東京１３棟目のウォークインクローゼットの件、再検討に。

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東京１３棟目のレビューを眺めながら、もしかしてウォークインクローゼットが

ウォークインクローゼットに戻せたらレビューが改善するのでは？と思ったのです。



冒頭からいきなり何を言ってるんだこいつは、って感じですね。何の予備知識もなく

これを読んだら首をかしげること請け合いだと思います。ちゃんと説明します。



東京１３棟目は借地の戸建です。普通の戸建として貸すつもりで購入しましたが

旅館仕様にリノベしてみんなパクというか旅館業をした方がいいかなと思いたち、

そっちにシフト。それにより、リノベプランも少し変わりました。

トイレを一階と二階の両方に設置したり、ウォークインクローゼットとデッドスペースに

作ってスーツケースを入れたりテレワーク部屋にしたりできるようにしたり。

関係各位からアドバイスをいただき、ご対応をいただきながら結実した物件。それが

東京１３棟目なのです。



大げさに言いましたが、いつものように皆さんにお願いしまくって、自分で何かを

やったわけではないんですけどね。頼りになる施工業者さん、運営会社さん、

インテリアコーディネーターさんなどを頼りまくったわけですけどね（笑）

自分でできることなんてほんとわずかです。周りのプロの皆様の力をお借りして

初めて成り立つのが私のお仕事です。



でも、コンセプトを決めたりどのアイディアを採用するかを決めるのは私です。

逆に言えば、私が自分自身で差別化できるのはそこだけです。

東京８棟目なんかはちゃんと差別化できてる案件になったと思います。



で、ウォークインクローゼットの話ですよ。賃貸の時にもウォークインクローゼットは

設けるつもりでいました。収納が多い方がありがたいでしょうからね。

民泊になると、スーツケースを持って狭くて急な階段を登るのが大変だろうと

容易に想像がつきます。また、テレワーク時代だったので、ロングステイをする時に

テレワーク部屋として使うのもいいんじゃないかなと思ったのでした。



そんなイメージで作ったのですが、運営を続ける中で運営会社さんからこのスペースを

リネン庫として使いたい、というご相談を受けました。正直なところ、当初は

スーツケースを置くスペースはどうするのかという点についての意見交換をしましたが

運営会社さんとしては問題はないだろうという認識でした。あちらもプロですから、

そういうことであれば運営しやすいようにご要望をかなえた方がいいんだろうなと。

そんなわけで、このご要望を受け入れることにしました。



そして最近になって、マイナスが多いレビューを貰った際にチェックをしたのですが

「階段が急」「スーツケースを広げるスペースがない」といった内容がちらほらと

出てきていることに気が付きました。



階段が急であることは変えようがないのですが、ウォークインクローゼットを

再度開放できれば、この辺のレビューの悪さも多少改善できるんじゃないかなあ、と。



でも、それによって清掃の品質が下がって、別の観点でレビューが悪くなったら

それも困ってしまいます。バランスをどこで取ればいいのか・・・。



でも、やっぱ一度このことは話題に出してみるべきかなと思ったのです。

喉に小骨が引っかかっているような、そんな感じでふとした時にモヤモヤしてたので。



先日のレビュー指摘事項の改善問題の話を運営会社さんとしている中で、

ウォークインクローゼットをリネン庫にしていることでマイナスのレビューが

発声する原因になっていないか、元々のコンセプトはウォークインクローゼットに

スーツケースを広げて貰う設計だった、清掃の品質が下がるのは困るし、私自身も

マットレス交換の時はリネン庫にマットレスをしまっておいて貰えたから助かった、

でも当初設計も踏まえて改めて考えてもいいのでは、みたいな感じでお伝えしました。



割とこの件、私は蒸し返すのもアレだよなと思って言わないようにしていましたが

やっぱりもやっとするところが残ってはいたので、今回ズバッと伝えたつもりです。



運営会社さんもそういったところを汲んでくださったのか、清掃チームも交え

再度検討をしてみるということを仰っていただくことができました。



こちらの運営会社さんに委託してかれこれ３年半くらい経過しますが、苦労も多い

職場であろうと推察しております。定着率はあまり高くないように見えます。

ちょいちょい人が入れ替わっている印象です。そんな中で、今回やり取りをした方は

東京１３棟目の立ち上げ記念で運営会社さんと物件で飲み会をやった時にも参加して

くださった方でした。ちょっと話しやすいかなと思って振ってみたのでした。



先方からは、物件立ち上げの時から関わっているけど、そんなコンセプトで作ったとは

知らなかった、というお話もありました。こういう時にも、自分の常識は他人の

非常識なんだなと思わさせられます。ちゃんと伝えないと伝わらない。



検討結果はそんなにすぐには出てこないと思いますが、今回改めて検討した結果であれば

モヤモヤすることもなく従えるかもしれないなあと思っています。



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札幌１２棟目の原状回復、だんだん値上がりしてきたのはやむを得ない。

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札幌１２棟目の入居は既に決まっているお部屋の内装提案が出てきました。

