東京１５棟目のエアコンの効きが悪くなったのは寒さのせい・・・。

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東京１５棟目の民泊ホテルでエアコンの調子が悪くなるトラブルがありました。

・・・と書いたのですが、たぶん単純な容量不足だったのかもしれません。



私は東京１３棟目と東京１５棟目で民泊を運営しております。基本的には自分では動かず

運営会社さんに丸投げのスタイルですので、丸投げなりの収益にしかならないのですが、

今のインバウンドは強烈なのでそれでも普通に賃貸で貸すよりはかなり売上も高く、

手残りもあるので助かっております。



この状況が続くのであれば、持ってる物件をみんな民泊にしたくなる衝動にかられますが

世の中そううまくいくわけがないというのもまた定説・・・。どうせどこかで過剰供給や

戦争・疫病といった世界的なトラブルが起こったりで波が発生するものと予想しており、

経営資源をそっちに全振りするのは怖いなと思ってしまいます。

（こういう発想だから大きく突き抜けられないのです、知ってます）



これは私の発想ですが、主たる事業である不動産賃貸業以外に、１割くらいは別のことを

やるのはいいことだと思っております。多少外しても、残り９割の不動産賃貸業で

カバーできるなら、チャレンジをしてみていいでのではと思うためです。

全ての事業で１００％利益を出すのも大変です。一部は実験と割り切って試してみる

位置づけにして、そこが大きく当たれば第二の柱に、外しても致命傷にならない、

そのくらいの気持ちで取り組むのが精神衛生上いいんじゃないかと思う次第です。



民泊もかなりいい感じなので第二の柱に据えたくなる気持ちはすごくあるのですが、

家具家電が壊れたとかゲストがどうだとか、運営会社さんにお任せしたとしても、

ある程度は私のところに降りかかってきます。それがちょっと面倒だなと思う気持ちも

あり、そこに前述の不確定性への不安があいまって、なかなか全力では踏み切れない

状況が続いております。



こういう時に全力で振り切れる人ってすごいよなあと正直思っています。

不動産仲間の方の中にも、完全に民泊に舵を切った人が何人もいます。

ああやって選択と集中をできるのも一つの胆力。何事も勿体ないと思ってしまい、

サクッと捨てたりすることができない私にはそういう方がまぶしく見えることも。



まあそんな自分語りをしたところで、本日の本題に入りましょう。



それは私が嫁ちゃんのお供でコストコにドライバー兼荷物持ちとしてついていった時の

ことでした。運転中なのでスマホは見られません。コストコの近所のホームセンターで

コストコに売ってないものを買うということで車を停めて、ついでにホテルの備品とかも

買っておこうかなと思いながらスマホを眺めると・・・おおう、運営会社さんからの

ＬＩＮＥが届いているではないですか。



なんでも、東京１５棟目の１階のエアコンの効きが悪く、寒くて過ごせないという旨の

ことを仰っているのだそうです。現地にスタッフの方が行って状況を確認したところ、

確かにエアコンから暖かい風が出てきていない状況を確認したとのことです。

エアコン容量はお部屋の広さを満たしているのですが、どうもこの底冷えする気温で

一時的にパワー不足に陥っているのではないか、という予想をしたとのことでした。



つきましては、私の方で電気ストーブなど何かしら購入してゲストのところに持参する

対応はできないか、ということでした。



ゲストが寒くて寝られないと言っている以上、日本の気候の問題だから我慢してとも

言えません。ただ、私もコストコを切り上げて帰るわけにもいきません・・・。

家に戻るのは夜ですから、そこから届けに行ってもちょっと遅いよねと思います。



運営会社さんにお願いすると、別途出張費がかかるのは承知していますが、ここはそれを

払ってでも運営会社さんに素早く対応をいただくのがいいだろうと判断しました。



その旨相談したところ、近場で電気ストーブなりファンヒーターなりを購入して

持参する対応は可能とのこと。出張費を若干取られますが、もうそこは割り切ります。

私ができないことをやっていただくのだから、対価が必要なのは当然です。



お願いをして、私はまた買物や車の運転に戻ったのでした・・・。

運営会社さんはしっかりしてるので、お願いしたらきちんとやってくださるでしょう。



運営会社さんとしては、より大容量のエアコンへの交換も検討してほしいとの

お話もありましたが、今の時点でそれはちょっとまだ早すぎるし厳しいなと思うので

一旦は今のままで現状維持を考えています。ゆえに、今回購入するストーブについては

臨時は臨時なんだけど、常に使える臨時（！？）としてそれなりに悪くないものを

購入できないかと相談。併用できるレベルのものを購入するとブレーカーが落ちる

心配があるのでそこまでのものは購入は難しいという回答ではありましたが、こちらから

予算１万と提示した範囲でできるだけいいものは買ってきてくださったようです。



翌日、ゲストからはストーブを購入してくれたスタッフの方の努力に感謝する旨と

エアコンから再び暖かい風が出てくるようになり、温度が上がるようになってきた、

というご連絡をいただいたことを運営会社さん経由で把握しました。日本の寒さは

エアコンを凌駕したということですね・・・。うちの物件が昭和４０年代築の戸建なので

防寒とかできるだけのことはリノベ時にして貰ってるものの、やっぱり限度があると

いうことなのでしょう。



でも、今回はゲストも運営会社さんの動きに満足はしてくれているようですので、

レビュー的には悪くない結果がつくのではないかと期待をしております。

やれるだけのことはやったよね。うん。



こういうのがたまにあるので、民泊に全振りすると自分が忙しくなりそうだという

ところが怖いなーというのもあります。不動産賃貸業ってやっぱこういうの考えると

楽でいいなと思うのでした。



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東京の新築の家賃ってすごいわ。

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地域をひとくくりにするのも良くないし、築浅と築古を一緒くたにするのもダメ。

