2012年06月05日

木造築古アパート受難の時代。

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先日購入を検討しているという話を書いた横須賀築42年の物件、融資の目処が立たなくなり

断念せざるを得ない状況になりました。元々考えていた某銀行さんの融資基準が変更となり、

木造は築浅を除いて融資はしないということになった為です。



横須賀となると、居住地域からだいぶ離れているので、地元の信金さんなどで融資を引くのは

難しい状況です。なんとしてもほしい物件であれば、横須賀に部屋を借りて法人登記でも何でも

やりようがあるのだとは思いますが、今の状況だと物件近隣の信金さんや信組さんを回るのも

難しく、居住地近辺もそこまで広範囲をカバーする金融機関はありません。



日本政策金融公庫という手もあったのですが、築42年だと「さすがに古すぎる」と言われてしまい

こちらも無理でした。残念ながら、お手上げです。融資が引けない以上あきらめざるを得ません。



サラリーマン大家さんへの融資に非常に積極的ないくつかの銀行さんのうちの一つが、木造築古に

対する融資を締めたということは、大きな波紋を呼びそうです。まだ築古に融資を出している

金融機関さんもありますが、こちらは年収の10倍までしか借りられません。今回締めた銀行さんは

年収の20倍で、エリアの縛りも前者の銀行さんに比べて緩かったです。



今後、出口戦略を見直さざるを得ない投資家の方も出てくるかもしれません。

木造築古アパートを融資を引いて買うことが出来る客層が大幅に減ることは間違いありませんので

そういったアパートの価格は下落していき、利回りは今よりさらにあがるものと思われます。

これをピンチと捉えるかチャンスと捉えるかは、その人の金融機関さんとの握り方次第ですね。

既にそういう物件を持っている人にとっては、厳しい時代になるかもしれません。



私の場合は、築古木造アパートが2棟ほど札幌にあります。片方は土地値程度まで残債が落ちてきて

いますので、あと何年か頑張れれば取り壊して土地で売ることができるだろうと思っております。

もう1棟は修繕なども済んでいて状態がいいことから、あと10年くらいは余裕で運営できると

考えています。路線価ではなく実勢価格なら、あと数年頑張れば土地値くらいに落ちてきますので

こちらも多分最後は土地で出すんだろうなとイメージをしております。土地の比率が低い物件だと

そういった作戦も取れなかったので、たまたまとはいえ土地の価値がそこそこある物件を購入できて

良かったです。



金融機関さんの動向がむこう数十年変わらないなんてことはあり得ませんので、今度は別なところが

築古木造アパートに融資を始めるかもしれませんが、・・・今はそういう情勢だそうですので

その辺を踏まえて今後の戦略を立てていくのが良いのではないかと思います。

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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(8) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
融資基準が厳しくなると、売却を前提に出口を考えるよりも更地にして売却になりそうですね。

更地で売却を考えるのであれば、現金を持っていれば、鬼指の嵐で、土地の実勢価格は下落する可能性大ですね。
Posted by 目指せ!金持ちリーマン at 2012年06月05日 18:00
最後は現金ですね。
はやくたまらないかな。
誰がブログやめたのか気が付かず。
Posted by J at 2012年06月05日 18:51
キャッシュを持つものが笑う。
昔からの常識ですが、簡単に溜まらないな〜
金持ちは益々金持ちになり、貧乏人は生活保護かな?
Posted by ワンワン at 2012年06月05日 21:31
更地にして売却するなら、戸建用地としての適性がある場所で、かつ手頃な面積・価格なら、出口取りやすいですね。

こないだ見に行った、新松戸駅徒歩5分、50坪の土地なんて、飛ぶように売れてました。駅近で戸建用地が滅多に出ない駅だから、希少価値もあり、旗竿地ですが、ほぼ満額で成約。

(ましてや柏駅徒歩5分の戸建用地だったら・・・値づけさえ間違わなければ、たぶん数時間で買い手つくでしょうね。)

今後、木造築古アパートとしての出口が取りにくくなるなら、なおさら、更地にした時の戸建用地の適性があるか否かが、露骨に明暗を分けるのでしょうね。

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Posted by Manachan at 2012年06月06日 04:16
>目指せ!金持ちリーマンさん

そうですね。お金をあまり持っていないサラリーマン層(含自分)が
今現在のボリュームゾーンにある築20年前後の木造に
手を出せないとなると、お金持ちの指値が通る時代になる気がします。

そんな中でいかに木造に融資をつけていくか。
そこが今後の明暗を分けるかもしれませんね。

あと、今持っている物件の土地の価値が低い方は、
持ち続けるならいいけど売るときに厳しくなるかと思います。
Posted by ひろ* at 2012年06月06日 13:43
>Jさん

自分は当分現金が貯まらないだろうと覚悟しています。
なぜなら、入ったそばから次の物件購入に消費しているから(笑)

ブログ閉鎖されたのははぐれメタルさんです。
面識はないけど、ブログはけっこうROMってました。
参考になる記事も多かったんだけど、残念です。
Posted by ひろ* at 2012年06月06日 13:46
>ワンワンさん

富めるもののところにより強大な富が集まるのは昔から変わっていませんね。
そこに風穴を開けるには、知恵と行動力が必要なのだと思います。
頑張ります。
Posted by ひろ* at 2012年06月06日 13:47
>Manachanさん

積算だけでなく、戸建用地として綺麗に分筆・開発できるかどうかも
今後は重視していく必要があるんだと思います。
間口が狭かったり、旗竿敷地だったりすると、それだけで戸建用地としては
価格が安くなってしまいますから。

より物件を選ぶ目が必要な時代になったと思います。
Posted by ひろ* at 2012年06月06日 13:49
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