特に問題ないので進めて貰いますが、年数の経過とともに徐々に費用上がってるなあ。



札幌１２棟目。２０２１年に新築で購入した物件です。当時は間取りが狭いことに

不安を覚える代わりの高利回りというイメージでとらえていました。周りの友人からも

ちょっと心配という声が出ていました。しかしその後また謎の神風が吹いてしまい、

賃貸需要が他のエリアより高まるというラッキーに加え、資材・建築費の高騰の直前に

滑り込む形になり、今ではこの利回りでは絶対に購入できない案件に化けたのでした。



この案件を出してくださったのが、今の札幌１２棟目の管理会社さんです。

「また仕事をしたいから」と条件の良い案件をいつも優先で持ってきてくださっていた

社長には感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございます。



企画屋さんへの義理もあり、当初１年は建築した企画屋さんで管理をして貰い、

その後今の管理会社さんに管理変更するという流れを想定しておりました。

ここでまた嬉しい誤算があり、企画してくれた管理会社さんもとてもいい会社さんで

空室期間は超短くレスポンスもいい、担当者さんもある程度固定されているので

人間関係が構築しやすい、と私にとっては相性のいい管理会社さんでした。



そのため、両方となんとか取引関係を継続したいと思い、いろいろと問題があった

札幌８棟目の管理を円満にその札幌１２棟目を企画してくれた管理会社さんに移管し

元々約束していた札幌１２棟目を仲介してくださった管理会社さんに管理変更して

両社と取引を継続する形で収束させたのでした。



管理変更の後も、変わらず空室は速攻で埋めてくれます。半月くらいでだいたいは

決まってくれて、たまに１月かかると「今回は時間かかりましたね」という感じで。

管理会社さんの力量は勿論のこと、物件が元々持っているポテンシャルも高いのだなと

感じております。



元々管理をお願いしていた会社さんが、割と客付特化型です。

とにかく最速で決めて満室にすることがストロングポイント、ゆえに日常の管理は

多少至らぬところがあるかもしれない、と事前に話を聞いていましたが、その通りの

印象でした。これは事前にそう説明を受けていたので、それであれば私も別の形で

足りないところを補完すればいいと思っていたため、特に問題とは感じていません。



そして今管理をお願いしている会社さんは、総合的に管理をｙすることが特徴です。

突出してここが得意とかはあまりないですが、すべてのレベルが平均的に高いです。

共用部清掃で何も言わなくてもワックスをかけてくれたり、冬の前になるとドレンの

清掃の要否を必ず確認してくれたり、共用部も行き届いた状態に保ってくれたり。

そういうこともきちんとやるし、客付もきちんとやる。そんな会社さんです。

優等生の会社であるという印象を持っています。



全体的にそつなくこなすので、自分で何か手配するとか気に掛けるとか、そういうことは

あまりなく、ポンと任せて安心。そんな感じです。これもまたありがたい。



札幌８棟目は客付がホームラン級の課題だったので、客付特化型の管理会社さんに

変更したのは大正解でした。この辺、管理会社さんの特性を見ながらどの物件を

お願いするかを差配するという点が大事だったなと改めて振り返ると感じます。

その時はそこまで考えていなかったですけど。



客付特化型ではない今の管理会社さんですが、別に客付が苦手ということはなく、

しっかりと対応していただいております。前述のとおり、札幌１２棟目は１ヶ月以内で

空室が決まっています。今回話題にする空室も、原状回復前に既に申込をいただいており

入居予定ベースでは満室という状態ですからね。本当にありがとうございます。



・・・なんか、前置きだけで充分１回分のブログネタになっちゃったなあ（笑）

本題がどうでもよくなってきたので、手短に書いて終わらせよう（本末転倒）



その入居予定になっているお部屋に関して、原状回復のお見積が届きました。



こちらの管理会社さん、業者さんのお見積をそのまま出してくれます。そしてそこに

一定のパーセンテージで管理会社さんのマージンを乗せてきます。こうしているのは

管理会社が変に水増しとかしていないよということを明確にしたかったからだと

以前説明を受けた記憶があります。だいぶ前なので間違ってるかもしれませんけど。

なるほどなあと当時思ったものでした。誠実でいいんじゃないかな、と。



今回も業者さんのお見積がそのままポンと送られてきました。

新築からずっとお住まいですので、３年ちょっとでの退去ということになります。

３年住んでこんなもんならキレイに使ってくれたんじゃないかなというところです。



でもやっぱり、徐々に上がってきてるんですよね、原状回復費。

初期の頃は１万とかで済んでいましたが、最近は４〜５万くらいまで上がっています。

ｋろえも物価高騰・・・とかではないでしょうね。単にお住まいの年数が長くなってきて

その分劣化が進み、それに対処するためのコストが必要になっているというだけのことと

考えられます。



これからは１万とか２万で済むことは基本的になくなっていくんだろうなあ。

そんなことを考えながら、お見積に対してゴーサインを出したのでした。



どうしたってここは宿命みたいなものなので、受け入れて進めるしかありません。

それをしんどいと思う新築投資家さんがきっと早々に売却をするんだろうなあ、

なんてことを思ったりもしたのでした。



まあそんな感じで（？）、粛々と原状回復は進んでいくのです。

管理会社さん、お手数ですがよろしくお願い致します。



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札幌６棟目、毎度おなじみの雪庇問題。

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札幌６棟目でこの季節になるといつも悩まさせられる雪庇の問題が今年もいよいよ

出てきてしまいました。いつものことだけど、この対応はうんざりなのです。



北海道に物件を持っていると、大部分の地域できっと雪に関する問題を抱えることに

なるのではないかと思っています。日本の中でも特に豪雪地帯ですから。



と言ってみたものの・・・北海道と一口に言ってもめちゃめちゃ広いです。

実際のところ私は札幌以外の状況はわからないので、札幌以外は状況は異なるかも

しれません。南の方には雪がさほど降らない地域もあると聞いていますし、釧路方面は

霧などの影響もあるかもしれません（冬は関係ない？）。旭川は札幌以上のとんでもない

豪雪地帯と聞いています。それより北の方に関しては、まったく知見がありません。

札幌と釧路の間は東京と大阪くらいの距離があります。同じ北海道と言っても、

一口で語ることはできないわけです。



なので、私がこれから書く「雪庇に悩む」という内容は、札幌の方であれば共通の

悩みとして捉えてくれると思いますが、北海道全域の悩みなのかは正直わかりません。

だからなんだって話でもないですが、そういう前置きはしておこうと思います。



雪庇とは、雪が積もった屋根から雪がせり出している状態を言います。雪が庇のように

せり出しているから、雪の庇ということで雪庇と呼ばれているものと私自身は理解して

おりますが、勝手な解釈かもしれません。正しいことはググっていただければと。



わからないことばかりで恐縮ではあるのですが、雪庇の被害はなぜか札幌６棟目に

集中している傾向があります。理由はわかりません。が、雪庇が発生しやすい

風向きや角度なのではないかと思われます。あと、前面道路が狭いので、発生した時に

対処にかかる費用が増えがちなことも、金銭的被害を大きくする要素であり、

より強く被害が大きいと印象付けられてしまう理由かもしれません。

人間は理論ではなく勘定で動く生き物であることを実感させられます（何）



ということで、札幌６棟目で雪庇落としが必要な状況ですという連絡を管理会社さんから

頂戴してしまいました（泣）



昨日の夕方、管理会社さんよりＬＩＮＥが届いておりました。仕事が終わった後で

ＬＩＮＥを確認。雪庇ができているので対処の許可をいただきたいとのことでした。



この物件、雪庇が隣の家のドアノブを破壊したこともあります。なので対処は

早めにやっておかないと、近隣との関係性の面でもややこしくなってしまいます。

言われたら「やります」しか言えない状態です・・・。残念ながら。



雪庇がどうこうなる前に、ちまちまと雪庇ができないようにこまめに対処すれば

いいのではないかと思ったこともあります。実際、札幌７棟目は管理会社さんが

巡回するごとに雪庇ｒの原因になりそうな屋上の雪を落としてくれていると聞いてます。

じゃあこれと同じことを札幌６棟目でできるかと言われると・・・陸屋根ではないし

屋上に行くにもメンテナンス用のはしごみたいなのを使って登らないといけないので

さすがにそこまでお願いするのは酷かなーと思ってしまいました。



そういうことなので、ここはもう言われたらやるしかないという状態です。

やむを得ないですね。



今回はお値段が２万円台だったので、雪庇落としだけでよさそうです。

ここに排雪が加わると、一気に１０万円台に費用が跳ね上がります。

道路付けが悪い物件は安いけどこういうところで地味にランニングコストがかかるし

銀行評価もいまいちなので気を付けた方がいいですよ・・・。



返事をしたのが遅かったので管理会社さんからの返答はまだありませんが、排雪なしで

２万円台で済むなら御の字でしょう。排雪も別途必要です、と言われたら無念ですが

そうならないことを祈りたいと思います。



この１回で終わってくれればいいのですが・・・。

祈ります！



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健康寿命はとても大事。

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今日も不動産のネタがないので適当なことを書いてお茶を濁したいと思います。

お前が言うな案件ですが、本日は健康って大事だよねっていう話でも。



ご存じの方はご存じで、ご存じない方はご存じないと思いますが（当たり前ですね）

私はふくよかなぽっちゃり体系です。デブとは言いたくない小さな小さなプライドは

ここはスルーでお願いします（笑）



健康診断上の数値的にはメタボによる指導とかの対象ですし、数値的にも以前から

肝臓系の数値が悪く、最近は中性脂肪とか尿酸値など他の数字も悪くなってきてます。

かかりつけ医の先生からは尿酸値や中性脂肪の値を下げる薬を処方されるように

なってしまいました。



でも、正直ここまで一度も大きな病気はしたことがないんです。入院もありません。

風邪とかはひくけど、大病にはつくづく縁がない生活をしてきました。

うちの母親も、私は子供のころから頑丈で全然病気とかしなかった、と言ってます。



なんとなく思うのは、私自身がストレス耐性が結構強い方だというのも、影響して

いるんじゃないかなということ。周りから見るとストレスかかってそうなことでも

割とゲーム感覚で楽しみながらひょうひょうと対処していると自分でも思います。

第三者に迷惑をかけると一気にストレスがかかるのですが、自己責任でやってる分には

結構へらへらしていることが多いです。



身体と心は連動すると思っているので、健康診断の数値の割に大病もせずに生きて

これているのは、心の平穏が保てているからなのかな？などと自己分析しています。

割と当たってるんじゃないかなと自分では思っております。



ただ、そういう健康診断的な西洋医学の話ではなく、ここで私が言いたいことは

「健康寿命」の話です。



諸先輩方から見れば４０代の若造が何を言ってるんだって感じだと思いますが、

年齢と共にくる加齢による衰えは隠しようがありません。



４０台になってからだったと思いますが、旅行で高知城に行ったことがありました。

お城って高台にあるじゃないですか、基本的に。今までは城に行ったところで

特に何も感じることはなかったのですけど、今回初めて「あ、息切れてる」

「うわ、坂しんどい」などと思ってしまったのです。本当に残念なのですが、

坂を上って城郭にたどり着くまでに、加齢による劣えを痛感したのでした・・・。



この時から、人は自由に身体が動く時間は少ないので、もっと時間を有効に使って

人生を楽しまなくては、と強く思うようになりました。ぼーっとしてるとあっという間に

体力の衰えにより自由に動けなくなり、無為な人生の終盤を送ることになってしまいそう

という危機感を抱いたのです。



西洋医学的に健康であることも大事ですが、自分自身の健康寿命の残りを考えた上で

どれだけの間健康でいられるか、というのもしっかり考えないといけないと思います。



あと、人は不慮の事故で何が起こるかわかりません。まさかその年齢で、という年齢で

亡くなってしまう方もいらっしゃいます。周りにもそういう方がいらっしゃいました。

自分もいつ何が起こるかわかりません。いやまあ、実際にそう痛感しているかと

言われると、そうあまり感じていないので、こういうところで自省の意味を込めて

そう書いているという側面はありますけどね。



最近海外旅行とかも意識して行くようにしていますが、それもやはり健康寿命のことを

考えてのことです。６０歳を越えて時間ができてから楽しもう、とか思っていたら

病気でそれどころではなかったり、体力や気力が足りずに海外に行く気になれないとか

先送りすればするだけリスクが高まります。ホイホイ海外に行けるほど裕福では

ないのですが、それでもできるだけ今のタイミングで旅立てるところには旅立って

おきたい、という気持ちはすごく出てきております。



私自身は、不動産投資をしていたおかげで、サラリーマンの勤め先でも忖度せずに

自由な物言いができたので、会社でもお休みがとりやすい部署にしれっと異動し

辞めなくてもそういった自由を得ることができました。なので、この機会を存分に

活かさなくてはなりません。



人生は思った以上に短いので、やれることはやれるときにやる。

そんな思いで生きていかなくては、と思う次第です。



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管理会社さんとのお付き合いで一番大事と私が思っていること。

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あまりにも書くことがないので、今日は私が管理会社さんとのお付き合いの中で

