仙台１棟目のお見積に対してのコストカットを実施。

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ＧＷ前半は仙台出張です。義母が仙台１棟目のオーナーズルームの原状回復費用削減を

願っており、現場確認と見積内容の精査をしてきました。



親孝行と業務を兼ねて、仙台には年２回くらいは出張してきております。

年末年始とＧＷあたりが多く、今年もＧＷの頃合いにやってまいりました。



今回の出張に関しては、仙台１棟目の原状回復のお見積を精査するというお仕事が

加わりました。１００平米オーバーのオーナーズルームなのですが、こちらに関して

原状回復が余裕の２６０万オーバーと言う地獄絵図。まあ物件が広いし、設備も

だいぶガタがきているようだったし、何もかも高騰してきているのでやむを得ないかなと

思ったのですが、義母は「前回７０万円でやってもらったのに！」などとブーブー仰せで

何とかしろと言ってきます。あれはそれまで自宅で使っていたから使い方も丁寧だったし

物価も今より安かったから実現したことであって、今は同じ工事でも倍はかかると

思いますよと言ったんですけど、感情的な面で納得ができないようで・・・。



出張した際に一緒に現場確認しましょうとしたのですが、先方の都合などを考慮すると

予定が合わせられないことがわかりました。諦めて義母のみで対応してくださいと

したのですが、最終的に義母は義母で、私は私で２回確認していいですよと見積をした

業者さんに言っていただいたようで、私も昨日現地を見てくることになったのでした。



ということで、昨日は先代到着早々に家族と別れて業者さんと落ちあい、仙台１棟目に

向かったのでした。



前回きれいにしたお部屋でしたが、ここまで１０年以上少しやんちゃ気味な会社の

寮として使われておりましたので、だいぶ内装はやられていました。特に、半地下の

地下１階の湿気で、カビがかなり生えてしまっているのが印象に残りました。

半地下はあかんねーと思わさせられたのでした。



業者さんが見積を１項目ずつ解説してくれるので、それを聞きながら１つ１つ確認。

見積を精査します。



私は単価については基本的によほど高くない限りは指摘はしません。

それだけ単価がかかると言ってるのを、おかしい、負けろ、と言うのは、相手のやり方を

知っていればまだしも、素人がそうやって指摘すること自体が失礼に当たると

思うためです。発注者権限を濫用して圧をかけているような気がしてしまいます。

単価が高いようなら、次から使わなければいいだけです。

※個人の感想であり、そのような手法を否定するものではございません



なので、私のチェックは工事内容です。その工事が本当に必要なのか、代替案はないか、

何かと抱き合わせにしたら割り引かれるのではないか、などのチェックをします。

工事内容の増減であれば、施主の希望だけなので失礼には当たらないと思ってます。



今回のコストカットの一例です。



【ベランダ】

めくれている箇所があり、部分補修ができないのでベランダの施工しなおしが必要と

されておりました。これに対して、じっくり確認したところ、確かに全体的に劣化は

