2024年12月25日

東京で買付を入れた借地案件、一応前向きではあるものの越年は確定的。

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クリスマスですね。これが終わると年末ですね。いろいろ回っていないですが、

買付を入れた借地権の物件は年内には融資は決まらず越年になりそうです。



クリスマスが終われば、もう今年を振り返るモードにならないといけないですね。

私は顧問税理士の先生に着地予定の金額をざっくり出して貰おうとしておりますが、、

そもそも今の時期に出して貰っても何か対策がとれるわけでもないし、まあ気持ちだけと

いったところでしょうね。売却の分の納税もあるので、売却益をもうちょっと大事に

とっておけばよかったと少し後悔気味です(苦笑)



そんな中、10月に買付が通った物件の件で未だに融資付をしている私です。

今残っているのは2行。うち1行はいつものメインバンクさん。もう1行は東京8棟目に

融資をしてくださったサブバンクさんとなります。



サブバンクさんに関しては今週方向性のご連絡をいただけそうなことを仰って

いたのですが、現時点で特に連絡はなし。これは期待薄かしら?

そうなるとやっぱりメインバンクさん頼りになるよねという感じです。



メインバンクさんとしては、別にサブバンクさんで対応でも構いませんよという

雰囲気を醸し出してはおりました。支店長もまあまあタヌキなところがあるので

どこまで本音で言ってるかは何とも言えませんけどね。



ただ、立て続けの借地で担保評価出ない案件を組み立てるのもちょっと大変だしなあ、

という気持ちは本当にあるかもしれないなあと思っています。完全に予想ですけど。



どっちにしても担保評価は確実に足りないので、メインバンクの支店長さんからは

担保設定について他行さんの後の2番抵当で構わないので何かしら設定をさせてほしいと

相談は受けておりました。メインバンクさんの抵当権で私の物件はベタベタです(苦笑)

まあそんな借り方をしている私の問題ではあるのですけどね。



ということで、支店長とその件で打ち合わせをしてきました。

私の持っている東京物件をリストアップして、共同担保に入れられるかの確認です。



東京1棟目 :借地権、メインバンクさん至近、残債は割と減ってる

東京2棟目 :メインバンクさん融資のため除外

東京3棟目 :メインバンクさん融資のため除外

東京5棟目 :メインバンクさん融資のため除外

東京6棟目 :再建築不可のため除外

東京8棟目 :借地権

東京10棟目:他行さんの根抵当権設定のため除外

東京11棟目:既存不適格のため除外

東京12棟目:メインバンクさん融資のため除外

東京13棟目:メインバンクさん融資のため除外

東京14棟目:再建築不可のため除外

東京15棟目:掘削承諾書がないため除外

東京16棟目:メインバンクさん融資のため除外



・・・こうやってみると、メインバンクさんかなりいっぱい融資してくれてるのね。

改めて感謝申し上げます。ありがとうございます。



そして再建築不可とか既存不適格とかで担保価値なしと見られている物件も多く、

いかに私が汚い物件ばかり買っているかが一目瞭然な結果となりました。

いやー照れるなー(照れるなバカ)



所有権の普通の物件で担保価値がありそうな物件?そんなものはない(ドヤー)



・・・偉そうに言ってみましたが普通に恥ずかしい(笑)

でも結局、私が常に利回りが高いものを求めてしまうがゆえに、こういう変な物件ばかり

購入することになっちゃうんですよね・・・。立地が良くてそこそこの利回りの方が

再販性とか資産性が明らかに高いのはわかっているのですけど。

これもまた病気なのかもしれません。



で、それはそれとして、支店長と会話した結果は「東京1棟目」に担保価値があるかを

調査したいというお話でした。100%保全しようとは考えておらず、せめて融資額の

半分くらいまでは保全したいというくらいの話だそうです。昨今の不動産情勢を考えると

そのくらいでもしょうがないという割り切りが銀行さんにもあるのかもしれません。



東京1棟目はサブバンクさんの融資で購入しており、メインバンクさんの支店の

すぐ近所です。近いから調査もしやすいということで、この物件を選んだようです。



こちらの物件、昔融資打診をメインバンクさん(当時融資取引なし)にしたことが

ありましたが、その時は紹介だったにも関わらずNGだったんですよね・・・。

あの時の支店長はあかんやつだった(笑)



ひとまず、私の方からは謄本などをメインバンクさんに提出させていただきまして

査定結果を待つ流れとなりました。年明けだろうなあ、諸々動き始めるの。



ということで、融資関係も越年になることはほぼ確定。来年1月には決済まで

済ませて、3月末までに解体工事だけは入れるようにしておきたいところです。

でないと、確認申請が必要になってしまいそうなので・・・。

(4月から大規模リノベも確認申請が必要になります)



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする