今年一年を振り返る。

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２０２４年がもう終わってしまいます。今年はどんな一年でしたか？

最近忘れっぽくてしょうがないのですが、覚えてる範囲で振り返ってみようと思います。



【購入】

今年は２棟２室（東京１６棟目、札幌１３棟目）を購入しました。いずれも戸建でした。

借地とかテラスハウスとかでちょっと癖が強めなものばかり。

東京で買った借地戸建は半分くらいは人助けの感覚で購入しております。

札幌のテラスハウスは・・・本当にただのノリです（汗）

東京１６棟目は早々に入居が決まりましたが、札幌１３棟目はまだリフォームの

手直しをしているようです。これも工事が終わったら確認したいところだけど、

もう寒いから札幌に行くのは避けたいなあ（笑）



あとは東京３棟目、東京１６棟目と同じ地主さんの借地物件を現在融資付け中です。

こちらは越年確定です。



【売却】

仙台２棟目と札幌９棟目の売却をしました。



仙台２棟目は義母が売りたがっていたことや、仙台法人がより融資を受けやすく

なるように調整を試みた結果としての売却となりました。売却益はそこそこ出たし

手間のかかる物件を切り離すことができたので良かったのではないかと思います。

しかも、売却後の様子を管理会社さんに聞いたところ、買ってくれたオーナーさんも

喜んでいるし、管理にも満足しているのでまた是非物件を買いたいという話で

照会物件を買ってくれるし管理はくれるしで良い関係を構築できているようです。

みんな幸せになる取引ができたので良かったです。



札幌９棟目はかなりの築古で融資が厳しいこともあり、ローンブレイクもありました。

最終的には現金のお客様を仲介業者さんがなんとか探してきてくれて、取引できましたが

テナントさんが売却活動中に退去してしまったため、その分の家賃保証をする形で売却。

未だテナントさんは埋まっておらず、家賃保証を継続しています。ちょっと後味悪い

売却になっちゃったかもしれません。でもまあそれも時の運というか流れですからねえ。

そんなことたまにはあります。



札幌１０棟目の入居者様が退去するという話があり、それだったら東京１１棟目と

合わせて戸建用地として売却しようとしたのですが、結局退去しない（できない）

ことになったので、この話は立ち消え。



【賃貸管理】

札幌７棟目の漏水事故は管理会社さんが大変あん苦労をした案件でした。

どこかから漏水しているけど、どこから漏水しているかがわからないという・・・。

有料入居者様にご退去をいただき、全部壁をひっぺがしてようやく漏水個所を

突き止め、修繕を完了あっせたのでした。数ヶ月かかりましたよ。



義母が仙台１棟目の屋上でタバコの吸い殻が放置されていることを気にして、

屋上を施錠する措置を取りました。たぶんあの入居者様だろうな・・・という予想は

ついているようですが、そこに直接どうこうはせず、施錠でクリアしたのでした。



東京８棟目はまさかのアライグマの糞害。東京なのにアライグマ！？とびっくりでした。

糞をされがちな場所にトゲトゲのシートを敷いてみたのですが、その後入居者様の

アイディアを取り入れる形で、猫よけの超音波みたいなのを置いてみたり、トゲトゲだと

清掃がしにくいということでトゲトゲでをやめて固まる土で簡易的に固めて糞を

除去しやすくしたりといった活動を続けています。近々、行政とも連動して、

アライグマを捕まえる罠を仕掛けることになっています。



札幌１１棟目で排水つまりが乱発しており、その都度お金がかかっております。

原因を把握して対処をしているので、もう大丈夫だろうとは思うのですが・・・

先日も入居者様起因で詰まったという話を後から聞いたので、どうなってるんだ

この物件はと思っている次第です。



あとは札幌８棟目の爆裂の修繕をしたくらいでしょうかねー。



年初にあったことは割と忘れているので、大事件があったかもしれませんけど

もう忘れてしまいました（笑）



【稼働率】

本日時点の稼働率（入居申込も入居とみなす）は９８．１％です。

※札幌１３棟目はまだリフォーム中なので除外、含めると９７．１％

比較的埋まりにくい物件を売却したことで身軽になり、稼働率が向上した気がします。

もう長い間完全満室なんか達成できていないのですが、今の状態なら久しぶりの

完全満室も達成できるかもしれません。期待！



【宿泊業】

元々の東京１３棟目の稼働率はおおむね９０％台で推移しており、よかったです。

客単価もそこまで落ちてはいないですが、上がってもいない感じですね。

私自身のところにはまだそんなに影響はありませんが、全体としては過当競争が

始まっているのかもしれません。



そして新たに東京１５棟目を旅館業法の許認可を得る形で、無人ホテルとして

立ち上げました。こちらは東京１３棟目より宿泊可能人数は減りましたが、リビングの

スペースを多めにとる形にしてラグジュアリー感を出すようにしました。

ベッド詰込み型よりこっちのスタイルの方が欧米の方にはウケるそうです。

こちらも順調な滑り出しを見せています。



そして修繕がちょいちょい発生した一年でもありました。特に目立ったのが、

洗濯機の蓋とか電気乾燥機とかです。これ、両方とも日本の某芝製。修理に関しては

誠実に対応してくれたのでそこはさすがと思いますが、特に洗濯機は２物件で

同じように蓋が壊れました。構造的に何かアレなんじゃないの？と思ってしまいます。



ということで、一年を振り返ってみましたが、忘れっぽいのでいろいろ忘れていることも

多々ありそうです。ま、それはそれで忘れることにします（笑）

ということで、良いお年を！



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あまり取引実績がなかったサブバンクさんが今割とチャンスかもしれません。

支店長がイケイケの人に変わったようで、今なら門前払いはしないと仰ってました。



個人及び東京法人に関しては、現在取引のある金融機関さんがいくつかあります。

メインバンクさん以外に、サブバンクさんが６行ほど。結構多いと思います。

私自身が融資開拓に貪欲だった時期がありまして、そのころ結構な数の金融機関さんを

開拓して回っておりました。その時の頑張りがこういう形で結果に出ております。



ただ、数が多いとどうしても偏りは出てしまいます。あまりお取引が重ねられていない

東京法人のサブバンクさんもあります。



私が知りうる範囲での金融機関さんの融資姿勢の話をしますと・・・

・金融庁さんの姿勢

・銀行さんとしての姿勢

・支店長さんの姿勢

・担当さんの姿勢

・ノルマの充足具合

この辺が融資姿勢に関わっていると思っています。



金融庁さんがダメと言えばダメなのはイメージが付きやすいでしょう。

金融政策の全体感として、景気動向を注視した結果、今は融資をさせたいとか

させたくないとかの判断もあれば、、不祥事があったので厳しくしなくてはならない、

みたいな判断もあると思います。金融機関さんは監督省庁が金融庁さんなので、

金融庁さんが黒と言えば黒、白と言えば白です。上意下達です。



次に、金融機関さん自身の姿勢です。いわば、経営層の考え方だと思います。

私も直接こういった方とお話をする機会はあまりないので正直よくわかりませんが

一般的な会社と同じく、上層部がどこを目指すかによって施策が変わるでしょうから

融資姿勢に影響するのは間違いないだろうと考えます。



ちなみに、うちのメインバンクさんは割とローカルな金融機関さんなのですが

今の支店長になってからは役員さんが支店にくるたびに私の家まで役員さんを

連れてきてくれます。なので、理事長さんと立ち話したことがあります。

だから何だって話でもないのですが、それだけ支店長さんがこちらをみて仕事をして

くださっているのだな、と感謝の気持ちが芽生えております。



そして支店長さんの姿勢。この辺から割とリアルな話というか、これによって

わかりやすく姿勢が変わったのが実感できることが多いやつです。

メインバンクさんは今の支店長になる前はメインバンクではありませんでした。

前の支店長は割と渋めで新規融資にはつながらず、その前の支店長さんはそれなりに

是々非々で融資をしたりしなかったりという感じでしたが、この支店長さんの時に

はじめて融資取引が成立したのでした。その前の支店長さんの時は門前払いでした（笑）

そして今の支店長さんは積極的に融資をしてくださいます。しかもプロパーで。



割とどこの金融機関さんでもあるあるだと思うのですが、支店長人事はイケイケと慎重が

交互に来ることが多いようです。そうやってバランスを取っているのかもしれませんね。

メインバンクさんもそんな感じはしました。



そして担当者さんの姿勢。ここはまあ上の方針を具現化する能力があるかないかだと

思います。個人の姿勢と言うよりは、能力の有無ではないかと思います。



ということで、ここからが今回のイケイケモードになったサブバンクさんのお話です。



私、あまり良くないのですが、当日になって当日の引落のお金を入金する人でして・・・

当日朝に残高不足と表示されることも多く、まめな金融機関さんだと電話をかけて

くることがあります。今回のサブバンクさんもそれがコンタクトのきっかけでした。

沖縄にいるときに電話を受けて、すみません本日中には対応しますので、みたいな話を

していた時に、新しい融資商品とか制度融資とかがあると言う話をあちらから

宣伝してきたので、むむむと思って話を聞くことにしたのでした。



その時は今融資付けをしている物件の話をメインに持っていったのですが、そちらは

借地なのでキャッシュフローが残るような貸し方ができないという話になりました。

その一方で、こういう制度融資があるので、こうやって使うのはどうですか、みたいな

ご提案を逆に向こうからしてくださったのです。んで、今はその提案に乗っかって、

全然関係ない小口資金の融資の話を通そうとしています。



最初の打ち合わせの時は担当の方だけだったのですが、２回目の打ち合わせの時は

支店長が急に現れて、こうこうこうやってこんな感じで進めましょう、みたいなことを

しゃべっていかれました。支店長が退席された後で担当の方と話をしたところ、

今の支店長が超イケイケなので、今ならどんな話でも門前払いはしないです、と。

なるほどー。正直、制度融資１本だけしか引いてない取引が薄い私のところに

わざわざ足を運んでくれるってどういうこと？と思ったのですが、イケイケかー。



担当の方に、ということは前の支店長は渋かったんですか？と聞いたら、そうだったと。

交互に赴任してくるという都市伝説は都市伝説ではなかったようです（笑）



ということで、本日は最終営業日ですが、金融機関さんにお電話をして、２名ばかり

ご紹介してもいいか聞いてみようと思います。紹介したら嬉しい？と聞いたら

嬉しいですと答えていたので。やっぱ喜んでもらえるのは嬉しいですから！



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今年の残務、まだまだあります。やることを整理して対応していかなくては。

自分の備忘録として整理しておきます・・・。



皆様、今年の業務はほぼ終了でしょうか。お疲れさまでした。良い一年でしたか？

私自身の振り返りはまた別途やることにします。なんせ年末年始きっとブログネタが

なくなってしまうと思うので（笑）



昨日は熱帯魚の世話と嫁ちゃんに求められた家事をやって、お買い物に付き合って

美容室で髪を切って忘年会で終電を逃してタクシーで帰宅しました。

日本酒いっぱい飲んだせいか眠くて歯磨きしながら居眠りしてしまうわ、

〆のラーメンとかやっちゃったので、朝から胃もたれするわで、人としてあまり

よろしくない一日の〆だったように思います。とはいえゲスな話が多くて最高に面白い

忘年会だったから満足しています。身体に悪いものほど美味しいってことで（笑）



残すところ、今年もあと３日。あと３日でやらなくてはならないことが・・・



・年末の振込

　東京３棟目、東京１６棟目の借地料１年分

　東京８棟目、東京１３棟目の借地料１ヶ月分

　札幌の清掃作業分

　東京１６棟目のリフォーム費用（昨日忘年会で社長に「滞納者」と・・・汗）

　札幌９棟目の家賃保証分



・年末の支払

　固定資産税などお国に払う分



・年末年始の引落

　月末引落分をとりあえず口座に準備



・仙台法人のメインバンクさんに年末のご挨拶

　この後仙台に行くので顔を出してお話をしてきます



・太陽光発電所の点検

　義母が防犯カメラのネジが緩んでいるようなことを言っているので、不器用な私が

　現地対応をする予定です



・忘年会

　仙台で二日連続忘年会実施



・銀行さんのご紹介

　やる気がある金融機関さんがサブバンクさんの中にいたので、ＳＮＳでご紹介可能と

　呼びかけたところ、何件かご相談があったので、その分のお取次ぎを３０日のうちに

　しておかないとです。



こんなとこでしょうかね？普通に忘れてることがありそうで心配ですが・・・。

漏れてるのに気づいている人がいたら教えてください（誰がわかるんだと）。



この中で、サブバンクさんがイケイケモードになっている話は銀行さんらしくて

なるほどねと思ったのですが、その話はまた明日のブログネタにでもキープしておこうと

思っております（笑）



今日は仙台に向けて嫁ちゃんと猫と一緒に移動。そして仙台で懇意にしている方との

忘年会をしてきます。翌日は太陽光発電所を回って銀行さんに年末のご挨拶、

その後忘年会。大晦日はさすがに何もありませんが、年末年始のうちに借入一覧の更新や

紹介資料の更新をしておきたいので、大晦日からお正月の間はその辺をやらないと。

あ、そうか、荷物に返済予定表の新しいやつを入れないとだな。思い出せただけで

本日のブログを書いた価値がありました（全世界に備忘録を発信する意味はないけど）。



ということで、今日もやることがいっぱいですが、一つずつこなしていこうと思います。



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何の変哲もない忙しい一日の記録。

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やること山積みてんこ盛りですが、どうにかこうにかやっております。

