2012年04月24日

現状を振り返り、今後の投資方針を考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。うお、なんか急にあがってるし!ありがたいことです。

一気に過去最高位を更新したい・・・→人気ブログランキングへ



昨日は業者さん経由で提案のあった都心の物件調査に行きました。土地値だけど利回りが

全然でない案件です。仲の良い仲介業者の社長さんに色々と情報収集させていただきましたが、

場所は良いけど築年数や設備の仕様から考えると、一度抜けたら家賃はかなり下がるとのこと。



極端な話、キャッシュフローがゼロでも将来的に売却で利益が出るならアリなんだよなあ。

損さえしなければ、残債が減って含み益が増えていくという計算になります。

融資が長く引ければCFも若干は出るんだけど、引けないと厳しいなあ。土地としてはすごく

魅力のある案件なのですが・・・。まあダメだと思うけど交渉はしていきたいと思います。



さて、私、今年に入ってかなりペースよく不動産を取得しているように見えていると思います。

そのこと自体は事実ですし、自分でも「今年はいっぱい買う」を目標としているので、ある種

そこは願ったりかなったりというところです。



私がやりたいのは、小さな物件をいっぱい買って、束ねた結果大きなものになりました、という

展開なんです。これまでに5棟の物件を購入(うち1棟は今週決済ですが)しましたが、

実はこの5棟、購入価格は全部5000万以下。不動産単品での残債や購入価格で言いますと

自宅が一番高いというとっても残念な結果になります。



現在の借金の総額は、5棟で1.4億強といったところです。決して楽に返済できる額では

ありませんが、不動産をやっているということを考えればそこまで金額が大きいものでもないです。

サラリーマン大家さんの中には、1棟でそのくらい借り入れてしまう人もいっぱいいますからね。

それに、当面サラリーマンを辞める予定もありません。そう考えると、もうちょっと借金と言う

リスクを取っても大丈夫なのではないかと考えています。



基本的に自己資金が出来たらすぐに次の物件を買ってしまっていますので、それはそれで危険だと

自覚はあります。ただ、多少のリスクを取っても、その後キャッシュフローが出てくるまでの間を

耐え抜けることができれば、たぶん負けはしないだろうと考えております。



ハイレバレッジで買い進めているので、手残りは意外と少ないというところが難点です。

ただ、投下した自己資金を回収するまでの時間は早いということは言えます。



このままハイレバレッジで買い進め続けるという選択肢を採ろうにも、どこかで限界が来てしまうと

思ってはおりますので、ある程度の数字に達した段階で取捨選択をしながらじっくり待つ踊り場の

フェーズが必要になるだろうとは感じます。それがいつか・・・10棟もしくは残債3億あたりが

一つの目安になるかなあと漠然と思っています。



ちなみに私、キャッシュフローはあんまり出ていません。借入年数が短いことが理由の一つです。

今の時点で一番長いローンが残り16年です。長く借りられる人がうらやましいです(笑)

あとは札幌みたいに余計な経費がいっぱいかかる地域に持っているというのもあります。

札幌3棟で、残債9500万に対して年間キャッシュフローは理論値で400万〜500万程度。

実際は突発的な修繕などもあるので、250〜350万がいいところでしょうか。



これだけ借金してそれしか儲からないの!?と思われることでしょう。それが現実です(笑)



まあでも、売り上げがある程度見える商売なので、利益率が低くても確実性はあります。

最後に土地も残りますしね。その分あまり爆発的には儲からないということなのでしょう。

私はそんな不動産賃貸業が大好きですので、特に不満は持っていません!今後も頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんばんは ぶるーまんぱぱ です。
ますは ぽちくりくり しますた。

リスク分散って手間がかかって、とっても面倒だけど大切ですよね。
ひろ*さんは札幌、仙台、金沢と雪の多いところがお好きですか。
Posted by ぶるーまんぱぱ at 2012年04月24日 22:05
>ぶるーまんぱぱさん

元々はお金がそんなになかったので、大きな一棟ものを買うことができなかった、というだけなんですけどね〜。
結果的にはその路線で走ってきて良かったと思っています。

言われてみると、雪の降る北国ばかりだ・・・。
最近はご無沙汰ですが、スキーやスノボも好きです。
Posted by ひろ* at 2012年04月25日 10:14
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: