにボリュームを入れているとか。自社で土地を仕入れるわけではなく、
出回っている情報などから建築に適切な土地情報を探して提案しているとのことでした。
「土地を自分で探してきてお願いすることもできますか？」
「むしろその方が助かります」
ほほー。。。
重量鉄骨で坪単価が割と安く、利回り９％前半〜中盤くらいで新築を建てることができるとか。
そりゃあできれば利回り１０％くらいでほしいけど、やっぱりそれってハードルが高いですよ。
よほど安く土地を仕入れることができれば可能なんでしょうけどね。
あとは金融機関さんにもある程度のパイプがあるそうです。私が電話したことのある銀行でしたが
出すという噂は聞いていたので、やっぱり紹介って強いんだねえと思いました。
ひとまず、この業者さんで新築を建てる前提で進めた場合に、その銀行さんから融資を得られる
可能性があるのかどうかを探ってもらうことにしました。資料などを取りまとめなくては！
そして午後はジェービルさんに誘われてリノベや新築の見学会へ。
いくつか見た中で強烈なインパクトがあったのは、ワンルームのスケルトンリフォームを激安で
行ってくれる管理会社さんのリノベパックプラン。お部屋を見たらとても綺麗で、これだったら
家賃も上がるんじゃないかと思える素敵な仕上がりになっていました。価格はお部屋の平米数に応じ
決まるそうです。しかもその定額料金がえらい安いんですよねえ。
お話を伺うと、スケルトンにした際に配管などもできる限り全て交換するようにしているとか。
採算については、激安のリフォーム素材を扱う業者さんと提携して卸してもらうことや、
個別に見積を取らずに、現地を見て現場でこんなプランでいきたいという話をするようにして
事前の作業を極力なくすようにして、余計なコストを削減しているとのことでした。
配管まで交換するという徹底した対応をする理由としては、これはあくまで管理会社さんが
自社管理物件のオーナーさんに提供するプランなので、自社で管理した際のトラブルを少なくしたい、
という意思も込められているのだろうなあと想像しました。
価格が安いのも、自社で決めやすくして稼働率をあげることも念頭に置いているのでしょう。
見学会に行ったからだと思いますが、管理していない物件でも相談に乗ってくれるということなので
今度決済する東京物件の事務所をコンバージョンする際に話を聞いてもらおうと思います。
東京１棟目も少し年式が経過してきたら、３点ユニット分離工事がてらお願いしたいところです。
しかし、二次会まであわせて合計７時間くらいジェービルさんと一緒にいましたけど・・・
やっぱりこの方、すごいです。お話をしていて学ぶことがいっぱいありすぎます。
元・銀行員としての立場からの法人のあるべき姿や、融資を受けやすい資産管理法人の作り方、
決算書の見せ方、金利の選び方、そして情報収集能力もピカイチ。改めてその凄さを認識しました。
シェアハウスなどの話もだいぶ盛り上がり、自分でもよさそうな案件があったら１つくらい
やってみようかな？とか、影響されてしまいました（笑）
今日は嫁ちゃん孝行で、秋葉原で嫁ちゃんの友達とモンハンでひと狩り行く予定です。
行く前にやることをさっさと済ませなくちゃ。メールとか溜まってるし。
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また、ジェービルさんと１日一緒とはうらやましい限りです。私も別件ですがシェアに触手が動きそうです。
私、懲りない男なので、またまた新築目指して頑張ります。
９％くらいだと、けっこうドキドキしちゃうんですけど
ちゃんとシミュレーションしてみると意外と回りますね。
手間がかからないことと税制の優遇がメリットだと思います。
出口さえ間違わなければ、新築はポートフォリオに
是非組み込んでいきたいところです。
ひろ＊さんご推薦の焼肉、美味しかったです。
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推薦はしたものの、実際に食べるのは初めてだったので
ハズレだったらどうしようと少し緊張していました。
お口にあったようで本当に良かったです。
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