賃料設定って難しいよねと思わさせられた週末の内覧会でした。



この週末は領収書のプレッシャーをひしひしと感じつつも、何もできないままに

終わりました。別に遊んでたわけではないのですが、土曜はサラリーマンの出張で

新潟に金曜宿泊で出張しており、午前中は新潟から移動するだけで終了。

嫁ちゃんと合流してご飯を食べて、ちょっと買物なんかもして、家に戻って洗濯物やら

何やらの出張の後片付けをして、少し休憩したらすぐ家を出て、いつもお世話になってる

お友達投資家さんの内覧会にお邪魔して、そのまま夜中まで飲んで終了。

日曜はほぼ終日、家の必要品の買い出しでコストコに行って終了でした。



不動産活動らしい活動と言えば、まさにその内覧会だけですね。

今回お邪魔したのは東京２３区の南部にある某駅から徒歩圏内の物件です。

新築ＲＣが建築されており、当日は気のおけないお友達投資家の皆様と楽しく

過ごすことができ、大変有意義な一日でした。



内覧会を主催した施主のお友達大家さんは、業者さんとして工務店も経営して

いらっしゃいます。それゆえに、物件を作る際にも自社施工することで利回りが

最大化できるというメリットを当然享受しております。もし仮に私が同じ土地を買って

同じ業者さんに依頼しても、そこに会社の利益が乗っかるので同じ利回りでは

建築できないでしょう。でも、その分を１％くらい加味したとしても、今の時代なら

やる人も多いだろうなというくらいの利回りをたたき出せているのが素晴らしいです。

業者だからできる物件というわけではなく、業者というポジションを最大限利用して

最大のボーナスを得ている、といったところかと。



いつも私の東京のリノベ物件でお世話になっている業者さんでもあり、気のおけない

お友達大家さんでもある方です。私が今東京でリノベをやってるのも、手法としては

こちらの大家さん仲間の社長から教わってやってることですから。感謝しております。

東京１７棟目（仮）も買えそうならよろしくお願いします。



私自身は東京では東京１棟目を建売の形で購入した以外は新築はやったことがないです。

新築には縁遠い男なのですが、どういう土地を買ったら新築ができるのかもよくわからず

手馴れた中古物件のリノベーションばかりやっている発展性のない私。

そんな現状の殻を打破するきっかけになるかと思いましたが、やっぱり新築は難しいなと

思うだけで終わってしまいました（苦笑）



ただその中で、家賃相場が私が思っている以上に高いということに気づいたのは

収穫だったような気もしております。



今まで、リノベ案件や中古案件ばかりやっていたこともあり、新築の相場観が

あまりなかったのです。ドミナントエリアの近隣でも新築がバカスカ建ってた時期が

ありまして、こんな賃料で建築して本当に埋まるの！？といつも思っていました。

どことなく、現実的なものに見えてなかったような気がしております。



しかし今回は、なじみの凄腕投資家さんです。これは間違いなく埋まる賃料を

設定しているものと思われます。ということは、すごく参考になる価格設定のはず。



賃料設定を見ると・・・

２０平米の１Ｒタイプで８万半ばくらい、２８平米の１ＬＤＫタイプで１１万半ばくらい

という賃料になっておりました。場所がいい新築だと１Ｒで８万半ばなのかー。

うちの近所でやったら、リノベ案件でもう少し広い２５平米前後でも６．８万でした。

新築ってそれより１．５万いじょう万も高く取れるのね。さすがだわー。

あと４０平米オーバーの１ＬＤＫでも７．５万でしたので、新築になると相場が

跳ね上がるんだなということも改めて認識。ま、私のやってるエリアは２３区の中では

田舎なので、今回の新築をやっているそこそこ都会のエリアに比べたらそもそもの

賃料水準が違うと言う話はありますけどね。



なんて思ってたら、別のお友達大家さんが「管理費更に別に取ってるのか！」と

驚愕しておりました。むむ？と思ってよーく資料を見ると・・・右の方に小さく

いろんな費用のことが書いてありました。



・管理費：１２，０００円

・更新料：新賃料の１ヶ月分（更新事務手数料１１，０００円）

・解約予告：２ヶ月前

・安心サポート：月額１，７００円

・短期違約解約金：１年半未満賃料の１ヶ月分

・クリーニング費用：１Ｒ４９，５００円、１ＬＤＫ５５，０００円

・鍵交換費用：２３，１００円

・エアコン内部洗浄日：１６，５００円



管理費さらに１万以上乗せるのかー！つまり１Ｒでも１０万クラスってことですね。

やばいなこれ。そんなに新築プレミアムは高く取れるのか。中古物件ももっと強気の

賃料設定にしないといけないのでは？などと思ってしまいました。

（でも強気にするとなかなか決まらない悲しい我がドミナントエリア）



短期解約違約金も強気だし、更新料に手数料はついてるし、クリーニングも高めだし、

更に鍵交換とエアコン洗浄まで退去時に費用負担して貰うとは・・・。

いやまじで新築すごい。びっくりしました。強烈。



新築も中古も自分で実際にやってこの家賃帯の違いなどを体感しないと、真の意味で

自分の血肉にはならないんだよねえと思うと、なんか新築もちゃんと１棟くらい

やってみたいなという気もしてきました。まあそういう気がするとか言ってるうちは

本気ではないので取り組まない（取り組めない）気しかしないですが。

でもそういうチャンスがあるなら、前向きにやってみるのがいいんだろうなあ。



ということで、新築やってない勢的には刺激になる内覧会でした。

関係者の皆様、どうもありがとうございました！



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札幌の転貸民泊、現地調査のための内覧をすることに。

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札幌で転貸民泊を作るかもしれない件、進展ありました。現地調査に行くことに。

いつも一人で出張してましたが、今回は何人かでの出張です。不思議な感じ。



昨年ですが、札幌で転貸民泊をやれるかも、みたいなブログを書いたことがあります。

昨今のホテル代の高騰もあり、自分で行く時にホテルとして使えて、かつ普段は

民泊として貸し出すことができる利便性のいい物件があればと思っていました。

今回、その条件にそこそこ合致する物件が出てきたので、具体的な検討を・・・

というところに至る前に、本当に検討できるのかをオーナーさんに確認するところを

友人の大家さんがやってくれているところでした。



今回の話は、その大家仲間の友人の以前の職場の同僚のお父様がオーナーさんの

札幌市内の立地も結構いい物件があり、その物件がどうも管理状況が悪く、空室も多いし

リフォーム代も高い、不信感がある、でもそのお友達の方自身は大家業については

何もノウハウがなくわからないので、ので大家経験が豊富なお友達大家さんに相談を

しているといったところのようです。



お友達大家さんは親切が服を着て歩いているタイプの方なので、親身になって

無償でコンサルみたいなことをしている状態になっているようです。彼らしい話で

ほっこりしたものでした。



で、その中で賃料を上げるなら民泊をしたい人に貸すのがいいんじゃないかと

いう話をしたところ、そのお友達の方は乗り気になっているようなのです。



ただ、既存の入居者様にご迷惑をおかけすることはないか、という点はそのお友達の方が

かなり気にしておられるようでした。なので、民泊の運営会社さんはその辺をきちんと

やってくださる人にしないといけないのだろうなと推察します。



そして、その話が実際の所有者さんであるお父様のところには届いていないので、

まずはちゃんと話をしてお父様にＯＫをいただかないとだね、というところで

話が止まっていたのでした。



今年に入って、そのお友達大家さんと新年会をする機会がありました。新年会の中で

進捗状況を確認したところ、お友達がコロナに罹ってしまい、連絡が滞っていたので

進展がないという話でした。また、当初聞いていた空室よりもどうも空室が多いようだし

１フロアあたりの部屋数もどうやら異なっているみたいだということが判明するなど

情報もだいぶ錯綜しているような印象を受けました。



民泊の話のみならず、今の管理会社さんに対する不信感を解消するための管理変更なども

併せて進めたい意向があるようです。



お友達大家さんも、できれば実際のオーナーさんへのご挨拶と承諾→管理変更→民泊と

順を追ってキチンと進めないと各所に迷惑をかけてしまうと考えていたようでした。

ただ、、民泊やりたいと集まってくれた人を待たせすぎるのも申し訳ないし・・・と

話が進まない状況に頭を悩ませていたようです。



ご厚意で動いてくれてる人の頭をそんなに悩ませるのも申し訳ないので、こちらで

できることはどんどん振ってもらっていいですよという話をしたのでした。



結果として、その新年会では

・管理変更に値する管理会社さんを私がご紹介する

・民泊をやりたい皆さんで現地調査の日程を決めて実行する

というアクションプランが決まったのでした。



不思議なもので、こういう話が進むと全体も進んでいくもので、お友達大家さんからは

実際のオーナーさんとその息子さんと３者でお会いする機会が直近で作れたという

ご連絡もいただきました。１つが進むと他も進みだす現象です。現地視察に行く前に

オーナーさんの許可は取れそうな情勢になってきたのは大きいです。



その新年会の後、民泊をやりたい皆さんに日程調整できるか確認。これまたタイミングが

とてもよかったみたいで、平日でしたがサラリーマンの人も含め全員参加できる日が

ありましたので、そこで現地視察をすることに決まりました。



どうせならということで、この出張の時に物事が動くよう、ご紹介できる管理会社さんと

打ち合わせの日程を設け、旅程の組み立てなどもお友達大家さんと一緒に今まさに

行っております。



管理会社さんに関しては、お友達大家さんが私と共通のお友達大家さんからご紹介を

いただいた管理会社さんが今のところ本命のようです。私とお友達と２名から推薦を

受けたというところが大きいみたいです。



その一方で、オーナーさんおよびその息子さんには複数の選択肢を与えたいという

お友達大家さんのご意向もあり、複数の管理会社さんを紹介できるようにしたいと

思っているという話も受けました。そこで、私がお付き合いしている別の管理会社さんも

併せてご紹介することに。両社とも札幌でお会いできるよう段取りを済ませました。

私としては、どちらの管理会社さんが選ばれても、今の状況は改善されるだろうと

信頼を置いていますので、あとはお友達大家さんとオーナーさんとその息子さんの

お気持ちで決まるのだろうと思います。



あと、民泊の運営代行会社さんは、民泊やりたいメンバーの中で当てがあるということを

伺っていたので、そこにお任せしようと思っていました。ただ、どうもその会社さんが

忙しくなりすぎたのか、レスポンスが悪いという話も。お友達大家さんとしても、

とにかくオーナーさんの意向である「他の入居者様への迷惑をかけたくない」という

気持ちからすれば、レスポンスが悪いのは不安だ、と。ごもっともです。



結果として、ここも私の知っている代行業者さんを一旦ご紹介することにしました。

いくつかあるのですが、一番規模が大きなところは社長と話したところ部屋の面積が

小さすぎて今は当社では管理対象にできない、と。昔から大箱を得意としていたので

そっちに経営資源を振り向けたのでしょうね。ということで、もう少しこじんまりとした

小回りがききそうな会社さんにご相談。こちらも内覧当日にお会いできるように段取りを

済ませました。



これであとは、出張時の晩ご飯のお店を予約すれば、だいたいの準備は完了です。

一人で行く時は人と会う予定を１週間前くらいにバタバタと決めて、あとはノープランで

突撃しています。他の人と一緒に行く以上、そこはもっとちゃんとしないとなので

今回は段取りをきちんと立てております（笑）



さてさて、札幌民泊計画は果たして本当にうまくいくのか。

また続報は進展があれば書こうと思います。



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東京１０棟目の水道トラブル。

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東京１０棟目で水道のトラブルが発生しているようです。そもそもあの物件自体