進んでいるものの、本当にまずいのは端の方だけだなと判断。こちらを立ち入り禁止に

しても、残り半分で洗濯物を干したりすることができるので、ハウスルール的に

こっち側は使わないとすればいいのでは、としました。一応、仕切りを設けて

反対に行かないよう物理的にも簡単な対処ができるかを検討してくれそうですが、

いずれにせよ今回の工事からはベランダの補修１４万をまるっとカットします。

※入居が決まり、入居者様から要望があれば速やかに実現します



【窓の立て付け調整】

窓も複数あり、それぞれ開けにくいからと立て付け調整が入っておりました。

もう一度皆で確認してみましたが、言うほど立て付けは悪くないような気がしましたので

今回は調整なしでいいんじゃない？としました。

確かにちょっと重い感じはしましたけど、開けられないってほどではなかったです。



業者さんが「汚いので触りたくないから確認はしてないけど調整を計上しました」と

言っていた窓が２つありました。片方は本当に汚かったので私もそれでＯＫとしましたが

片方はそこまででもなかったので、私が開閉試験をその場で実施。立て付け調整せずとも

開くことを確認したので、これもカットしました。多少汚れただけで８０００円が

カットできるなら頑張りますよ。ＤＩＹしろとかだったら断固拒否しますが（笑）



なお、網戸は問答無用でやります。網戸はちゃんとしてないとクレームにつながります。

メリハリつけて、やるべきところはやる、やらなくていいところはやらない。



【細かいところ】

この造作いらないでしょ、とか、このトイレットペーパーホルダーはないわ、とか

機能に関係のない箇所はお金をかけずに今あるものを活用していただきます。

義母は対処した方がいいんじゃないかと言ってましたが、お金がかかるのが嫌なら

不要なものはいじらないのが鉄則です、と話して納得して貰いました。



そんな感じで、確認をした結果を反映したお見積をいただきました。

約３０万のコストダウンに成功。うん、我ながらいい仕事をしましたよ。

嫁ちゃんと二人で東京⇔仙台を６往復くらいできます（笑）



他、義母と業者さんの行き違いみたいなのも確認できたので、そこも気づきやすく

するようなお見積に変更してほしいと伝え、対応をしていただくことができました。

業者さん：フロアライトと除湿器は義母が買って設置する想定

義母　　：そんなん年寄りに持っていけないわよ

（義母の言い方・・・笑）



いつもお世話になっている業者さんなので、今度またお酒でもご馳走しないとです。

義母が「家でご飯食べるでしょ？」と言わなければ、昨日行ってもよかったのですが。

義母に飲みに行った方がいいか聞いたら「あ？家に帰ってくるでしょうが」と

言われたので、今回はパスしました（笑）

また今度行きましょう！



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保険がクレジットカードで払えるって喜んだのにー・・・。

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先日、生命保険の掛金をクレジットカードで支払うよう変更の手続きをしたのですが

