2024年12月18日

トルコのカッパドキア方面の不動産投資の市場を視察。

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トルコ出張の中で得た知見をブログに書き出してみようと思います。

本日はカッパドキア近辺のエリアのお話です。



今回のトルコですが、前半はカッパドキアのエリア、後半はイスタンブールのエリアを

見て回る予定になっております。私より断然事業規模も大きい優秀な某デラックスな

お姉様を中心とした視察団が結成されております。



最初の2日間はカッパドキアの観光資源を視察して、旅館業と観光業の親和性や

観光資源を有効に使うすべを学んだのですが、昨日は「現地の不動産を勉強しよう」と

いうコンセプトで、実際の投資用の売り物件を現地エージェントの方にお願いして

見せていただきました。



カッパドキアは火山灰が堆積して作られた起伏の多い土壌が特徴です。

古くはヒッタイト人の時代から洞窟を掘って人が住むようになり、ギリシャ正教に

迫害されたキリスト教徒の方々がやはり洞窟を掘って地下都市や洞窟住居を作って定住、

キリスト教徒の力が強くなると牧師さんの修行の地として発展を遂げました。

オスマントルコ帝国が設立されると、地下に隠れなくても良い生活になったため

地下都市は放棄されたようです。



今でも洞窟住居に住む住人の方も多く、そういった洞窟物件が投資家によって

ホテルに改装される事例が多くなっているとのことでした。



洞窟と言っても、完全に洞窟だけではありません。洞窟の前面に石積みの家が

作ってあり、家の奥が洞窟スタイルになっているというものです。外から見れば

斜面に建っている普通の家です。



洞窟に泊まるというプライスレスな体験が評判となり、カッパドキアのエリアには

たくさんの観光客が訪れるようになりました。カッパドキアの観光名所が数多く

点在するネヴシェヒル市は人口にして12万人程度の小さな町ですが、ここに大量の

観光客が訪れ、ホテルの数もどんどん増えているそうです。特に洞窟住居が売りに出ると

ホテルとして買い取られ、リノベーションや増改築を経てオープンするケースが

後を絶たないとのことです。



そんな人口ボリュームのエリアで不動産投資は成り立つのか?

今回はエージェントの方にいろいろな物件を見せていただきました。



大きく分けると

・3〜4階建ての集合住宅の区分投資

・洞窟ホテルへの投資

の2種類の投資があることがわかりました。



前者に関しては、一般の住居への投資です。

今回見たエリアは戸建はあまりなく、小さな集合住宅が多かったです。

親戚とか一族郎党で1つの物件に住むことが一般的で、それぞれの家庭が別の入口を持ち

独立して暮らしている感じです。二世帯住宅とか三世帯住宅とか、そんな感じですね。



こういった身内同士で住むパターン以外に、集合住宅を区分所有して住むケースも

あります。こういった物件が区分として売りに出るケースは多いようです。

表面利回りはものによりますが6%〜9%くらいでしょうか。



このエリアの売り物件をいくつも見せていただきましたが、計算してみると坪単価は

40万〜60万くらい(だったと思う)、。3LDKで2000万〜4000万と

値付けもバラバラでした。それぞれ事情はあるのでしょうけど、相場よりも安く出る

物件もちらほらとあるのかなという印象です。土地は外国人でも所有権が持てる模様。



日本の不動産投資と利回りや価格帯が似ているなと思いましたが、トルコの場合

今は強烈なインフレがきているようで、1年寝かせたら結構価格が上がりそうだという

感覚を地元の方は持っておりました。日本も寝かせれば上がりそうな状況に見えるので

スピードが違うけど雰囲気は似ているのかなと感じました。



他方、管理の概念はまだ弱く、仮に私たちが購入したら管理はどうなりますかと聞いたら

エージェントの人が「経験がないけど僕がやるのかなあ・・・」みたいなことを

仰っておりました。地主が自分でやるスタイルが基本みたいなので、遠隔で外人が

取り組むには少しハードルが高い印象を持った次第です。



お買い得な物件もあり、ちょっと心は揺らぎましたが、たぶん同じくらいの利回りなら

インカムを期待するなら日本の方がいいだろうという結論に最後は落ち着きました。

トルコは腰を据えて管理にオーナーが取り組む前提で、インカムも取りつつキャピタルも

取るという感じなのだろうなと思ったのでした。



もう一つの投資が洞窟ホテルへの投資です。

既に完成しているホテルのオーナーチェンジもあれば、洞窟がある一軒家を購入して

リノベーションなどをして洞窟ホテルとして運営をするパターンもありますが、

総じて「特色あるホテルを運営する」という投資です。



いちからリノベーションをすると、超ざっくりですが購入価格の2倍くらいは

覚悟しておいた方がいいそうです。中古なのでどんな問題が潜んでいるかわからないし、

長い間使われていない物件も中にはありますので、リノベーションの期間は長期を

見ておいた方が良い、予算も購入金額の2倍くらいは見ておいた方がいい、との

ことでした。



完成されて運営中のホテルのオーナーチェンジ案件や、これからリノベーションをして

ホテルにする案件などいろいろと見せていただきました。夢はあるし、洞窟ホテルの

オーナーという所有欲・名誉欲(?)は満たされるだろうと感じましたし、儲けも

出そうだなと感じました。



ただ、今後も雨後の筍のように洞窟ホテルが増えていくであろうということであったり

絶対額の高さ(銀行融資が使えない状態で億単位は私には無理)などがあるため、

取り組める人は富裕層に限られるだろうなとも思った次第です。



夢のあるものを見せていただいたという意味ではすごく楽しかったのですが、

自分がやれるかという話になるとまた別ですから・・・。



仮に10年後に自分が億単位のお金を動かせるようになったとしても、その時には

洞窟ホテルは10億単位になっているんじゃないかな?と思ったりもします。

縁がなさそうです(苦笑)



トルコのカッパドキアエリアの不動産投資、面白いし腰を据えて取り組めば儲かっても

おかしくなさそうと思いましたが、人口ボーナスの少なさや現地での体制をきちんと

構築する必要があることなどを考慮すると、やっぱりちょっとハードルは高いかなと

感じてしまうのでした。



何かの間違いでお金が転がり込んできたらやってみたいです(笑)



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posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする