札幌の民泊の実現可否を視察してきます。

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今日・明日とくそ寒い冬の札幌に出張してきます。火曜日もいるけどテレワークして

帰るだけなので、実質的に日曜と月曜のみです。今回は民泊の実現性確認が目的です。



札幌のホテルが高くなっていることを受け、気軽に札幌に行っても大丈夫なように

自身が泊まるホテルを兼ねて民泊をやるのはどうかという話になりました。

友人の大家さんが、彼の友人が持ってる物件で民泊ができると思うという話を

持ち込んでくれたことがきっかけです。相続系で今の管理会社さんにいいように

やられちゃって空室が多くなっているような話のようでした。その空室対策を

友達の大家さんが承り、民泊案件とするのはどうかと私たちに声をかけてくれたと

いう流れです。



人と人とのご縁はありがたいですね。お互いをマネタイズするような関係ではなくても

それぞれにマッチするビジネスになりそうと思ったら声をかけてくれるという。

感謝してもしきれません。ありがとうございます。



細かいことは過去ブログをご参照いただければいいかと思います。

その１

その２



部屋数が多かったので、私一人ではそんなに借りられないやということもあり、

興味がありそうな投資家さんを何人かピックアップして、条件が合えば一緒にやろうと

いう話をしました。今回の視察にも皆さんついてきてくださいます。

札幌ってだいたい自分の用事でしか行かないので、誰かを連れていくことなんて

ほぼないからなあ。そういう意味ではいつものように勝手な行動ができない出張です。

ある意味新鮮です（笑）



場所的にはすすきので飲んでも歩いて帰れる範囲（とはいえめちゃ近いってほどでも

ないですが）なので、悪くないかなと思います。少なくとも私の保有物件よりは

百倍いい場所です（笑）



好立地の物件がうらやましいなーなどと思うけど、やっぱり利回りを見てしまうので

自分ではなかなか買えないですね・・・。立地が良くて高利回りなんて妄想の産物だから

どっちかに振り切るしかないのだろうと思ってはいます。



今回、転貸民泊をやろうとしている物件はちょっと狭めの２０平米後半くらいの物件と

聞いております。なんで急に伝聞スタイルになるかと言いますと、オーナーさんも

あまり物件のことを把握できておらず、間取りも現状もきちんとわかっている人が

ほぼいないためです。相続系あるあると言えばそうなのかもしれません。

あまり狭いと微妙だよねと言っている友人もいます。気持ちはわかります。

ビジホとガチンコ勝負したところで勝ち目はないですから、基本的に。

だからビジホに比べて中〜長期滞在でもストレスがない広さは大事です。



よくわからないことが多いから、とにかく一度見に行こう、みたいなノリですかね。

それが一番手っ取り早いと思います。



この日のために、私も調整をしました。

現地視察する日程に合わせて、運営会社さん候補の業者さんにお声がけして、現地で

お会いできるようセッティングしたり、オーナーさんが管理会社さんに不信感を

抱いていることから、私が懇意にしている管理会社さんをいくつかご紹介して

お会いできるように段取りしたり（比較検討して提案した形にしいというリクエストが

友人の大家さんからあったので、複数の管理会社さんをご紹介しました）。

札幌にあまり縁のないメンバーなので、こちらで日曜と月曜のお店を手配したり。

そんなことをせっせと実施し、本日の視察にこぎつけた次第です。



視察とはいえ、気心知れた大家さんのお友達と行くものなので、ビジネスとはいえ

楽しいお仕事です。冬の札幌は本当は寒くて行きたくないのですが、こういう話なら

メンバー的にも面白いんじゃないかなと。楽しんできたいと思います。



あと、個人的には札幌１３棟目の視察も済ませてこようと思います。

なんか工事が仕上がってないみたいな話も以前あり、いつになったら募集ができるのか

よくわからない状態なので・・・。現地で管理会社さんとその辺の会話もしてきたいと

思っています。管理会社さんご自身もなんか去就がフラフラしていて、何がどうなって

いるのやらって感じで。ちょっと気になっているところもありますから。



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東京のサブバンクさんと金消契約を締結。

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サブバンクさんに個人で相談していた小口融資のうち１つが承認されて金消契約を

昨日しました。渋い条件でした（苦笑）



東京ではいくつかの金融機関さんとお付き合いをしております。メインバンクさんが

家の近所にあるところ、他は小口の資金メインで借入をしております。



メインバンクさんは東京３棟目からのお付き合いです。

東京２棟目（借り換え）、東京３棟目、東京５棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、

東京１４棟目（リフォームのみ）、東京１５棟目、東京１６棟目と融資取引をして

いただいております。途中ちょっと間が空く時期がありますが、この頃は別の

サブバンクさんが元気だったので、そっちで融資を引いていた時期ですね。

東京１７棟目（仮）も昨日最終の役員会があったはずで、融資承認のご連絡が

週明けにもいただけるのではないかと期待しています。支店長も多分大丈夫と

仰っていたので、期待です。



サブバンクさんで融資を引いてるのは・・・

サブバンクさん１：東京１棟目

サブバンクさん２：東京８棟目

サブバンクさん３：東京１０棟目

ノンバンクさん１：東京６棟目

という感じです。売却した東京９棟目はサブバンクさん２で引きました。

一時期とても元気だったのですが、最近は渋くてなかなか融資取引に至りません。



先日、東京１７棟目（仮）の件で久しぶりに各行と融資相談をさせていただきました。

物件購入及びリノベーション資金としての融資につながった先は残念ながらゼロでしたが

小口の融資なら是非、みたいな反応もちらほらありまして、そういうところとは

久々の融資取引に関する相談をしております。



そのうち、上で言うところのサブバンクさん３とと小口融資に関してのお話を

させていただいておりましたが、うまく着地してくれまして、昨日金消契約を

自宅で締結させていただきました。



今回お話をしているサブバンクさんは割と気軽に自宅まで来てくれるので楽ちんです。

今回も嫁ちゃんが現地に行くのは大変と申し上げたら、じゃあこちらから行きますよと

足を運んでくださいました。フットワークが軽いのもありがたいです。



こちらのサブバンクさんが今回紹介してくださったのが、区の制度融資です。

私の住んでいる区で事業を営んでいる人向けに、低金利で融資をしてくれるという

制度ものがあったので、それを使って融資するという流れになりました。

金利補助があるのでほぼ金利ナシで借りられる勢いです。ただし年数は短め。



今回の東京１７棟目、まだ内見すらしていない状態で、外観だけ見て買付を入れて

いる状態です。雨漏りなどがあれば、リノベーション費用が上振れする可能性も

否めません。手元資金は増やしておいた方がいいだろうということで、短期間でも

借入しておくべきかなと思ったのでした。あと金利も安いしね。



ちょっとけち臭いなあと思ってしまったのが、諸条件です。



今回のお話、東京１０棟目が根抵当権が設定されているので、そこの空き担保余力を

使って融資するという話になっておりました。しかし、制度融資を使って融資するのに

担保余力を使うって微妙じゃないですか？保証協会さんと話をしている雰囲気が

なかったので、境界との提携の制度融資ではないのかもしれないですけど・・・。

でも制度融資なら空き担保とか言わずに普通にやってくれてもよかったのでは、

なんて思ったりもします。



更に、物件の空き担保を使うという話なので、物件の契約条件に引きずられるらしく

物件購入時に嫁ちゃんが連帯保証人になっていたから、今回も連帯保証人になって

いただけないかと言うのです。いやいや、ほんの数百万ですよ？本気で言ってる？

サブバンクの担当さんもちょっとそれは思ってたようで、言いづらそうに持ち掛けて

きたので、まあもうしょうがないかと思って了承はしたんですけどね。まったくー。



でもまあ、そんな話もいろいろとありましたが、ひとまず金消契約は締結しまして

月曜日に実行されるとのことです。頑張っていただき、ありがとうございます。

とりあえず資金は補充できたということで、よかったかなと思います。



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東京１３棟目のウォークインクローゼットをゲストに開放できそうです。

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東京１３棟目のウォークインクローゼットをリネン庫にしていた件、協議の結果

リネン庫をＷＩＣ内に別途作る形で、ＷＩＣ自体はゲストに開放することになりました。



ずっと心に引っかかっていた東京１３棟目のウォークインクローゼットの件。

前向きな解決方法を運営会社さんと練ることができました。すごくよかったです。

私の気持ちもスッキリしました。



ご存じない方のためにご説明します。東京１３棟目のリノベプランを練っていただいた時

ちょうどよく１階にウォークインクローゼットが作れたのです。民泊やホテルにするなら

ここでスーツケースを広げる、ここにスーツケースをしまう、といった使い方を

していただければ、居室が広がるし急で狭い階段をスーツケースを抱えて登らなくて

済むなあと思ったのでした。



運営会社の社長さんも、その使い方はいいですねと言ってくださったので、それなら

そのような使い方で進めていこうという気持ちになったのでした。ある種の売り要素に

なるだろうと思ったのです。



運営を始めてしばらくしたある日、運営会社の方からウォークインクローゼットを

リネン庫として使わせてほしいという依頼が届きました。リネン庫にすることで

元々考えていたスーツケース置場が室内になるし、階段を登るのにスーツケースを

持ち歩かなくてはなりません。競争力の低下につながらない？と少し心配でしたが

運営会社さんとしては問題ないという認識だったので、従うことにしました。



そこからだいぶ長いこと運営をしましたが、最近東京１３棟目はレビューが低下気味。

階段が急で狭いから年寄りが登れない、みたいなレビューも何回かいただきました。

階段が急であること自体は仕方のないことなので、リスティングの説明の中に

目立つように階段が急で狭いことをご理解いただいた上で予約していただくよう

書いてもらう対応をしております。



他に多かったレビューが、スーツケースを広げる場所が少ないという内容です。

やっぱりそうなりますよね。まあ結構な数の方が宿泊した中のほんの一部と言えば

それまでですが、レビューの世界はノイジーマイノリティが強い世界でもあります。

こういった声に少しずつでも対応していくことは大事ではないかなと考えます。



ついでに、前述のような経緯があったので、私自身はウォークインクローゼットが

リネン庫として占有（あえてそう書きます）されていることには引っ掛かりを感じて

おりました。



ある日、低レビューだったゲスト様のレビュー内容について、改善できるところが

あるのではないかということで運営会社さんとやり取りをしました。その中で、

そのレビューをつけたゲスト様から「スーツケースをしまいたいので鍵のついた

部屋（＝リネン庫として使っているＷＩＣ）を開けてほしい」というリクエストが

届いていたそうなのです。そのこともレビューにマイナス点として書かれていました。



これをいいきっかけと考え、当初ＷＩＣはリネン庫としての使い方を想定しておらず

ゲストがスーツケースをしまっておく場所として定義していたことをお伝えし、

開放できれば今回のゲストのような問題を減らせるのではないかということを踏まえ

対応を検討できないかと相談しました。できなければできないで、今の状態を

維持するしかないということが明確になり、個人的に持っている引っ掛かりが消えると

期待しています。



この辺までは以前のブログにも書いた内容ですが、おさらいとして改めて書きました。



今回、この件に対して運営会社さんから回答が届きました。

以下の収納を購入し、ウォークインクローゼットに設置してリネン庫として運用できれば

ウォークインクローゼット自体はゲストに開放できるとのことです。

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１個２万、２個で４万。決して安い値段ではありませんが、これでゲストからの

レビューが改善されるなら悪い話ではありません。むしろいい話かもしれません。

運営会社さんも現地を見て寸法を測ったり、リネン庫として必要なサイズを検討して

くださったりと、きちんと時間をかけてゲストの利便性向上（及びホストのわがまま）に

付き合ってくださったものと推察します。特に清掃チームは当日アウト当日インも

許容する体制で動かれているため、本来ならそういうことに時間を割くことも

避けたい状況のはず。そんな中ご協力をいただいたこと、深く御礼申し上げます。



前向きに設置する方向でやり取りをしました。リネン庫として使うクローゼットは

サイズも大きいので、現地配送の場合はゲストがいないチェックアウト〜チェックインの

間に配送してほしいという話でした。また、設定は基本的に私の方で設置をお願いしたい

とのことでした。運営会社さんで設置する場合は、費用が発生するものの、対応は可能との

ことです。いつものパターンですね。



ちょうど土日でチェックアウトのタイミングがありそうだったので、そこで配送の手配を

取ればよさそうだなと判断。あとできるだけブロックせずに予約の邪魔をしないように

したいと思うので、昼間のうちに対応を済ませることにします。



一人だと大変そうだし、そもそも私は不器用で有名なので、誰か頼りになる友人を

召喚しないと厳しいかなと思慮。仲良くしている民泊清掃をやってる飲み友達に

相談して、お手伝いを快諾いただきました。ありがとうございます！



ということで、なんとなく対応できる目処が立った状態になりました。

これでレビューがよりよくなるかなー。期待！



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札幌１２棟目の入居者様アンケートの結果が返ってきた。

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札幌１２棟目で実施していた入居者様アンケート、返答があった分に関しての

