東京１０棟目で退去予告・・・。

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東京１０棟目で退去予告が発生してしまいました。割と安泰だと思ってたのに

退去になってしまったのが残念です。気持ちを切り替えて次を探さなくては。



サラリーマンを辞めたら自分の事務所に毎日出勤する生活をしようと思ってました。

東京１０棟目はそんなささやかな自分の願望を実現させるために購入した物件です。

ものすごく狭くて薄い物件で、倉庫仕様だったのをうっすらと事務所風な感じに

リフォームして、今はレンタルスペースと倉庫としての賃貸で貸しております。



元々の取得の経緯も、使い道はよくわからないけど家からほどよい距離でお値段も

安かったから、前述のとおり自分で使う事務所、ある意味大人のおもちゃ（誤解）として

購入した部分もあります。なので、採算度外視とまでは申しませんが、いささかは

それに近い雰囲気もあるなあというのが正直なところです。



レンタルスペースとして使うには、駅から徒歩１０分という距離はあまり具合がよくなく

収益としてもそんなにいいわけではありません。それでもまあいいかと持ち続けてるのは

将来ここをサードプレイスとして遊び場感覚で活用できないかなと思っているからです。



いつもならもっとここでダラダラといろいろ書くところなのですが、今日は出張で

早めに出ないといけないから手短に本題に入りたいと思います。



東京１０棟目の３部屋のうち、賃貸の客付が大変そうな２部屋はレンタルスペースとして

活用しつつ友人に事務所として利用して貰っています。残り１部屋の路面店については

普通賃貸で貸しています。



この普通賃貸で貸しているお部屋の方から、退去予告が届いてしまいました。

民泊のリネン庫として利用されている方だったので、民泊の調子がいいうちは

退去はないだろうと思っていたので、ちょっと意外でした・・・。



なんせ３坪くらいしかないお部屋なので、家賃も破格と言えば破格です。

坪単価は高いですが、絶対的な面積が少ないので、賃料は安く抑えられます。

その分使える面積は少なくなりますけど、スモールスタートでいいのであれば

これはこれで需要があるだろうと思っています。



今回の退去予告、どうして退去になるの？と管理会社さんに確認をしました。

結果としては「もっと大きな倉庫を借りられたから」だそうです。

あ・・・民泊の業績が良すぎて業容拡大しちゃったパターンなのね・・・。

もうこうなると抗えません。そうですかと言うしかないです。

気持ちよく送り出しましょう・・・。



前回は募集していた賃料より１０００円だか２０００円だかの指値を受けて申込を

承諾した記憶があります。前回と同じ賃料でいいですかという確認が管理会社さんより

ありましたので、前回の指値を受ける前の賃料で募集開始をお願いしますと伝えました。

指値された賃料で募集したら、そこから更に指値を受ける可能性もありますからねえ。

それだったら最初に少し下駄をはかせておいた方がいいでしょう。



本当は店舗に入ってほしいのですが、場所もそんなにいいわけではありませんので

そういう期待はちょっとしづらいでしょう。今回同様、小商いの倉庫として貸せれば

充分かなと思います。



繁忙期に入っての早速の退去予告は残念ですが、気を取り直して募集をするということで

粛々と進めていきたいと思います。



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退去予告に繁忙期の始まりを感じる。

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ここにきてポロポロと退去予告が出始めました。繁忙期が始まった感じがします。

繁忙期中に決めて完全満室に近づけるように頑張りたいところです。



札幌９棟目、仙台２棟目を売却したことにより、稼働率を悪くしがちな物件が

減ったように思います。これにより、長らく遠ざかっていた完全満室が少しばかり

現実的に見えるようになってきたと思います。



繁忙期が始まる前の１２月末の時点では、１０４室中１０１室が埋まっておりました。

募集開始できていない札幌１３棟目の１室を除くと、札幌６棟目１室、東京８棟目１室で

両方ともそこまで埋まらない物件ではないという認識であることから、このままいけば

完全満室が見えてくるのでは・・・と期待をしておりました。



その一方で、そろそろ繁忙期がやってくる・・・というのも感じておりました。

繁忙期はいい方にも悪い方にも人が動きます。今の状態が続くとも思えず、追加の空室が

発生してしまうのだろうなということを危惧しておりました。

賃貸経営はもぐらたたきみたいなものなので、空室が出れば埋めなくてはなりません。

それは頭では理解していますが、できればそうなってほしくないという気持ちになるのは

やむを得ないことではないかと思います。



繁忙期が終わった時、完全満室に近づいているか、完全満室になっているか・・・。

そんな状態になっていればいいのですが。これは祈るしかない事案です。

内見された方が見てドン引きするようなダメな部屋を作らない、というのはある意味

当然のことと思いますので、そういう常識的に必要なことを既に行っている前提で

考ええれば、あとは祈るなり仲介業者さんに自分が営業しに行くなり、そういうことで

クリアしていくくらいしかないだろうな、と。



遠い昔は、今思えば競争力がなさすぎる物件ばかりを購入していました。

それゆえに、自分でステージングをして、自分で営業をして、条件を極限まで緩和し、

なんとか埋めては「賃貸経営は自分が頑張れば伸びしろがあるので株やＦＸよりも好き」

みたいなことをうそぶいていた記憶があります。まだまだ素人だったなあ、私。

皆さんはきっと「自分が頑張らなくても埋まる物件」を買うことに努力していたはずで

私みたいにとりあえず買って根性で埋めるみたいな不細工なやり方はしていなかった、

というだけなのだろうなと今なら思います。



誰がおっしゃったかは忘れましたが、物件は「購入前」「購入時」「購入後」の

どこかで苦労をすることになる、という話があったように思います。



購入前の検索や業者さんとの関係作りで努力をして、運営時に苦労しない物件を買う。

これは上流・川上物件を手に入れる努力や、値付けミスを見落とさず瞬時に購入の

判断をできるようにしておく、といった努力が必要になります。



購入時の資金調達で努力をして、運営時に苦労しない物件を買う。

これは借地や再建築不可など一般的に融資が難しく現金でないと購入できないような

難物物件を何とかして資金調達して購入する努力が必要になります。

なかなか買えないので割安に出ているから運営は楽、という公算ですね。



普通の顧客が普通の物件をパッケージローン付きで紹介されて気軽に購入するけど

実はあまり埋まらないとか癖があるとかで購入後の運営に努力が必要になるパターンも

当然あります。というかこれが一番多いでしょう。私自身も初期はこういう物件ばかり

購入しておりました。



できれば購入前の努力が望ましいのでしょうねえ。

私は最近は購入時の努力の方にシフトしておりますが、購入前の努力が充分とは

言い難いなと感じております。



それでも、以前よりは物件の質も良くなってきているので、こうして完全満室に

近づくことができているのだと思います。



・・・何の話だっけ、そうだ、繁忙期始まったかもって話だったか。



昨日、東京物件の管理会社さんより、２件ほど退去予告が舞い込んできておりました。

あー、とうとう繁忙期が始まってしまった・・・。入居申込ではなく退去予告が

先行するのが辛いところです。それだけ既存が埋まっているということでもあるので

ポジティブに捉えるなら「埋まってるから退去予告が先なんだよね」となります。



ま、いくらポジティブに捉えても、嫌なものは嫌ですけど（苦笑）



いよいよ本格的な繁忙期の訪れを実感させられる退去予告２件のお話に、昔話を

トッピングして本日のブログはお送りいたしました。

明日以降で、これら２件の退去予告について触れていきたいと思います。



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富山１棟目のレントロールに違和感・・・。

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富山１棟目の送金明細を最新化しようと処理していたのですが、思っているのと

違う箇所がいくつかあり、ちょっと戸惑ったのでした。



富山１棟目。よくもまああれだけ満室にならなかった物件が満室稼働しているものです。

これももしかしたら管理会社さんを変更したことによる効果なのかもしれません。

今となっては安定して埋まっており、大変ありがたいことです。



この物件、富山県内の某市に位置しております。その某市の中でも田舎の地域です。

地元の人が聞いたらドン引きする場所です。てか実際、富山の某投資家さんには

「絶対に埋まらない」「ありえない」と言われた場所でした（苦笑）



最悪、満室にならなかったとしても、買値がアホみたいに安いので、８室中１室しか

稼働しなかったとしても、それはそれで利回りは１０％を余裕で超えてきます。

そのくらい安く買っているなら、まあどんな田舎でも負けはしないだろうと考えて

手を出しました。



数年間はなかなか埋まらず苦労しあmしたが、管理会社さんが自分から管理変更を

申し出てくるなど、いろいろと状況が変わったところもありまして、今の管理会社さんに

管理変更になった後は入居率も改善。そしてとうとう満室になったのでした。



ちなみに、特に指値して売主さんを泣かせて買い叩いたとかでもなく、元々の売値が

ほぼそれに近い値段でした。修繕状況など考慮し、数十万の指値はしましたけど、

そんなにえげつないことをしなくてもポンとそういう物件が降ってきたことに関しては

とてもラッキーだったと思っております。



先日も富山１棟目には１室の空きが出てしまいましたが、速攻とはいかなかったけど

それなりのスピードで埋めてくださいました。あの立地条件を考えればかなり早いと

思います。ありがたい、ありがたすぎる。感謝です。

意思疎通がうまくいっておらず、募集開始が１ヶ月くらい遅れたのが残念でしたが

現場で充分リカバリーしてくださったと思います。



さて、富山１棟目は並行で売却にもでしております。売却も引合は割とあるものの

融資が基本的にはつきにくい物件であることが災いして、実際の買付には至らずに

話が進んでいないのが現状となっております。残念ですが、まあ私もそういう難物で

あるがゆえに安く購入したところはありますからね。時間をかけてじっくりとやるしか

ないかなと思う次第です。どうしても売りたくなったら価格を下げるんだろうなあ。



んで、年明けにも物件確認の問い合わせが入ったらしく、仲介業者さんから最新の

レントロールを送ってほしいという依頼がありました。了解ですよー。送りますよー。

今回の三連休でその辺の整理をして、仲介業者さんにお送りした次第です。



ただ、調べていると、なんかいろいろ変わっている・・・。いい方向にも悪い方向にも。



いい方向の変化・その１

半分くらいの方の町会費が３００円、残り半分くらいの方が４００円になってました。

なんとなく、新しく入った方が４００円になっているようです。



いい方向の変化・その２

井戸水の水道代を毎月２０００円に設定していたのですが、２２００円になってました。

消費税が加味された価格になっているようです。これは全部屋変わっておりました。



悪い方向の変化

４４００円で各部屋設定していたのですが、最新の入居者様だけ３３００円に

設定されておりました。



トータルで見ると、１００円×４＋２００円×８−１１００円＝９００円売上が

増える結果となりました。ま、プラスならいいか・・・。



この３点に関しては、私は全く知らされておりませんでした（苦笑）

分業制の会社さんなので、こういう時に連絡が徹底されてないのが難点です。

窓口になってくれる人がいた方が私としてはやりやすいんですけどねえ。

なので最近は物件最寄の仲介店の店長さんとやり取りするようにしています。



今回の件も、なんでこうなったかを店長に確認しないとなあ・・・

そう思いながらレントロールを直した翌日のことでした。珍しくその仲介店さんから

お電話が私のところにかかってきたのです。電話に出ると、その店長さんでした。

あらこれは渡りに船。というか念じてたら電話が来たみたいな感じになっちゃいました。



電話の用件はキャンペーンの協力のお願いみたいな話だったので、快く引き受けつつ

返す刀でこちらからも３点の違いについて確認をさせていただきました。



その１の町会費については「・・・うーん、なんか上がってますね」と（笑）

理由はよくわからないようですが、これは良い方向の変化なので良しとしましょう。



その２の水道代については、社内で課税売上はちゃんと課税として扱おうという

運動？キャンペーン？があり、その流れで変更したとのことでした。なるほど。

お知らせはなかったけど、まあこれはいい動きなので良しとしましょう。



悪い変化の駐車場代については、はっきりとした理由は述べてくれませんでしたが

単純ミスだったのかなと思います。次は４４００円でお願いしますねと伝えると共に

家賃設定に関しては「前と同じ」という伝え方ではなく、私からもきちんと金額を

伝えるようにしようと思ったのでした。



ちゃんと見てないといろいろなことが起こりますね〜。

任せきりにしすぎるのも考え物ということかと思います。

丸投げの私が言ってもあまり説得力ないですけど（苦笑）



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太陽光発電所の定期報告、ようやく追いついた。

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太陽光発電所の定期報告がようやく追いついてきました。制度をきちんと把握しておらず

長年放置してしまいましたが、ようやく２０２３年の報告が終わり、あと１年です。



ひと昔前に大家業界を席巻した太陽光発電。当時の政権が自然エネルギーに力を入れて

設置を促進していました。その施策の一環で、設備の一括償却ができるということもあり

かなりの方が太陽光発電所を作ったのではないかと推察します。



私自身も、仙台法人で高圧太陽光１基と低圧太陽光１基、東京法人で低圧太陽光１基を

購入しました。ただ、低圧の方はちょっと想定外の内容もあり、半ば損切りのように

売却してしまいました。高圧はいちから仕込んだ案件で、稼働時点で補助金が入金され

いきなり含み益でスタートできた親孝行な発電所となりましたので、こっちの効果で

低圧の損は帳消しかな？という感じです。



太陽光も既に売却している人が周りにはだいぶ増えていますが、私はまだ保有してます。

ただ、正直もう売ってもいいと考えており、売却の依頼もしています。苦労して

作ったものなので安売りはしたくないという気持ちがあり、なかなか成約には

板っていないですが（苦笑）



太陽光発電所を売却したいと思っている理由は３点あります。

１．銀行評価があまり良くない

２．火災保険がどこまで値上がりするか読めない

３．国が方針を変えると巻き込まれる



１について

財務体質を改善して、銀行融資を引っ張りやすくしようと考えており、そのためには

太陽光発電所はＢＳの面では評価が低くネックになります。なので売却して現金化を

目指した方が、トータルで見て評価が良くなるだろうなと考えました。



２について

太陽光に限った話ではないのですが、火災保険がとにかく値上がりしすぎです。

このまま放っておくといくらでも値上がりしそうという恐怖感すらあります。

そして太陽光発電所の場合、家庭用の火災保険と違って、自動車保険のように

使うとその分次の保険料が上がります。うちの発電所でもやられましたが、ケーブルの

窃盗事件が相次いでいます。窃盗があり保険を使ったら、その分保険料が高くなるのでは

たまったものではありません。そこも考えると、中期的には売却が吉だろうと考えます。



３について

冒頭で書いた「定期報告」という制度は元々はありませんでした。

後付けで設定されて、既存業者もやらないといけませんという通達があったものです。

出力制御だって後付けで作られ、既存業者が巻き込まれている形になっています。

うがった見方かもしれませんが、民主党政権時代に作られた制度なので、自民党政権は

ＦＩＴが気に入らず、いろいろと制度を変えて自分が気に入るようにしようとしている？

などと妄想してしまいます。

今後も制度が変わって翻弄されるくらいなら、さっさと売却してしまった方がいいかもと

考えているところもあります。



上記のような理由で売却を検討している太陽光発電所。かれこれ１年半くらいは

取り組んでいますが、大手企業さんに相場より高めに購入して貰おうという狙いで

動いているがゆえに、なかなかすっきりと終了という形にもなりません。

じっくり時間をかけて・・・という形に不本意ながらなっております。

価格を下げればすぐ売れるんでしょうけど、作った時にかなり苦労した記憶もあり

安売りしたくないなあと考えてしまう今日この頃（投資家の考え方としてはＮＧ）。



んで、本日のテーマの定期報告です。

資源エネルギー庁のサイトを見ると・・・

再生可能エネルギー電気の利用の促進に関する特別措置法施行規則第５条第１項第６号及び第７号※において、認定を受けた発電設備の設置に要した費用の報告（以下「設置費用報告」という。）及び認定発電設備の年間の運転に要した費用の報告（以下「運転費用報告」という。）を経済産業大臣宛に行うことが、認定基準として義務付けられています。

という記載があり、運営実績を定期的に報告することが求められております。



このルールは私が太陽光発電所を稼働させた２０１５年には存在していませんでした。

後付けのルールを把握するタイミングがなく、ずっと知らないまま報告をせずに

放置してしまっていたのです。



太陽光を売却する件を具体的に話している時に、報告の話になり、何それ！？と

面食らったのでした・・・。



稼働した２０１５年（１２月稼働なので実質的には２０１６年からですが）にさかのぼり

ＦＩＴポータルで報告をして追いつこうとしたのですが・・・

１回の報告が承認されるまでにかかる時間が長すぎてうんざりしたのでした。

１年分の報告をしないと次の１年の報告ができない仕様に加え、その１年分の報告が

事務局で承認されるまでに１〜２ヶ月かかるという・・・。何をそんなにじっくりと

見ているのか、プロセスを開示していただきたい・・・。こんなの下手すりゃＡＩに

機械学習させたら瞬殺で承認できるんじゃないの！？というものにしか思えないのに、

なんで２ヶ月もかけてちんたら承認してるのか、意味がわかりません。



それでも辛抱強く、少しずつ承認を進めていきました。

１年半かけてようやく２０２３年の実績が昨日報告できました。時間かかりすぎ。

（報告を知らずに実施できていなかった自分の問題は棚に上げるスタイル）



報告する内容自体はそこまで複雑ではありません。

しいて言えば、私自身は売電金額でしか記録をしていないのですが、報告では

売電量の報告を求められるので、消費税の税率がいつ上がったかを気にしながら

割戻して売電量を計算しなくてはいけないことくらいでしょうか。

固定資産税は毎年記録しているところから抜粋すればいいし、太陽光発電にかかった

事業税に関しても、顧問税理士の先生が決算処理の中で必要ということで計算して

いるので、それを聞いて転記すれば良いです。



とにかく時間がかかること。それだけがネック。イライラＭＡＸです。

（と書いたけど、イライラは報告作成の瞬間だけで普段は忘れてるので問題なし）



この報告が終わってないうちに売却が完了してしまったら売却の条件に影響が

出ないだろうかとか、売却した太陽光の報告をずっと続けるのもスッキリせず

嫌だなあとか、そんなことをかんがえていましたが　・・・

結果として全く心配なく追いついてしまいました。

（それだけ売却に時間がかかっているということです・泣）



今は２０２５年。２０２４年の報告を１〜２ヶ月後の承認後に行えば、普通の人と同じ

タイミングでの報告に戻ることができます。うん、よかった。これで普通の人になれる。

大手を振って売却を進められます（今も大手を振って売却活動してますけど）。



まあとりあえず言いたいのは、誰だこんな制度作ったやつは、ということです。

（そこかよ）



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時間があるように思えたけど、いざ蓋を開けてみると時間があまりないわー。

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三連休は雑務の対応を進めないといけません。事務作業いろいろ溜め込んでました。

家族の時間も作って、仕事の時間も作る。やるべきことをやらなくてはー。



サラリーマンの皆様におかれましては、お正月明けの９連休の次の１週間が終わり

ようやく仕事モードに身体が切り替わってきたころではないかと推察いたします。

そんな折に、この骨休みのような三連休。ありがたいですね。少なくとも私は

ありがたいと感じています。



ただまあ、そのありがたいの中身は微妙に違うかもしれません。お正月にできなかった

いろんな作業をやれるから、という意味合いの方が強いからです（汗）



３日とも夜は飲み会がありますが、昼間は基本的にフリーです。

家の用事をやるとか、ちょっとゲームするとか、そんなこともあるにはありますが

溜まった仕事をするにはちょうどいい時間ではないかな、と。



お正月からの積み残し作業としては、銀行さんに提出する自己紹介資料の最新化と

顧問税理士の先生に提出する領収書の整理があります。そしてそれ以外にも、

単発で入り込んでいる作業があります。



で、それらに着手する前に、それとは別のお仕事で先にやらなくてはならないことを

昨日はやっつけておりました。



まず、関東→札幌の大家会の各種事務作業。新年を迎えたので、年初に事務作業を

いろいろとやらなくてはなりません。年会費の入金状況確認とか、出席管理用の

ファイルの新年度繰り越しへの対応とか、今年から仕組みを変える部分への対応とか。

そんなことをあれやこれやとやっておりました。もっとサクッと終わるかと思いきや

意外と時間がかかっちゃいました。



ついでに、大家の会で視察に行く企画の調整にも着手したのでした。

今年は大阪〜神戸方面の会員さんの物件を見学させていただく予定です。



それから、火災保険の保険金を支払うカードの変更手続きを行いました。

保険代理店さんに調査いただき、解約したカードで払っている火災保険に関して

別のカードに切り替える手続きをオンラインで実施。

先日のブログで書いた話ですね。

※ちなみに↑のブログに書いたポイントの話、ちょっと間違ってたようです。

　後で訂正します。



あとは、富山１棟目に年末年始で何件か引合があったので、最新のレントロールを

送ってほしいと仲介業者さんから連絡がありましたので、そちらにも対応しました。

レントロールはだいぶ放置されていたので、再度見直していたのですが、なんかいろいろ

「？」と思うところがなかったわけではないです。今度管理会社さんに細かいことを

確認してみようと思います。そういう違和感をいろいろ見比べたり確認したりしながら

進めていたので、思ったより時間を食ってしまいました。



忘れてはいけないのが通帳記帳の旅。いくつかのＡＴＭを回って記帳してきました。

主要どころは終わったのですが、まだ個人だと２行ばかり自社のＡＴＭでしか

記帳できないやつが残っています。これは別の日に自分で行くか、嫁ちゃんに

お使いしてきてもらうかのいずれかで対処だなあ。



それと、年末年始なぜか支払ができなかった一部の固定資産税についても昨日対応を

終えることができました。



そんなようなことをやったり、嫁ちゃんと買物やご飯に出かけたり猫の世話をしたり

嫁ちゃんの体調が微妙そうなので嫁ちゃん担当の家事を巻き取ったりしていたら

あっという間に一日は過ぎていくのでした・・・。領収書、未着手。あかんやつ。



ま、いざとなったら会社休んで領収書やればいいか・・・。

それにまだ２日残ってますしね、お休み。喫緊でやらなくちゃいけないことは

終わらせた・・・あ、まだ終わってない。東京３棟目と東京１６棟目の地代を

振り込まないと。契約書を見て金額を確認してから振込だった。一応借地管理人さんに

これでいいよねって確認してから振り込もうかな。



そんなことを言ってるそばから、ベッドのシーツを剥がすのを手伝ってという話が

嫁ちゃんから飛び込んできたりで、家事も並行でやることになりますから・・・。

果たしてどこまで進められるか。頑張ります！



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