2012年07月03日

融資相談/ガス切替/自販機設置。

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現在11位です。仙台から戻ってきましたが、これホントにダイエットしないと危険な気がします。

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昨日は仙台で一日動き回りました。代表取締役の義母も丸一日一緒です。



まず、朝一番で某金融機関さんに小口融資のご相談。実績作りをしたいという気持ちもありますし

リフォームや外壁塗装をやる為の資金を確保したいと思っていますので、この打ち合わせは大事。



出てきた担当の方は、やっぱり社長であるうちの義母に経歴や金融資産の有無などをあれこれと

聞いてきます。私はあくまでおまけ。カレーにおける福神漬けみたいなもの。

「なんか根掘り葉掘り聞かれたわねえ」と義母が言ってたので、逆に根掘り葉掘り聞かれるのは

何とか貸したいと思っている証拠ですよ、と伝えておきました。



手ごたえとしては、全額は無理かもしれないけど一定額は何とかなりそうな気配を感じます。

なんとか首尾よく話が進んでくれることを祈りたいところです。



次に物件近隣の仲介業者さんへ突撃して、7月半ばで空いてしまう仙台1棟目のオーナーズルームを

どうやって賃貸に出すか、家賃がいくらくらいになるかをヒアリングしてきました。



現在の仙台の市況だと、ファミリー物件は下手をするとウェイティングリストができている状態で

そんなにしっかりとリノベーションをしなくてもそのまま貸せるのではないか、とのことでした。

逆にリノベしすぎても家賃はあがらないようです。法人契約の際の家賃の希望価格帯のレンジ以上を

狙おうとすると、極端に対象となる人が減ってしまうというお話もありました。



諸々伺った結果、今回は原状回復にとどめ、大規模なリフォームはその次の入居募集でやる方向に

決めました。その頃には仙台の復興バブルが終わっているものと想像しますので、ある程度の手直しを

しないと賃貸のお客様をつけるのは難しくなると思いますが、今はそこまでやらなくてもお客様は

サクッと決まりそうな予感がした為です。



また、プロパンへの切り替えをした際に賃貸付けにどの程度影響があるか、契約の更新の方法は

どうなっているか、などについてもあわせてヒアリング。有意義な情報を伺うことができました。

仲介業者の方には深く感謝です。色々とお話を伺えたので、御礼に今回のファミリー物件の客付は

まず先行してこの業者さんにお願いすることにしました。1〜2週間はそれで反響を見ながら、

最適な募集賃料を見極めていきたいと思います。



思ったより長居になってしまったので、コンビニでおにぎりを購入して食べつつ次の目的地へ。

お次は物件でプロパンガスの会社さんと打ち合わせです。この打ち合わせにはみさパパさん

合流してくださいました。助かります!



仙台では賃貸物件がプロパンであることは割と普通で、都市ガス→プロパンへの切り替えも

事例はけっこうあるとのこと。打ち合わせさせてもらった業者さんは、都市ガス→プロパンの

切替を仙台ではじめたパイオニア的な業者さんなのだそうです。そんなわけで、話の内容もかなり

手慣れた感じでした。既存入居者の方については、都市ガスからの切り替えが負担にならないよう

手筈を整えて進められる、ということもおっしゃっておりました。しかし物件のロットが小さいから

サービスできるのは給湯器と風呂桶の交換くらいじゃないかとのこと。エアコンまで何とかできれば

良かったのですが、そこまでは厳しいようです。



私個人としては、この業者さんに任せてバランス釜のお風呂の給湯器を交換したいと思いましたが

代表取締役の義母が「プロパンなんてド田舎でしか使わないもの」という印象を拭い去れない為

まずは提案書を貰って、そこから検討をしようという話になりました。



とにかく義母がプロパンを毛嫌いしていて、都市ガスのものをわざわざプロパンに変えるだなんて

私は反対よ!と息巻いていたんです。前日の夜からずっとそうでした(汗)