情報連携がありました。退去予定はなし、リクエストが数点でした。



収益面では満足のいく数字が出せている東京１２棟目。コロナ禍による資材高騰が

始まる前に購入出来ていることが大きく、その時点での利回りとしてはまあ平凡な

数字だったものの、今となっては作るのが難しい数字に変わっております。



私はこういうところが本当に自分でも運がいいと思っております。



古くは大学受験。偏差値低めの滑り止めを含め全滅したのに、国立後期でなぜか合格。

前職の退職。早期退職のやり方が気に入らず上に立て着いた結果指名での早期退職になり

最初に応じると言った人よりも余計に３ヶ月分の割増退職金ゲット（狙ってません）。

初めての東京の収益不動産。４０行断られるも最後の１行で何とか融資ゲット。

太陽光発電所。一緒に取り組んだ仲間が皆うまくいかなかったのに、本当にたまたま

自分だけ別の土地で取り組むことになり、結果としてうまく作ることができました。

しかも滑り込みセーフで出力制御なし（隣の区画の人は出力制御をつけさせられる）。



こういった形で、割と私は滑り込みセーフでここまで運よく生きてきております。

人生ラッキーばかりでありがたいです。



札幌１２棟目も同じようなラッキーパターンで、前述のとおり間取りを狭くすれば

新築で利回り８％くらいの案件も出てくる時代でした。その時代に仕込むことが

できたので、今は何をどう頑張っても当時より高く売れます。ラッキーです。



札幌１２棟目の管理をお願いしている会社さんは、今となっては札幌で現時点で管理を

お願いしている管理会社さんの中では一番古いお付き合いになっています。

札幌１〜３棟目の管理会社さんとは縁が切れており、札幌４棟目の管理会社さんとは

関係は良好ですが管理は委託しておりません。札幌５棟目の管理をお願いしたところが

今の札幌１２棟目の管理会社さんとのお付き合いのスタートなので、そう考えると

一番昔からのお付き合いということになります。



ここの管理会社さんは社長が方向性を決め、それを専務が細かく肉付けして実現可能な

形に落とし込み、社員さんがそれに従って遂行する体制が整っています。

社長の先見性と専務の実務に落とし込んでマニュアル化する能力が非常に高次元で

バランスがとれており、マニュアルや教育がしっかりしているから社員さんの誰もが

同じようなクオリティで働くことができる、というところに魅力を感じております。

皆さんの人間性もよく、お付き合いしていて楽しいなと思える会社さんです。



今回はその札幌１２棟目で、管理会社さんからアンケートのご提案を受けたところから

話が始まります。



入居者様のことを知るには入居者様に聞くのが一番。まだ棟数が少ない頃、私も

管理会社さんに頼んで入居者様アンケートを実施したことがあります。様々な声が

集まり、有意義なものになりました。でもやはり手間がかかるため、なかなか

その後実施する機会はありませんでした。その時も、管理会社さんにお願いを

したわけではなく、私が自分で返信用封筒やアンケートを用意し、返送先だけ

管理会社さんにして貰って、自分で全部準備したんですよね。正直今だったら

めんどくさくてやりたくないです・・・。棟数が少なくてバイタリティも今よりは

あったからやれたのだろうなと思います。



今回、そのアンケートを管理会社さん主体で実施していいかというご提案をいただき

是非お願いしますと一も二もなく回答したのでした。アンケート回答の謝礼になる

クオカードの分だけ費用負担が発生しますが、そのくらいジャンジャン負担します！



そして先日、そのアンケートの結果が出たと管理会社さんから報告がありました。

１９世帯中９世帯から回答があり、その９世帯に関してはこの繁忙期の退去はないという

回答でした。よかったー。ここ結構入れ替わりあるので心配しておりました。



管理会社さんに伝えたいこと、という設問もあったのですが、そこにいくつかの

気になる内容が記載されていました。



「自転車が停めにくい」

この物件、入れ替わりが結構あるので、以前の入居者様が自転車を放置している

可能性もあるなと管理会社さんはにらんでいるようです。これについては、自転車に

養生テープをつけて、使っているものは剥がしてくださいという内容を各世帯に投函。

剥がれていないものに関して一括で処分する、という方向で動いていただけるそうです。

助かります！



「ゴミステーションの土台がずれて車に近づいている」

これはきっと駐車場の利用者の方のご意見でしょうね。写真を見ると、確かに

停められている車にゴミステーションがかなり近づいているように見えました。

万が一、車に傷がついたら大問題です。



これに関しては、ゴミステーションを元の位置に移動させる対応をしたいとの

ことでした。ただ、それをやるのに少々費用がかかるとのことです。動かすために