法人で加入してる方が思惑通りにならず、結局個人だけが手続きできたのでした。



基本的にずぼらな私。嫁ちゃんにもずぼらさ加減に呆れられることがあります。

なんせギリギリにならないと仕事ができない勢なもので、余裕を持って動きたい

嫁ちゃんから嫌な顔をされること数知れず。ギリギリを攻めすぎるのでセミナーや

懇親会もギリギリ到着が多く、よくお付き合いいただいている方なら私がだいたい

ギリギリかプチ遅刻で現場に現れるということはご認識されていることでしょう。

（支払もギリギリになるダメなやつなのでお取引先各位にはお詫び申し上げます）



あればお金はギリギリまで使うし、仕事はギリギリになって始めるし、とにかく人生を

ギリギリで生きている私。大学も国立後期という（当時としては）最後の最後のギリギリで

合格してますし、前の会社の希望退職も結果としてギリギリに対象になって割増退職金を

他の人より多く貰ってます。太陽光も出力制御装置が必要になる直前ギリギリに申請を

済ませたのでその分のコストは不要になりました（ただし今その分代理制御でお金を

差し引かれてますけどね・・・）。



自分でもわかっているんです。強制的な締切が設けられたものから、それに間に合うよう

着手する動きしか取れないやつだということは。この性格が少しでも良く成れば

いいんですけど・・・誰かにスケジュール管理とかしてもらわないと無理な気がします。



それに近い話なのかもしれませんが、メリットがあるのはわかっていても、締切がない

話になるとやっぱり動きが鈍くなります。今回話題にする生命保険をクレジットカードで

支払う件もそれに近いと思います。



節税を兼ねて、医療保険やがん保険、あと昔団信の枠超過分を生命保険で補いたいと

当時お付き合いしていた地銀さんから言われて生命保険も入っております。普通なら

そんなに入る必要はないよねと認識はしているものの、多少なり備えになって、

税金もその分減るのであればと思って加入しております。



他、あればあっただけお金を使ってしまう勢なので、その対策として（？）貯蓄性の

性格を持っている生命保険にも入っています。運用してくれてお金が増えるタイプであり

節税商品ではないのですが、ペーパーアセットを持ってない私の唯一の紙の資産という

位置づけで毎月天引きで積立感覚でやっています。これくらいやっておかないと、本当に

一切何も貯金しない人の出来上がりなので（苦笑）



んで、これらについては口座振替で引落をされているのですが、別件で保険会社さんと

話をした時に、最近はクレジットカードで払えるようになったので、そっちに

切り替えた方がポイントとかでお得じゃないか、というお話をいただきました。

確かにそうですね。お得だと思います。是非やりたいところ。



普通ならここですぐ手続きをするのでしょうけど、私はその場ですぐやりますと

回答せず、確かにそれもいいかもしれませんねーという感じで終わってしまいました。

ここでパス亜h途切れ、その後この話はしばらく放置されることに（苦笑）



半年までは経ってないと思いますが、いい加減この話進めた方がいいなと思ったので

ようやく保険代理店さんに連絡を取りました。とはいえ、その時たまたまちょっと

都合がつかない時期が続いたので、タイミングのいいところで連絡しますとしたのが

運の尽き。ここでまた半月くらい放置プレイをしてしまいます（汗）



自分で「これは尻に火がついた」と認識することで、この話の優先度をアップ。

先日、ようやくアポを取って打ち合わせをしてきたのでした。



そこで聞いたびっくりな事実。

単なるクレジットカードへの変更はできず、新規契約に伴って既存契約の分を

クレジットカード払いに変更ができるということ



カードにするために保険に入らなきゃならんのかーい！

すんごいツッコミどころだと思いましたが、担当の方も申し訳なさそうにしていたし

積立的な性格のある保険の金額を増やすだけなら許容範囲かなと思ったので、

ここはぐっとこらえて契約をすることにしました。

当日まで黙ってる代理店さんもちょっと確信犯だよなあと思いましたが・・・



加えて、個人はカードで払える保険の額は無制限なのだそうですが、法人に関しては

１０万円が上限とのこと。１０万以下の契約が複数本あるなら全部カードでＯＫと

いうことみたいですが、１本１０万を超える保険がある場合は口座振替のみという

制約があるそうです。なんじゃそれ。個人と法人でシステム違うんかな。



ということで、個人と東京法人でそれぞれ契約とカード払の手続きをしましたが、

なぜか東京法人の方はコーポレートカードで登録ができません。担当の方も首をかしげて

おります。こちらは一旦持ち帰りとなりました。



そして翌日。担当の方から聞かされたびっくりな事実。

カードの発行会社によってカード払いができない会社があるのだそうです。

東京法人のコーポレートカードはアメックスなのですが、アメックスはセゾンなら

大丈夫だけど他はダメらしいです。



・・・今回追加契約した法人の分、くいーリングオフね。

せっかくカード払いができるって聞いて喜んだのに、これじゃ何の役にも立ちません。



個人の方は切替ができたので、まあよしとしたいところなのですが・・・。

法人の方があまりにグダグダだったので、一部カード払いができて嬉しいはずなのに

全然嬉しい気持ちになれず、なんだかなーと思ってしまうのでした。

どこの保険会社さんとは言いませんが、強くシステム改修を求めたいところです。



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札幌８棟目で久々に事件発生・・・。

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札幌８棟目で久々に事案発生です。共用部で詰まり発生、共用部の桝から汚水が溢れて

しまったので、高圧洗浄を入れて解消させたとのことです。



一時は劣等生だった札幌８棟目ですが、管理会社さんを変更したことで優等生に

早変わり。それまでトラブルも多かったのですが、不思議と管理会社さんが変わってから

トラブルは起こっておりません。なんでこんなに落差が！？と不思議に感じるくらい。

よほど前の管理会社さんがついてなかったのか・・・？あるいは今の管理会社さんが

行いがよくて素晴らしいのか？まあどっちでもいいですが、何にしてもありがたい。



札幌８棟目もどこかで売却しないといけないなと思っております。

築古なのに融資が３０年とかバグった年数で出てしまったので、どういうわけか

キャッシュフローもそこそこ出てしまっているんですよね。なのでなかなか売る方向に

家事をきれずに、今に至っております。



こういう時にスパッと売りに出して現金化しておくのが本当はいいんじゃないかと

思うんですけど、現状維持バイアスが働いてしまい、なかなかねー・・・。

売るのが正しいかはわかりませんが、常にそういう可能性を考慮しながら検討することも

大事だろうと思っているんですが、言うは易く行うは難し。難しいです。

財を成すためには売却は大事なんだけど、今のままで困ってないからという理由で

そういう動きが取れないんだよね、と自分自身では分析しております。



サラリーマンのお仕事をしていても、将来に向けた目標設定とか、将来目標に対する

課題を未然にみつけることとかがすごく苦手なのは自分でも感じております。

目標を決めるのに大苦戦しました。ある程度ルートが敷かれたものにたいして

バリバリと仕事をするのは得意ですが、自分でルートを作るのは苦手みたいです。

不動産？１棟１棟を買うのはルーティンワークでできますからね。これを全体的な

ポートフォリオとしてどう成立させるかを考えるのは苦手です。ね、つながったでしょ？



そんなわけで、グダグダと現状維持している私なのでした。



現状維持してて困ることはないの？という話ですが、現時点では困ることはありません。

なんて思っていたんですけど、いきなりちょっとした事件が発生しちゃいました。

冒頭に書いた通り、汚水桝があふれたのです。



きっかけは入居者様からのコールセンターへのご連絡だったそうです。

トイレと洗面台が詰まったとのことで、担当の方が現場に向かったところ、

共用桝から汚水があふれていたとのこと。



早々に処置をしないと、他の部屋もつまりが発生して収拾がつかなくなってしまうと

現場で判断し、高圧洗浄を手配したとのことでした。



これは仰る通り、早々にやらないとヤバいやつだっただろうなと思います。

共用部に汚水や汚物が散乱し、悪臭が物件を覆う。トイレの水は流れずに滞留し

用を足すことをできなければ料理もできない。いやー、考えただけで恐ろしい。

トラウマもので物件を退去されてもおかしくない話です。



なので、管理会社さんの判断は正しいと思います。スパッと手配してくださり

ありがたいと思ったのでした。



その後、高圧洗浄作業が完了。６万ちょっとかかりましたが、これで安心できます。



少なくとも、管理会社さんが変わった後は高圧洗浄はしたことがなかったので、

タイミング的にもやらないといけない時期だったのかもしれません。

そんなに大変なことになる前にこういった話が出てきてくれて、むしろ良かったのかも。

前向きにとらえておいた方が人生楽に過ごせます（笑）



管理会社さんには対応をいただいたことについてお礼を申し述べ、１件落着。

定期的に高圧洗浄をした方がトータルでは安くあがるのかな？とも思いますが、

私自身もそこまで気を回すことができないだろうと思うので、今後も対処療法で

対応することになりそうです。



ひとまずは、特に大事に至らずに終わったということを祝いたいと思います。



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東京１７棟目の施主検査と残タスク関係の打ち合わせ。

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東京１７棟目の施主検査をしてきました。問題なしでした。期待してた仕上がりに

なっていたので大満足です。あと細かい打ち合わせも現地でできてよかったです。



昨日は東京１７棟目の施主検査日でした。実質的には引渡に近いのですけど、

まだハウスクリーニングが入っていないとか、引き込まれている電力の線が細いから

大容量に対応したものを東京電力さんで引き込み直すとか、そんな工事が残ってるので

厳密には引渡というわけではないと思うので、施主検査という表現にしております。



今回の物件は「猫共生アパート」です。猫に嬉しい設備を導入して、その分家賃を

高く設定した上で長期入居を目指すように考えております。



ペット用の壁紙とＣＦ、猫のトイレ用換気扇、キャットステップなど、猫に優しい

設備を導入。２階は天井を抜いて吹き抜けにして解放感を出し、梁の上を猫が

回遊できるような流れにしました。



昨日はその仕上がりの確認を、施工業者さんの社長と現場監督と共にしてきました。

いつも素晴らしい仕上がりにしてくださり、ありがとうございます。感謝です。



自慢の２階の写真を１枚だけ貼っておきますね。



図面や工事中の物件見学をしてると、やっぱり２階の方が仕様としてはいい感じだよねと

思っておりました。吹き抜けにより天井が高く、窓も多くて解放感があります。

猫が遊べるスペースも多く、猫を飼っている私としても絶対に２階の方がいいなと

思うのでした。これは家賃をしっかり取る方向で考えていいでしょう。



先日の東京１４棟目の家賃の件などもあり、今は家賃設定もだいぶモードが変わっている

認識になりました。これは多少強気の家賃設定でも許される時代になったと考えられると

判断しているので、今回の物件も安売りはしないぞと考えています。



検査の場には管理会社さんにも同席いただきました。家賃設定の会話はしましたが

細かい点を詰めきれていないよねと思ったためです。



現地で話したことをざざっと挙げます。



・募集条件（敷金・礼金）

　それぞれ１ヶ月ずつでいいかなとことになりました。ペット敷金はあえて取らず。
　


・広告料

　管理会社さんへの手数料１ヶ月のみでスタートにします。



・ペット飼育頭数

　特に制限は設けないですが、２頭目からは家賃を＋５０００円することにしました。



・鍵の管理

　全部管理会社さんに持っていてもらうことにしました。



・水道代

　施工業者さんが「２人暮らしも想定して追い炊き機能もつけてる」と仰って
　
　いたので、水道代は少し高めで設定しようということになりました。
　
　※戸別メーターではなく集合メーターで大家が請求するスタイルです



・家賃

　１階は査定額より１５０００円アップ、２階は２３０００円アップで募集します。
　
　最初は強気に、反響が悪ければすぐ下げます。
　
　管理費と家賃の内訳は管理会社さんにお任せしました。



他にも話した気がしますが、忘れました（苦笑）

とりあえず一通り話はできたと思うので、募集に移っていただこうと思います。

あ、物件名決めないと。これは語学堪能なお知り合いの方に聞いてみようっと。



それから、現地に館銘板の相談をしていた方にも来ていただきました。

館銘板以外にも、マイソク作成とか、猫が物件で遊んでる写真の撮影とか、部屋番号の

カッティングシートでの施工（ドアとポスト）とかをまとめてお願いしたいという話を

しております。



事前に聞いていた話だと予算オーバーなのですが、現場を見ないと何とも言えないという

話もあったので、来ていただき内容の確認をしていただいた次第です。



あとは施工業者さんの監督から、エアコンをつける時はこっち側に室外機を設置した方が

いいとか、そんな感じのアドバイスをいただきました。



あ、そうか、エアコンの設置をしないといけないのね・・・。手配しないと。

こちらについては、うちの近所で民泊系のリフォームや設備導入をやっている

業者さんと話をしてみようと思います。家電量販店の工事業者さんは玉石混交なので

ネットの激安店で材料を仕入れて、そちらの業者さんに設置をお願いするのが

品質とお値段の兼ね合いがちょうどいいのかな、と最近は思っております。



このブログを書きながら、やり忘れていることを順次こなしていきました。

やってないのはエアコンの注文くらいかな。これは楽天の月初のワンダフルデーで

注文することにしたいと思います。エアコン工事を業者さんがやってくれるかが

確定しないと、その業者さん宛に材料を直送できないですしね・・・。



ということで、あとは残作業を適切に片づけてお金をお支払して入居募集する。

思ったより早くここまで来れたのでよかったです。関係各位のご尽力の賜物です。

深く御礼申し上げます。



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東京１４棟目、家賃５０００円アップで速攻入居申込ゲット。

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東京１４棟目、５０００円家賃アップさせたのに速攻でお申込をいただきました。

募集開始から１０日経たずの申込。家賃上昇の波は本物ですね・・・。



突然ですが、私が結果的にドミナントしているエリアは、城東地域の決して属性が

いいとは言えないエリアです。東京は城南＝城西＞城北＞＞城東くらいの感じで

家賃が安くなっていく印象を持っています。

※個人の感想です

※マクロで見た場合であり、個別に当てはまらない地域はいっぱいあります



しかも私が物件を持っているエリアは、ハザードマップでも赤くなってる地域。

まあ城東エリアはだいたい赤いですけどね。



何でそんな場所でドミナント下の？という疑問があるかもしれません。

端的に言えば「家が近かった」と言うだけです。



サラリーマンのお仕事で結構あちこちに行くことが多かったので、交通の便を

重視しつつ、住宅価格が安いところというイメージで若かりし頃に家探しをして、

城東エリアのとある地域に自宅を構えました。そこまで便利ではないものの、

１本乗り継げば山手線に行けるし、当時の会社は千葉方面にあったし、どこに行くにも

そこそこの利便性で到着できるのにお値段は当時の私の年収でも購入できるという

なかなかいいじゃないということで当時の私はハザードマップも何も気にせずに

購入をしたのでした。



そして、不動産投資は融資が鍵。当時イケイケだった某カタカナ銀行さんの与信枠が

いっぱいいっぱいになってしまったので、いろいろな銀行さんを開拓したのですが

やっぱり家から近い銀行さんが話を聞いてくれやすいということで、自然と物件も

家の近くに集まっていくのでした。



そんな経緯で、結果としてのドミナントということです。

災害が起きた時全滅しかねないので、札幌などの遠隔地もある程度残す腹積もりなのは

その辺にも理由があります。



東京自体は家賃が高いのですが、その中でも城東地域は地位が低く家賃も低め。

それでも物件も安いからリノベする手法でも何とかなっておりました。



ただ、私の自宅の最寄駅にある東京１４棟目は、最寄駅が近隣と比べてもちょっと

家賃の水準が安いので、同じ広さの隣駅の物件より５０００円くらい安い家賃で

入居付けをしていたのでした。



さて、先日退去予告をいただいてしまった東京１４棟目。１階なのはマイナスですが

再建築不可なので近隣からの目線はさほど気にならないし、ある意味防犯性は

高いのではないかということで、常々もうちょっと家賃を取りたいと思ってました。

４０平米の１ＬＤＫで間取りも使いやすい物件です。これでこのお値段はお値打ちものと

私は思っていました。



最近の家賃上昇の波に乗れないか、管理会社さんに家賃査定をお願いしたところ

５０００円高い家賃で募集をしていただくことに。いいですね、この強気な姿勢。

私としては是非高く決まっていただきたいのです。なんせ火災保険も倍以上の値段に

なってしまったし、リフォームも倍近くのお値段になっていますので・・・。



ただ、５０００円も家賃を上げて果たして決まるのか？という不安は私の中にも

ありました。強気で攻めたいけど、決まらないのも困ります。反響状況を見ながら

徐々に下げていくのかな、繁忙期も終わっているし。そんなイメージでおりました。



だから今回の結果には驚愕しております。家賃を５０００円も上げたのに、

募集開始から１０日と経たず申込をいただいてしまう、というこの現実に。



管理会社さんからいくつかの物件の連絡事項がまとめて送られてきたのですが、

東京１４棟目に関しては問題なく入居申込をいただけたので進めたい、という

内容でした。



２０代後半の方で、年収の３分の１をちょっと超えるくらいの家賃の支払比率にも

問題はなさそうです。正社員で勤続年数は半年。これから本格的にバリバリと戦力になる

頃合いなのかなあと想像します。



ごくごく普通のお申込なので、進めることに何ら異論はありません。管理会社さんとは

今日お会いするので、そこでＯＫですと伝えてしまおうと思います。



いや、それにしても私が一番びっくりしたのは、４月１６日にこの家賃で募集開始と

ご連絡を受けた物件が、既に申込になっていることです。これ、もうちょっと家賃を

強気で出しても良かった案件では？なんか明らかに潮目が変わっているなあと感じます。



不動産投資を始めたばかりの頃・・・１５年以上前の私が今の状態を見たら、

あまりの常識の違いに目が点になるだろうなと思います。家賃は下がる、物件価格も

下がる、それが当たり前で生きてきていましたから。



世の中が急激に動きすぎていて、もはやわけがわからない・・・。



喜ばしいことなので進めていきますが、ほんとびっくりする今の相場の動きでした。

管理会社さんが出してくる相場より少し上を狙うくらいがちょうどいいと今まで思って

いたのですが、最近は管理会社さんも家賃を上げた提案をしてくれてるので、それ以上に

上げなくていいやと思っていたのですけど・・・ちょっと強気すぎると思ったとしても

管理会社さんの提案家賃より少し上で募集開始する、を徹底しないといけないなと

改めて思ったのでした。



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