東京８棟目のエアコン設置に関するリクエストに対して調整。

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東京２棟目の漏水に起因して壁紙にカビが生えている件、家主滞在型民泊をやっている

お部屋だけ先に実施することにしました。緊急度が高そうだったので。



沖縄に来ていますが、沖縄にいてもどこにいても不動産のお仕事は問題なくできますし

なんならサラリーマンの仕事もテレワークでできちゃうから、ありがたい世の中に

なったものだと思います。特にサラリーマンの方はコロナ禍があったおかげでの

テレワークの定着がなければ、こうはいかなかったでしょう。その点に関しては、

コロナ禍に感謝しないといけないのでしょうね。なので、私も平日でも沖縄にいることが

できるというものです。



東京にいても札幌にいても沖縄にいても、不動産のお仕事は場所に関係なくできます。

沖縄に来てからも、業者さんからの物件のご提案が何件か送られてきました。いずれも

ニーズから微妙に外れていたので、理由を説明の上でゴメンナサイしております。

情報を送っていただけること自体がありがたいので、お断りするのも気が引けますが

こればかりは仕方ないですね・・・。



そういう話だけならまだいいのですが、そうではなくトラブルやリクエストといった

ご連絡も当然やってきます。それはできればないほうがいいですけどね（苦笑）



今回は東京８棟目に関して、管理会社さんよりご連絡をいただきました。

内容としては、昨年ご入居された入居者様から、ＬＤＫのお部屋に自前でエアコンを

設置したいが、今の状態のまま設置しようとすると特殊対応が必要になってしまうので

別の場所にコンセントを増やせないか、といったものでした。



建物裏側にエアコンのコンセントがあるけど、裏側には室外機を置くスペースがなく、

表に設置する必要がある。表に設置しようとすると１０メートル以上の配管になるので

それができるエアコンの機種に変更をしなくてはならず、かつ配管延長や追加の

ガスチャージが必要になる、コンセントを増設して表に置く方法もある、その２案の

どちらかだが現実的にはコンセントの増設の方が現実的だと思うのでご判断願いたい。



だいたいそんなようなメッセージでした。



えっと、言わんとしてることはわかったんですけど、コンセント増設は大家の仕事で

エアコン機種変更は入居者様の仕事だから、それを二択形式で提示されても、

なんか微妙な気がするんですよね・・・。私が「エアコンの変更で進めてください」と

言ったとして、入居者様は困るんじゃないのかしら。そもそも変更でいいのであれば

私に相談する流れにはならないでしょうし。つまり、エアコンが割高になるのも辛いし

コンセントの増設費用を負担するのも辛い、という話が前提として入居者様から

出ているということだと思うんです。



それであれば、最初から「コンセントの増設をお願いできないか」という相談にすれば

いいのに・・・。お金のかかる話だから、言いづらくて回りくどい言い方になって

しまったのでしょうね。そしてなんとも趣旨が伝わりにくい流れが出来上がる、と。



一旦、コンセントの工事を私が負担するか、入居者様がエアコンの変更をするかの二択と

理解すればよろしいでしょうか？と返信をしてみました。ちょっと意地悪しちゃったなと

自分でも後から思ったのですが、管理会社さんから依頼して貰った方がすっきりするので

明言していただくよう誘導した次第です。



結果、配管延長の案は入居者様から色よい反応がなく、今後も入居者様の入れ替わりで

同様の問題が発生する可能性を考慮すると、コンセントの増設の方が良いのではと

思っている、という話を引き出すことができました。うん、そこまで話が進んでるなら

最初からそう書いてくれてよかったのに。



お値段は４万弱ということでしたので、まあしょうがないかなとは思いますが、

お金のかかる話ばかり続くのは辛いな〜。



あと、この対応をした時に一つ気になることがありました。

室外機を置く候補の場所に、清掃担当の方の清掃コンテナが置いてあるのです。

そのコンテナと競合して、取り回しがしにくくなったりしない？という点です。



この点に関しましては、管理会社さん的にはうまく場所を調整すれば問題ないという

判断のようでした。ただ、ちょっとやっぱり気になるなあと思ったので、そこに室外機を

置いてもいいかを清掃担当の入居者様に確認することにしました。



幸い、すぐに返事が来て、どうにかコンテナが置けるということなら大丈夫だと思う、

という反応でした。であれば、話を進めても問題はなさそうですね。



ご入居されてまだ日が浅い入居者様のご要望なので、できるだけ叶える方向で

進めるべきだろうなと思っておりました。金銭的には辛いですが、初期対応は

大事なので仕方ないかなと思います。



管理会社さんと話を進めていきたいと思います。



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沖縄にきました。せっかく来たのでと色々人と会う予定を詰め込みました。

結果、お安い区分をお安く直して貸した現場を内覧させていただくことができました。



誰もが一度はあこがれる（かもしれない）沖縄の別宅。沖縄に家を持てるとか、

ちょっとリゾート感あっていいですよね。正直、私もあこがれちゃいます。



成功した優秀な大家さんの中には、沖縄の区分マンションを保有して別宅や民泊として

使っている方もいると聞いております。あとはキャピタルが出るからと売却したり。



でもそういったことをしたくても、金額が大きすぎて難しい・・・というのが

私がいろいろ見てきた中での結論でした。地の利のある東京なり札幌なりでコツコツと

地味な物件を購入するのが、手馴れているのでやりやすいという考えです。



ただ、富山１棟目みたいに、アパート１棟５００万以下で買えるとかであれば

話は別かなあと思ったり・・・。いろんな問題は出るにせよ、安さはそれを上回る

輝きを私にもたらします。融資で悩まなくて済むし、安いのはだいたい高利回りだし、

最悪損切りするにしても痛みが少ないし。



そんな私がうらやむほどにお安い値段で沖縄の区分を購入されている東京の投資家さんと

沖縄でお会いして現地内覧会と情報交換会を開催しました。



現地にお邪魔すると、そこには築５０年オーバーのかなり古めなマンション。

なかなか痺れるファサードです。リゾート感は正直全くありません（笑）

占有部に入るドアもかなり古めかしく、渋みを感じます。



しかし入ると、でっかいワンルームのように改装されたお部屋が現れました

元々は２ＤＫみたいな感じで細かく区切られていたのでしょう。

全体的にこぎれいにリフォームされており、好印象でした。素敵なお部屋です。



購入価格はそもそも相場が安くて５００万〜１０００万の価格帯なのに、そこから更に

相続案件とかで早期現金化を考えていたということで、指値も通って相場よりも

めちゃ安く購入されたとのこと。恐ろしい・・・。そんなん私のポケットマネーでも

買えてしまいますやん（現金カツカツまで使ってしまうのでいつも金欠勢です）。



ちなみになんでそんなに安いのかと確認したら、古いのと借地権だからというのが

あるみたいです。なるほど、借地権ね・・・それだったら確かに割安になるかも。



しかもリフォームも激安。なんと東京から沖縄に通ってＤＩＹしたのだとか。

ＤＩＹができるだけでも尊敬ものなのに、沖縄でそれをやっちゃうのがすごすぎる。

恐ろしい子・・・！（ガラスの仮面風に白目をむくイメージでお読みください）



他にも沖縄で民泊とかをやっているとのことで、自分が沖縄に来た時のセカンドハウスと

しての需要も考えているとのことでした。なので普通賃貸ではなくマンスリーで貸すと。

民泊はＮＧのマンションということで、マンスリーにしたということでした。



それでも管理人の方からは、マンスリーのサイトに掲載されているのを見つけられて

うちは民泊はダメだと散々言われたりして大変だったそうです。民泊とマンスリーは

異なるものだし、マンスリーがダメとはどこにも書かれていないし、と反論しても

耳を貸さないとのこと。管理組合がダメと決めたとおっしゃるので、管理組合って

誰が組織してるんですかと聞き返したら「私と清掃の人」と。二人とも地権者じゃ

ないんですけどー！という話は私的には爆笑ものでした。勿論、当の本人は冗談じゃ

ないと思っているのはわかっているんですけど、それでも面白すぎて・・・。



結局、地権者の方が出てきて、マンスリーと民泊は違うからいいんですよと管理人さんに

説明してくれて、事なきを得たとのことでした。



そういった努力の上に成り立つ、妄想利回り２０％〜５０％の世界。ロマンですねー！

マンスリーの稼働率次第とはいえ、既に２ヶ月くらいは予約もあり、そこそこ回りそうな

雰囲気は感じました。高利回りのロマンを追い求めたいというその強い思い、

私も利回り星人なので（だから成長しない説あり）、その気持ちはとてもわかります。

でもＤＩＹはしないです！というかできないです！なのでそこは圧倒的に負けます。



何より、そんな物件情報をネットでひょいっと見つけてくることもすごいですよね。

私は最近もっぱら仲のいい業者さんからの紹介案件ばかりなもので・・・

物件検索とかすごくサボっております。やる気が足りません（苦笑）



沖縄に来ても内覧とかして盛り上がってる私もだいぶアレだとは思いますけど、

それ以上にアレな方で（誉め言葉）とても楽しかったです。ありがとうございました。



その後はダブルヘッダーで地元の大家さんと飲み会。先の会合で不動産に関しては

十二分に話をしてしまったので、こっちの会合では不動産成分薄めで旅行の話とかで

盛り上がっていました。あと私の鈍感力自慢。ちょっと呆れられたかもしれません（笑）



お付き合いいただいた皆様、楽しいひと時をありがとうございました！



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孤独死のあった物件を売却する時に告知は必要？

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大家の会のトピックとして話題に挙がっていたのですが、孤独死や自殺など事故が