心がけていることでも書いてみようと思います。



平和であることはとてもいいことです。私は現在東京８棟目の１室と札幌６棟目の１室、

合計２室のみが空室になっております。久しぶりの完全満室がちょっと見えてきており

その意味ではとてもわくわくしております。



設備のトラブルも年末年始は私の耳には入ってきておりません。管理会社さんのところで

対応してくれている案件はもしかしたらあるのかもしれませんが、直接報告はないので

私から見れば何もない状態です。



トラブルフリーであること。これ、とても価値があることだと思っております。

気持ちの上でのストレスがありません。まあ元々ストレス耐性は高い方なので、

報告を受けたくらいでストレスになることもあまりないのですが（笑）

それでも報告がないということは素晴らしいことです。



自分で対応をしなくてはならなくなった時が一番ストレスが溜まると思います。

民泊の備品交換とか修理の手配とかがそのパターンですね。仕方のないことですが

これは正直めんどくさいしストレスになります。なんせ自分の時間を費やして

楽しくもないことに対して動かなくてはならないということ。これはかなりの

ストレスだなと最近わかってきました。



不動産賃貸業の場合、その人の手法にもよりけりではあるのですが、その気になれば

完全に管理会社さんにお任せにでき、自分は判断するだけという世界も作れます。

そこがとてもいいところですね。私にとってのストレスフリーを実現しやすいです。

これは民泊をやってみて実感したことなので、その意味では昔よりも更に管理会社さんに

対する感謝の気持ちは増えていると思います。



ブログネタに事欠くくらいにうまく管理会社さんが対応してくださっていること。

そのことにまずは感謝をしたいと思います。ありがとうございます。



不動産業界の中で、管理というポジションは立場があまり高くないというのが

一般的な認識です。売買仲介＞賃貸仲介＞管理というヒエラルキーがあるように

感じております。



そしてそもそも管理という仕事が、お客様に褒めて貰えない仕事だと思います。

何事もないのが当たり前、何かあると責められる。そういうポジションであると

いうことは念頭に置いておく必要があると思います。



ちなみに後者に関しては私もよくわかります。私は元々ＳＥでプロジェクトに

従事していましたが、プロジェクトはうまくいくのが当たり前、うまくいかないと

お客様に怒られて社内での評価も下がるという減点法のお仕事でした。

それこそ、無茶苦茶な採算が合わない数字で営業が受注してきたとしても、

プロジェクトの現場はそれを何とか正しい方向に是正しながら進めなくてはなりません。

その過程でお客様とも侃々諤々になり、下手すれば上層部にクレームがいきます。

クレームになる前にいかに上を巻き込んでこちらの味方になってもらうか、みたいな

社内政治も必要になります。でも結局「予定通りうまく回した」という評価です。

残念な案件を取ってきた営業の方が評価されかねません。なんだかなあ、と思うことも

よくありました。



そんな自分自身の体験と、管理会社さんのおかれた境遇がリンクするような気が

しております。だからこそ、管理会社さんに対してシンパシーが芽生えるのかも

しれません。あんなに報われない仕事を真面目に一生懸命こなしているのですから。

もっと報われてほしいと個人的には思っております。



私自身は、管理会社さんに対して常に感謝の心を忘れず、ちょっとしたことでも

なるべくそれを口に出すように心がけております。



管理会社さんの担当の方は、自分たちの気持ちをわかってくれて感謝してくれる

オーナーさんに出会うと嬉しくなるでしょうし、もっと頑張ろうという気持ちに

なってくれるのではないかと私自身は考えております。私が管理会社さんの立場なら

そう思うから、というだけなのですけどね、根拠は。



まずはとにかく気持ちからです。小手先のテクニックだけでは気持ちがこもってないと

見透かされるかもしれませんよ。



管理会社さんの日常を想像してみてください。

上の階がうるさい、設備に不備が出た、この見積はおかしいと言われた、などなど。

管理会社さんのところに届く話題の９５％くらいは何らかの不満を伴うものだと

思うのです。まずはこれだけでもかなりのストレスだろうと思います。



更に、それをオーナーに報告した時に、さも当たり前のような態度を取られたり

何でこんなこともできないんだと叱責されたりしてみた日には・・・どこもかしこも

敵だらけでうんざりして、メンタルも病んでいくレベルではないでしょうか？



管理会社さんのそんな立場をおもんばかり、管理会社さんから連絡があった時は

その裏でどんなやり取りが発生したかを想像し、これだけの対応を代わりにやって

くれたんだなと感謝する。そうすると自然と「ご対応ありがとうございます」という

言葉が出てくるのではないでしょうか。



そして管理会社さんが一番欲しいのはその言葉だと思います。

誰のためにこんなしんどい対応をしているのか。

機械的な対応しかしてくれないオーナーさんの仕事と、常に温かい言葉をかけてくれる

オーナーさんの仕事と、仕事に身が入るのはどちらでしょうか。自明ですね。



ということで、私自身が管理会社さんと円滑な関係を構築するために心がけている

一番大事なことは「相手の仕事に想像を巡らせる」「感謝の気持ちを常に抱く」

という２点です。あまり即効性のあるテクニックではなく恐縮ですが、やっぱりこれが

一番大事だと思うので。



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