しかし、うちの義母は何気に頭が良く、一つの発想に凝り固まらずに柔軟に切り替えられます。

義母に対してみさパパさんが話してくれた「大家さんだけが設備に全額を払うのではなく、関連する

業者さんや入居者さんとその負担を少しずつわかちあっていくことも考えていいと思いますよ」

というニュアンスのお話がけっこう響いたみたいで、その前の仲介業者さんのお話も総合した結果

絶対にプロパンなんて嫌よという感情はなくなったようです。あとは提案書の出来次第かな。



みさパパさんを市街中心部まで送り(EUROのせいで寝不足だから電車で現地まで来たそうです)、

うちら二人は続いて仙台1棟目を借りた銀行さんへ。担当の人に今後の展開について相談しました。



今の仙台は完全に復興バブル。良い物件を購入しようとしても、なかなか割に合うものは

出てきません。そこで、既存借入行の店舗網を活かし、仙台以外の場所で物件の購入を目指す、

というシナリオで事業規模の拡大を図りたい、という話をしてきました。

今回例に出したのは札幌の新築。札幌なら土地勘もありますし、新築なら義母に過大な手間は

かけさせずに済むのではないかというところも考慮しています。



直近5年くらいまでの計画も作成しました。融資相談をした際、銀行の担当の方にはP/Lの形で

事業計画を簡単に作ってほしいと言われていたので、今回もP/Lの経常のところまでで計画を作成。

札幌の新築を2棟購入する形で、5年後にはこんな状態になりますという説明をしてきました。



銀行さんとして、この計画が妥当かどうか、それに対応する融資をすることが可能かを検討して

お返事をいただくということになりました。もしこの計画に対して融資を出せないなら、何が

障害となっているかを教えてもらうということも併せてお願いしてきました。法人としての

次なるステップを踏み出した感じです。



銀行さんとの打ち合わせが終わった後、さらにもう一度物件に戻って自動販売機の業者さんと

打ち合わせをしました。近隣に自販機はそこそこあるものの、どれも120円の自販機なので

ここに設置する自販機も120円のものでいいだろうという話です。そして提案いただいた内容は

別の業者さんが出してきたものに比べてかなり魅力亭な案でした。電気代を負担してくれる案が

あるというのが素晴らしかったです。そうそう、そういうナイスな提案がほしかったのよ。

義母もこの業者さんの担当の方をすっかり気に入ったようですので、きっとこちらの業者さんに

お願いをすることになるのではないかと思います。



そんな感じで、丸一日動き回って仙台でやりたかったことをほぼ終わらせることができました。

全てが終わった後、お昼ご飯をおにぎり1個しか食べてなかったので、その辺のお店で軽く

栄養補給をしている際、義母から「ほんと体力あるわよねえ」という一言が。

自分のことしか考えずに、義母をひっぱりまわして疲れさせてしまったかなあ?と反省。

でも本人も還暦にして社長になったこと自体は楽しんでいるようで、これだけやることがあれば

ぼけてる暇はないからそれだけでも十分だわ、と笑いながら言ってくれました。それだけでも

親孝行になったかな?と思える今日この頃です。



さすがに帰りの新幹線の中では、疲れてグッタリしてしまい、ほぼずっと爆睡してました。

大宮まで来たところで目が覚めて、iPadでメールチェックしたら、先ほど色々とヒアリングを

させていただいた仲介業者さんからのご挨拶が。



「ブログを拝見させて頂き移動中かと思いメールにて失礼させて頂きます。」



あれ、ブログを書いてるって話は全然しなかったんだけど・・・発見されちゃいました(笑)

なかなか情報収集能力のある方です。仲介業者さんとしてかなり頼りになりそうです。期待!

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
これからブログで業務連絡できますね。
さっき二重投稿になったので、ポイントも倍になるようにしました。
Posted by J at 2012年07月04日 17:20
>Jさん

できるけど、さすがにブログで業務連絡はしないです(笑)

そういえば、その方は仙台大家の会にも知ってる人が多いと言ってました。
メローイエローな感じの会社さんです。
Posted by ひろ* at 2012年07月05日 10:56
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