人を二人ほど連れて行かなくてはならないので、その人工分の費用が発生すると。

まあそりゃそうですね。負担しますのでやっちゃってください！



こういう対応ができるってのも、今の管理会社さんの魅力だと思います。

頭ではわかっていても、なかなかできないですからね。こういう対応。

痒い所に手が届くとはまさにこういうことかも。



今後ともこういった対応をしていただけると嬉しいなと思ったのでした。

引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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東京６棟目、コロナ前を越える強気の家賃設定。

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東京６棟目、家賃設定を一気に上げていきます。今回募集するお部屋はコロナ前の金額を

越えた家賃設定にしてみます。強気すぎるか？でも家賃は上げなきゃ上がらないしね。



先日のブログに書いた東京６棟目の退去予告の件。退去予告は残念ですが、このお部屋は

コロナ禍から少し開けてきたくらいの時に埋まっているので、家賃水準はそんなに

高くありません。同タイプのもう１つのお部屋より２０００円安いです。



今は何もかもが値上がりしている時代です。家賃もさすがにそろそろ上げないと

私としてもキツイなと思っております。



値上げの根拠になる要素がないって？そんなことはありません。

まず火災保険が爆上がりしていて、物件によっては倍どころか３倍以上になっている

ものもあります。これだけでもかなりキツイ圧がかかってます。



更にリフォームです。これも材料高から始まり、人手不足による人工の高騰も

止まる気配がありません。１０年前のリノベーション費用と比較すると、倍近くまで

価格は跳ね上がっていると思います。



そして金利も上昇局面に入り、私の借入も金利上昇が始まっております。

メインバンクさんは長プラ連動になっていたので、既にだいぶ上がってしまってます。

昨年は短プラ連動の借入がだいたい一律で０．１５％の金利上昇に入りました。



こういった内容を賃料に転嫁していかないと、いずれ経営は行き詰まってしまいます。

諸条件あるので全部の物件でできるとは思いませんが、上げれる物件であれば

少しずつ賃料を上げていかないと、最後はゆでガエルになってしまうことでしょう。



そんな思いもあり、また、管理会社さんも昨今は家賃上昇局面と捉えているようで

今回の東京６棟目は家賃を上げる方向で査定をするということを仰っておりました。

もうね、妥当な範囲でバンバン上げていただきたいです。



ただ、管理会社さんは基本的に保守的な家賃設定をしてきます。私はこれまでにも

管理会社さんが設定する家賃のもうちょっと上の家賃を設定して、そこそこうまく

決まってくれたことが何回もあります。立場上、管理会社さんは責任をもって

決められる家賃で提案するのが仕事なので、そうなるのは仕方ないことでしょう。

家賃を上げる行為は私が自分の責任で行うものです。



さて、先日管理会社さんから家賃の査定結果の連絡がありました。

結論を先に書くと、今までの家賃より４０００円高い家賃でした。

同タイプのお部屋を一気に２０００円抜き去る賃料設定です。

そしてコロナ前の賃料も越えたと思います。



たまたま近隣に築浅の家賃高め物件があるので、そことの比較で割安に見えそう、

繁忙期ということもあり時期も良いから強気で考えてもいいと思われる、などの

理由が査定書には記載されておりました。なるほど、いい風が吹いてそうですね。



ただ、ライバル物件に既にＡＤが積まれているようなので、ＡＤは最初から設定しても

いいのではないかということでした。その分は礼金を１ヶ月設定することで相殺すれば

大家に損失はない、というお考えのようです。ふむふむ。いいと思います。



この結果でも十分に満足はいくのですが、話を聞いている限り今は強気にしても

いけそうな時期と考えられますので・・・何の根拠もありませんが、もう一段階

強気で設定しちゃってもいいんじゃないかな？と考えました。今までも根拠なく

強気設定にしてうまくいったことがありますので、今回もそのパターンがハマる可能性は

あるだろうと思っています。



ということで、管理会社さんには「査定額に＋１０００円で募集開始してください」と

お伝えしました。この賃料で決まれば、前回賃料と比較して５０００円アップです。

年間６万円ですから、でかい。



果たしてうまくいくかは何とも言えませんが、できればうまく運んでほしいです！



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