現在１０位です。午後はmakotoさんと練馬〜新宿あたりを飲み歩いてました。
昼ビール推奨に賛同する方はこちらをクリック→
昨日は数日前に電話で「良い物件があるんですが」と提案してきた業者さんをご訪問しました。
この業者さん、元々仲の良かった担当さんが退職してしまって以来疎遠になっていたのですが、
最近になって別の営業さんがまた電話アプローチをかけてきたのです。たぶんリストの掘り起しを
始めたんでしょうね。アドレス持ってるだけじゃ何の飯のタネにもならないわけですから。
で、最初に電話してきた営業さんは正直かなりビミョーだったんです。電話してきたのはいいけど
「守秘義務があるから実際に会わないと物件情報を見せられない」と言うんです。まあ百歩譲って
そのこと自体は理解できます。でも、どこの都道府県にあるとか利回りどのくらいとか、そういう
第一段階の指標も一切伝えてもらえないというのは如何なものかと・・・。それじゃあさすがに
会ってメリットがあるかどうかも判断できないでしょ！
挙句の果てに出てきた一言。
「こういう物件を見せたら投資家の皆さんがどういう感想を持つのか僕も勉強したくて」
残念だけど、あなたの勉強におつきあいするほど暇じゃないんですわ・・・。
とはいえ、その日は早く帰れそうだったので、その残念な営業さんと会う約束をしていました。
でも急に仕事が忙しくなり、ドタキャンせざるを得なくなり、電話でそのことを伝えました。
その後、電話が来るかなぁと思っていたのですが、何日か経っても電話が来る気配はありません。
おいおい、それでいいのか営業さんよ・・・（汗）
とりあえず、ドタキャンになってしまい申し訳ないということを伝えたいなあと思ったので
数日後にこちらから電話して営業さんを呼んで貰いましたが、その日はあいにくのお休み。
ドタキャンしちゃってスイマセンということを伝えたかっただけなので、そのまま電話を
切ろうとしたら、何やら電話の向こうが騒がしくなり、少し保留になった後別の方が登場。
「○○のひろ＊さんですか？」と開口一番聞かれたので、あー誰かと勘違いしてるなーと思いつつ
「いえ、違います」と答えてドタキャンのお詫びをしたかっただけということを伝えました。
そのまま切ろうとしたら、どうやらその方は社長だったようで「じゃあ都合の良い日はあります？」
とアグレッシブに営業開始。休みの社員さんの予定を勝手に入れてしまっています（笑）
予算を聞かれたので、先日某金融機関さんで「このくらいなら取り組みやすい」と言われた金額を
お話したら、「ちょうどいいのがあります！」と言ってました。
そんな前置きがあって、昨日のご訪問となりました。
提案された物件は２つ。某地方都市で利回り１００％越えの超格安商業ビルと、土地値で利回りが
１０％程度の都内のファミリー間取りのマンション（１階は事務所）です。後者は未公開案件で
まだ誰にも提案していないです、とのこと。まあセールストークかもしれませんがね（笑）
まあでも確かに後者の案件は今求めている物件スペックにぴったりです。場所もまぁまぁです。
商業ビルは全空とのこと。場所は市役所のはす向かいの角地なので、悪くないんだろうと思います。
ただ、かれこれ２年くらい放置されているようですし、築年数も３８年経っているので厳しいです。
相当リフォームに金がかかるものと思われます。割と大きなビルなので、解体しても数千万。
少しずつコンバージョンしていくとしても、固定資産税が高くてそれだけで破綻しそうなレベルだし
駐車場も取れないしで、やっぱり難しいかなーという印象を持っています。駐車場が確保できるなら
コンバージョンのことも考えていいような気はするんですが・・・。
土地値案件は都内で自分が自転車とかでふらふらするエリアに近いのが魅力的です。前面道路が
狭いのがネックですが、間口が広くて程よい土地の広さなので、戸建２区画とかで出口を取るのは
容易であろうと想像できます。現在の賃料が相場よりちょっと高めとはいえ、ファミリー間取りで
一度入れば出にくいだろうという点も魅力的。しかもロットもそんなに大きくありません。
世帯数が少なければ、出口を取る際に立ち退きにかかる労力も少なくて済むという魅力はあります。
問題は１階の事務所。これは出ちゃったら埋まらないだろー！という感じです。でも賃料がそれほど
高くないので（下手したら住居の方が高いくらいのレベル）、コンバージョンをかけて住居にしたら
それはそれでけっこう行けるような気もします。
建物のメンテナンスがそれほどなされていないとはいえ、直近ですぐにガタがきそうというほどでも
ありませんので、少しずつちまちま修繕していけばアリかなというレベルに思えます。
築２３年なので、融資がどこまで引けるか？という点が気になるところです。重量鉄骨だから
正攻法で行けば１１年がいいところ。でも利回り１０％だと、２０年は引けないと回せません。
え、自己資金を入れればいいって？そんなに潤沢に資金があるわけないでしょ！（苦笑）
あとは土地値とはいえ、路線価とは多少かい離があります。そこも加味すると、積算評価が
それほど伸びないと言う問題はあると思います。
商業ビルは博打、土地値マンションはもう少し収益性がほしい、といったところでしょうか。
前者はその地域に詳しい知人がいるので、その人に少しヒアリングをしてみようと思います。
後者は融資を検討してもらえるのか、金融機関さんに話を聞いてみたいと思います。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
川上物件粒ぞろいですわーうま！
重鉄で頭金少なくいきたい？でしたら、
サラリーマン優遇銀行しかないでしょう！！o(*⌒―⌒*)o
サラリーマン優遇銀行ですかねー、やっぱり。
うーむ。悩みます。
下手な鉄砲を数打ってるので、当たればいいなという感じです。