発生した物件を売却する時って告知をどうしていますか？



私、昔はいろんな大家の会に顔を出してた時期もあったのですが、最近はそういうのは

あまり出ておりません。なんでと言われると深い理由があるわけではないのですが、

特にそういう会に出席しなくても何とかなるようになったからかなと思っています。

具合がよくない方向で考えると、そういった情報収集や交流に対する意欲が減退している

という言い方もできるかもしれません。



昔は交流こそが生き残るための生命線だと思っていたので、こんな出不精な発言が

自分の口から飛び出すとは思っていませんでした。当時の自分が今の私を見たら

びっくりするんだろうなあ。でもこれは手元（？）の交遊関係だけでどうにかなるまでに

交遊関係が拡げられたということでもあるのかもしれません。



実際のところ、全国どこに行っても誰かしら知ってる大家さんがいる状態には

なりましたし、何か困ったことがあれば雑に相談するだけである程度の見解を

周りの方から集めることができます（そしてそもそも自力でも割と解決できるように

なっています）。新しいことを始めようとか、そういうイメージが出てこない限りは

今の状態で特に困ることもないよね、というのが率直な感想でもありますので

そりゃ現状を変える積極性にも乏しくなりますやね。



えっと、何の話だったっけ。自分語りをしてしまいましたが、今日は別にそういうことを

書きたかったわけじゃないんです。



何かと言いますと、私が一応会長をしている関東→札幌の大家会の中で、孤独死した

物件の売却に関する話題が少し盛り上がっていたので、それについて話題にしようと

思っていたのです。



関東地方から北海道に遠隔投資する人のための互助会、という位置づけで始めたのですが

もはや今の融資情勢だと札幌に物件を購入するのも難しく、当時買っていた人は

利益確定で売却しているしで、もはやその条件を設定していると大家の会自体が

成立しなくなるような状態になっておりました。そこで、コンセプトを少し変えて、

遠隔大家さん同士の互助会という趣に衣替え。看板と中身が一致しない状態になって

しまいましたが、これはこれで新たなメンバーが加入するきっかけとなりましたので

悪くはなかったのかな？と思います。あまりにも北海道と離れすぎるのも少し寂しくは

ありますけど、時代の流れってことでしょうがないかなーと。



んで、その大家の会のグループＬＩＮＥの中で、孤独死が過去に発生している物件を

売却したいという話が出てきました。なかなか面白そうな話題ですね。私も実は、

過去に孤独死があった物件を売却しています。その時の経験をもとに回答を・・・

と思ったのですが、その辺どうしたっけ？というのが全く思い出せません（汗）



どうしたもんかなあと思いましたが、ここは聞いてみようということで、当時売却を

お願いした仲介業者さんにどうやって売ったか聞いてみることにしました。



仲介業者さんも当時のことは覚えていませんでしたが、今そういう案件があったら、

という前提で教えてくれました。



まず、国交省の出している人の死の告知に関するガイドラインを読みほどく限りは、

原則として自然死は告知不要、事件性のある話の場合も状況を鑑みながら告知というのが

見解になっているようです。ハトさんのサイトにもそう掲載されておりました。



メンバーの悩みは、広く告知をすることで売却価格が安くなってしまうことであったり、

告知事項ありという内容を読んだ人が某〇島てるに書き込んでしまうことなどを

恐れておりました。この点に関しては、少なくともガイドラインから考えるに、

ネットに掲載したりマイソクに掲載したりする必要はなさそうだなと感じます。



私がいろいろ教えて貰った業者さんは、問い合わせがある中でさりげなくそういった

ことがあったことを匂わせると言ってました。あくまでさりげなくです。

例えば修繕履歴の中に孤独死からの原状回復みたいな文言を入れるなど。

こうすることで、仲介業者さんが後から察してくれて、気にする売主さんであれば

あちらが情報収集をするだろうし、気にしない売主さんなら気にせず進めるだろう、

という見解でした。なるほどねー。



ガイドラインの解釈に準ずるなら、売買に関しては双方が合意できるようにうまく

告知するしないを考えなさい、ということだと理解できます。

双方が納得するようにすればいいわけで、そこには告知のタイミングや対象まで

規定するルールはありません。ちゃんと告知はするけど、問い合わせがあってから

告知すればいいというのは合理的だなと思いました。



こういった情報を周りの人からすぐ聞ける状態って、とてもありがたいです。

一人じゃ何もできません。誰かに頼りながら生きています。感謝しなくては。



ということで、孤独死のあった物件の売却の際には、そんなところに気を付けて

動けばいいのではないかと思います。



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使うお金の金額など、変化に気を向けることも悪くないかな。

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扱う金額が大きくなるにつれ、気がつかないうちに自分のためだったり会合だったりの

金額も大きくなってきているなあということを感じています。前から気づいてましたが。



若い頃のことをふと思い出すと、今とは全然違うなあと思うこと、ありませんか？

私はいっぱいあります。今より痩せてたなあとか、階段はもっといっぱい登れたなあとか

霜降り肉を食べて胃がもたれるなんてことはなかったなあとか、健康診断の値が

こんなに悪くなることもなかったなあとか。主に老化のことが思い浮かびます。



諸先輩方からすれば、お前ごときの若造が老化について語るなと言いたくなるかも

しれませんが・・・こういう話は相対的なものなので、枕詞に「●●歳の頃と比べて」

というのがつきます。なのでご容赦ください（何）



老化が進むにつれて、徐々に昔のようにいかないなと思うことが増えてきているため

今のうちにやりたいこと、やれることはやっておいた方がいいんだろうなと思ってます。

楽しく明るく人生を過ごしたいものですね。



老化というマイナスだけではなく、プラスの面も当然あります。私の場合は幸いにして

不動産投資に出会うことができたので、趣味と実益を兼ねるような感じで賃貸用の

不動産を保有しています。本人的には数字を追い求めているつもりではあるのですが、

目先の面白そうな話や、人間関係でどうこうしてしまうものを優先しがちなもので、

効率が悪い物件を効率が悪い融資で購入している部分もかなりあると思ってます。

なので諸先輩方に比べて加速しないし、まだそんなことやってるの？と気軽に

いじられたりディスられたりするわけですねー。



それでも・・・普通のサラリーマンの人に比べれば、そこそこ余裕のある暮らしは

できていると思っております。



思えば、昔よりもお金を使う額が多くなったように思います。



学生の頃は仕送りとバイトで稼いだお金を楽器やライブに注ぎ込んでいました。

ネットで出会った同じような音楽の趣味の人とライブ会場で会っては帰りにチェーンの

居酒屋で３０００円のコースで飲み食いしたものでした。たまにチェーンではない

居酒屋に行くと晴れ舞台にあがったような気持ちになったものでした。



社会人になって、飲み会のレンジが３０００円から５０００円に上がったことに

衝撃を受けたり、仕事が忙しくなってライブに行く余裕がなくなってしまったので

その分別の趣味をということで熱帯魚を本格的に飼い始めたりしたものでした。

お金を節約する観点で、おかず１品と冷凍食品のお弁当を作っていたこともありました。

会社の人にちょっと高価格帯の焼肉屋さんに連れて行って貰い、お会計の額に驚いた際に

先輩がささっと奢ってくれたことは今でも忘れておりません。あんなに美味しいお肉を

他の人の分まで払えるようになるのか！と思い、そんな頼りがいのある大人に

自分もなりたいと思ったものでした。



不動産投資を始める前は、食事に万単位をかけるなんてありえないと思ってましたし

旅行だってせいぜい一人２万がアッパーだと思っていました。

不動産投資を始める前にちょっとだけやったＦＸで５０万を溶かした時は、ショックで

仕事も手につきませんでした（食欲はありましたけど・・・笑）。

車を買う時に頭金の５０万をハンドキャリーで運んだこともありましたが、緊張して

震えた記憶があります。今強盗に遭ったらどうしよう、みたいな感じで。



それが今や、１回の食事で６万とか使っても驚かなくなりましたし（「さすがに高いな」

などと心の中ではつぶやいています・苦笑）、普通に１万〜２万くらいの会費の会合も

ちょいちょい行くようになっています。ハンドキャリーできる現金に対する感覚も

だいぶ変わり、２００万くらいかばんの中に２週間とか入れっぱなしになってたことも

ありました。さすがにそこまでいくと不用心だなと自分でも思いますけど。



移動も前はあわよくば普通列車やＬＣＣ、タクシーなんてもってのほかと思ってましたが

最近は飛行機はフルサービスキャリアだし、何ならプレエコとかクラスＪとかビジネスを

使うようになるわ、新幹線もタクシーもバンバン使うわで、だいぶ意識が変わっている

ことを実感します。



すすきので不動産屋さんを接待する時も、最初の頃は女性のいるお店に費やすお金が

一体いくらになるのかと肝を冷やしながら連れて行ってたものでした。

最近はそれもあまり気にしなくて済むようになりました。ぼられないお店を選んで

行けるようになったからというのもあるとは思います（笑）



不動産投資を始めた頃も今も、キャッシュフローの残る「比率」に関しては、さほど

大きく変わっていないように思います。それでも「量」がだいぶ変わっていますので

同じ１０％の手残りでも、元手が１００万なのか１億なのか、その１％と考えると

手元に残る金額は増えているんだろうなと思います。



いやむしろ、残らなかったとしても、経費として処理できる金額も増えているので

不動産賃貸業を営む皆様との情報交換会などに使う経費は昔より増えている、

ということになるのだと思います。だから、着地が微妙であったとしても、そこに至る

までの間に使えるお金が増えているんじゃないかなあと。



結局いつになっても資金繰りは火の車で自転車操業をしているのですが、その割には

人生は楽しめているように思うため、あまり改善しようという気持ちがないのかなと

思っています。まあそれも問題なんですけど（汗）



気がつくと変わっていることって色々あると思うので、たまにはそういうことについて

想いを馳せてみるのもいいんじゃないかな、なんて思います。



私の場合は体力的な部分は若い頃の方が良かったですが、それ以外に関しては

今のところ年を取った今の方が充実しているかもなあ、なんて思っています。

今後ともそういう気持ちでいられるように頑張りたいと思います。



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東京２棟目の内装の修繕に躊躇する。

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東京２棟目で室内の修繕をやらなくてはなりませんが、価格がいささか高めで

躊躇しています。やらないわけにはいかないし、高い理由もわからなくはないんだけど。



すっごい端的に言えば「やるしかない工事をぐずぐず文句言ってる」というだけの

構図でしかないので、とっととやれの一言に尽きてしまう話ではあるのですが・・・



話は１年前くらいに遡ります。



東京２棟目は漏水問題に悩まされておりました。前回の大規模修繕から１０年以上経過、

当時の私の知識のなさが招いた施工箇所不足が原因で、もう何年も同じ症状に

悩まされておりました。



原因となっている箇所はおそらく斜線制限の関係で斜めになっている壁麺だろうと

予想していたのですが、そこだけ工事となるとどうしても割高になります。

どうせ足場をかけて工事をやるなら全面的に大規模修繕してしまった方がいいなと

いう気持ちもあり、前回の大規模修繕から１０年を超過するまで我慢しておりました。



私が我慢するというのもありますけど、どちらかと言えば入居者様に我慢を強いていた

ことを反省した方がいいだろうと私自身も思っています。漏水が起こるので、室内の

壁紙にカビが生えてくるんです。特定のお部屋だけだったのですが、その方も辛抱強く

カビが生えたクロスを１〜２年に１回張り替えてくれればいいということでしたので

ずっとそれに甘えておりました。



しかし１年前くらいに、どうもその上の部屋でも同じような問題が起こり始めたらしく

さすがにもう大規模修繕をするしかないぞということになりまして・・・。

以前よりお見積をお願いしていた業者さんに、本格的に対応をお願いしたのでした。



晩秋の頃合いに、無事に大規模修繕が終わりました。これで今後は漏水問題は

起こらなくなるはずです。問題だろうと思っていた箇所もしっかり施工して貰ったので

安心できる状態になったと思われます。



さて、ここでその、最近になって壁紙にカビが生えるようになったお部屋の方から

管理会社さんに要望が入ったのです。今後はもうカビが生えることがないのであれば

今カビが生えている壁紙を何とかしてほしい、と。



こちらの入居者様は家賃を少し高めに頂戴している代わりに、家主滞在型民泊を

やることを許容しております。カビの生えた壁紙だとレビューにも影響があるので

早く直してほしいというお話だったようです。



私も民泊をやってるので、そりゃまあそうだなと納得です。なのでこれは対応しなくては

ならないよねという気持ちになりました。ですので、管理会社さんにお見積を

お願いしたのですが・・・なんか思っていた以上にかなり高くてびっくりです。

これまでもう片方のお部屋で対処療法で壁紙を張り替えていただいていた分に比べて

４倍〜５倍くらいのお値段でした。



理由としては、今回ご連絡をいただいたお部屋に加えて、元々被害のあったお部屋の

２部屋に対処をしなくてはならないという点。それは確かにそうですね。

それから、今回連絡をくださった方のお部屋は少し制約があるということ。

具体的にどんな成約かまでは確認しておりませんが、施工上の何かがあるのでしょう。

そして、今までの対処療法と異なり、今回は恒久対策になるため、荷物を動かしながら

まとまった作業をすることになるので、お値段が高くなっているということでした。



単純に２部屋分と考えると、２倍くらいなら普通に納得はできます。そして恒久対策で

今までよりもう少しやることが増えるというのもわからなくはありません。

とはいえ、４〜５倍はなかなかワイルドな金額ですね・・・。



とはいえ、やらないという選択肢はあり得ないでしょう。それはわかっております。

工事の内容がおかしいから値引をして、みたいな話をする根拠もありませんし、

ボッタクリをするタイプの管理会社さんでもないので、妥当性のある話なのだろうと

頭ではわかっております。



うーん、でもなんかモヤモヤする〜。単に私がドケチというだけなんですけど。

管理会社さんに何か問題があるとは１ミリも思っていませんが、私の中でちょっと

過去に比べて費用が割高で躊躇してしまいます。

あと、東京２棟目に関しては今あまり工事をしたくない理由が他にありまして、

それも相まって悩ましく感じております。



管理会社さんに更に突っ込んで確認をすると、すぐにでもやってほしいと言ってるのは

家主滞在型民泊のお部屋だけで、元々発生していたお部屋からは現時点では特に

声が挙がってきていないとのこと。そうすると、いったん今回はリクエストのあった

お部屋だけ対応して、もう片方のお部屋は改めて要求があり次第対応するというのも

ありなのでしょうか！？



管理会社さんにその旨ご相談すると、少し割高になるかもしれないけど相談は可能と

思われるので、お見積を取ります、ということを仰っていただけました。

そのお見積を見て、どのくらい割高になるかで決めるのかなあ。そんな気がする。



ということで、内装工事が高くて悩ましいというお話でした。



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