かなりぼろいから、何があってもおかしくないけど・・・うーむ。



東京１０棟目は普通賃貸１室＋レンタルスペースの運用をしております。

いつもならここでダラダラといろいろ書くところなのですが、さすがに一昨日のブログで

そういう類のことをいっぱい書いてしまったので、今はもう食傷気味だろうなと判断。

今回はいきなり本題に入ろうと思います。なので今日のブログは短いです（笑）



レンタルスペースの予約スケジュールを見ていたのですが、少し前から「水道確認」

という形で終日ブロックされている日が１週間くらい続いているのを見つけました。

え、ナニコレ？特にお願いした認識もないし、何が起こってる？



気にはなったものの、他にもいろいろとやることもあり優先度が低いと判断して

気にするだけで放置していましたが・・・それに気づいた数日後に運営会社さんから

ご連絡をいただきました。



なんでも、トイレを小で流しても流れが弱く、１０分近く待たないと流れないそうです。

キッチンはほぼ水が出なくて、ぽたぽたと垂れるくらいの水量とのことです。



断水等の連絡は届いているかと聞かれたので、特に聞いていないと回答しました。

これはさすがに放置しておくわけにもいきません。管理会社さんに連絡をして

どう対処するべきか相談。とりあえず水道局に連絡するべきだろうということに

なりました。



仕事もあるので、申し訳ないと思いつつ連絡は管理会社さんにお任せしました。

管理会社さんから水道局に連絡していただいたところ、断水の予定などは特になく

水道局としても現地調査をしたいという話になったそうです。



ただ、水道局の方は室内に立ち入りたいという話になったようで・・・

管理会社さんからは、運営会社さんに立ち合いをお願いできないかと相談を受けました。

まあそうですよね、管理会社さん今すごいスタッフ少ないから、こんな話で出向かせると

申し訳ない気持ちにもなります。



ということで運営会社さんに立ち合いをお願いできないか相談したのですが・・・

運営会社さんは立ち会う場合は少し費用が発生するとのこと。

そういえば別の会社だけど民泊の運営会社さんもイレギュラーな立ち合いについては

時間で費用が発生するという話がありました。レンタルスペースも同じような

スタイルでもおかしくないですね。



お金取られちゃうみたいだから何とかならないかしら・・・行ってくれないかな・・・

という気持ちを言外に込めて、お金かかるみたいですと管理会社さんにご連絡。

すると、管理会社さんとしては立ち合いは難しい、なぜなら運営会社さんが賃貸している

状況で管理会社が勝手に入室するわけにもいかないから、というコメントが。

あ、そういうことー！？だから立ち合いをお願いしてくれって言ったのか！



管理会社さんは、私と運営会社さんの間で直接賃貸借契約を締結していると捉えたようで

そうだとすると契約がないのに勝手に入室はできない、というところから立ち合いを

運営会社さんにお願いしたいと仰ったようです。



実態としては、私が自己使用しており、運営のみ運営会社さんに委託しています。

なので、入室しても問題はないのです。



自分の常識は他人の非常識。これ、ちゃん肝に銘じないとダメですね。

管理会社さんにはその旨説明をさせていただき、入室できるんですと主張。

結果、管理会社さんにて立ち合いの対応をしていただけることになりました。

ただいま日程調整を行っているところです。



・・・しかしなんで水道がそんなことになったんだろう。

お金がかかる話じゃなければいいのですが。心配。



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東京６棟目でも退去予告発生、ここは頑張って賃料を上げたい。

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東京１０棟目に続き、東京６棟目でも退去予告が発生してしまいました・・・。

コロナで下がった家賃を上げるチャンスと前向きに捉えましょうかね。



昨年末の時点では、東京８棟目１室、札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室という

完全満室がリーチに近いところまで届いており、ブログネタもストックがなくなり

何を書こうかなあと困ってしまう、ある意味辛いけどある意味嬉しい状況がしばらく

続いておりました。



繁忙期が来たらこれもまた動くんだろうなと思ってはいたのですが、目の前の現実が

かなりの高稼働率ということもあり、その未来からは目を背けていたところも

正直あると思います。



夢はどこかで終わるもの。現実は永続ではないもの。いよいよ来てしまいました。

そう、退去予告・・・。



昨日のブログで東京１０棟目の退去予告の話を書きましたが、管理会社さんからは

同時に東京６棟目からも退去予告が届いているという連絡をいただいてしまいました。

繁忙期、始まりやがった・・・。繁忙期中に大挙していただけるだけよしとするか。



東京６棟目は私のドミナントエリアから外れた場所にあります。

大都会の某ターミナル駅まで徒歩１５分。ビジネス街まで徒歩通勤できる場所です。



コロナ禍の時は悲惨なことになっておりました・・・。なんと言っても誰も出社を

しないですからね。そうなると、２０平米強のワンルームに住む理由がありません。

退去がすごく増えて、募集しても決まらず、家賃をだいぶ下げてようやく埋めることが

できました。あの時は大変でした・・・。



コロナが明けたらだいぶ状況はマシになり、家賃も徐々に回復してきています。

コロナ前の水準に戻りつつあるような気がします。



退去になるお部屋は、今一番賃料が安くなってしまったお部屋です。

といっても、本当に安かった時期から比較したら数千円はリカバリーが

できています。もう一息でコロナ前の賃料にたどり着きそうなので、

なんとかそこを目指したいなあという気持ちです。



前回は管理会社さんが提案してくださった賃料に対して、もう一声ということで

コロナ前までもう一息の賃料にして募集した結果、割とサクッと決まってくれました。

管理会社さんも想定以上の結果に驚きを隠せず、次はもうちょっと強気でもいいのかもと

いうニュアンスのことを仰っておりました。



今回はそれを覚えていたようで、管理会社さんの方から家賃相場を改めて確認の上で

賃料提案する形にするというお話をしていただけました。ありがたい！助かります！

今は何でも物価高なので、家賃も少し上げないと経費に負けてしまいます。

そこを目指そうという気持ちで一致してくださったことはありがたいです。

ということで、いったんは管理会社さんからの提案を待つことになりました。



ちなみに退去時期は１月終わりとのこと。これも悪くない話だと思います。

繁忙期がまだ２ヶ月残っています。前向きに捉えれば、これはボーナスステージと

言ってもいいかもしれません（ちょっと言いすぎ）。



残念だ、キツイ、みたいなことを言ってても運気が下がりそうなので、何事も前向きに

ポジティブに捉えていこうと思います。家賃あげるぞー！



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