そんな私の一日を密着ドキュメント（？）



７時　起床

猫の餌やり、朝ご飯、ブログを書く



９時　サラリーマンの勤務開始

年内最終勤務日だが朝からメールの処理に追われるスタート



１２時　メインバンクさん訪問

昼休みと同時にメインバンクさんへ。

融資の進捗状況の確認、積金の納付

支店長と雑談、今回の借入が通ると借入残高が支店の所定の金額を超過するので

次から更にうるさい部署が審査に加わってくるとのこと、融資今より厳しくなりそう

東京１７棟目（仮）は大きな問題がなければ１月半ばに承認が出るはずとのこと

家に戻ってルンバを動かす準備



１３時　ランチ

普段は家でランチだが、金融機関さんに行く用事があるので外食

会社には中抜けすると伝えてある

ルンバは充電が足りず動かずじまい



１４時　サブバンクさん訪問

積金の満期の手続き、定期預金の解約など

担当さん不在のため特に盛り上がる話はなし

思ったより時間がかかりそうなのと、この後の予定を考えるとサラリーマンの仕事は

これ以上は無理だと判断、後出しで午後半休の申請をする



１５時　買物

半休にしたので嫁ちゃんと再度合流して晩ご飯の買い出しの荷物持ち



１６時　雑務

お金を引き出したり預けたりする

嫁ちゃんの実家の仙台に帰省する準備で荷造りと発送など

打ち合わせの準備で資料をそろえたりなんだかんだしたり

予約変更の電話とか金融機関さんへのお客様のご紹介の電話とか

半休にしたけどどうしても昨日のうちに送るべきことがありサラリーマンのメール処理

他にもなんか頼まれてやったりしているけど細かいことは忘れた



１７時　通院

定期的に通っている古紙のリハビリ

帰りに買物時に買い忘れたマカロニを買ってくる



１９時　打ち合わせ

水面下案件の打ち合わせで不動産屋さんとの会合

１２月はこの話も結構時間を使うことになったので大変だった・・・

打ち合わせ後にまたＡＴＭでお金を動かし当日引落分の対応を済ませる



２０時半

ようやく家に帰って晩ご飯

ワイン飲みながらグラタン食べて、ゲームセンターＣＸのＤＶＤとアニメを見る



２３時　風呂

風呂に入ってる時と風呂から出た時がＬＩＮＥやメッセンジャーへの返答時間

ＳＮＳへのコメントとかも大体この時間



２５時　就寝



そんな一日でした。なんか最近私の事務処理能力が落ちてきているのかもですが

お仕事が立て込んでいるなあと感じることがよくあります。老化しているのかしら。

スケジュールの調整ミスとかもよくあります。アカンですね。



１２月はトルコ旅行の１週間があまり動けなかったので、その前後がやたらと忙しく

なってしまいました。ま、理由が理由なのでしょうがないかな？とも思っています。

普段はトルコ旅行はしないので、今年だけのイレギュラーという感じです。

でもそのイレギュラーのせいで関係各位にはご迷惑をおかけしており、申し訳ないです。

とはいえ、旅行を止めるつもりはないので、今後ともすみません、と言っておきます。



今日はこのブログを書いた後、かかりつけ医でお薬を貰って、昼間は熱帯魚の面倒を

見ながら少しだけゆっくりさせていただき、その後美容室に行ってから忘年会です。

インフルとかマイコとか流行ってるみたいなのでご自愛くださいませ。



異常、何の盛り上がりもオチもないブログでした。



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札幌９棟目の家賃保証が終わらない。

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海外に行くので１週間以上留守にしたこともあり、年末進行が怒涛のようです。

そんな中、札幌９棟目の入居確定も越年になることが確定してしまいました。



サラリーマンのお仕事もいろいろと立て込んでおり、不動産のお仕事も融資付とかで

日々多忙になってしまっている今日この頃。海外に行って留守にしていたこともあり

家では家族との時間を優先したい気持ちを持っています。不動産活動に割ける時間が

少なくなっております。その少ない時間の中で、銀行さんに行ったり、銀行さんに

依頼された資料を持っていったり、依頼された資料を作るための時間を取ったり、

あとまだ表立って言えない話で時間を割かれたりしております。



忙しいとは言ってみたものの、めちゃめちゃ忙しいというよりはライフワークバランスを

きちんと取ろうとしているというのか、あるいは昔よりキャパがちょっと減って

活動量が減ったと言うべきなのか。そんなような話なのだと思っております。



そんなこんなもあり、あとはギリギリにならないと動けない性格をしているのもあり、

関係各位にはご迷惑をおかけしておりますこと、お詫び申し上げます。



そんな中、今年の忘年会は終わりだという声もちらほら聞こえ、仕事納めという話も

出ている折ですが、私は今日もサラリーマンのお仕事。そして不動産関係で銀行さんに

行ったり、薬をもらうために通院したり、内々で動いている件で不動産屋さんと

会話したり、２７日の引落の分の調整をしたりとやることがいっぱいです。年内の振込も

まだ済んでないです・・・。あと積金も持っていかなくては。やることが多すぎる（汗）



そして年内の振込の話が１つ増えてしまいました。冒頭にも書いた通り、札幌９棟目の

テナントさんがなかなか決まらないので家賃保証を・・・というお話です。



札幌９棟目は既に売却済です。現金で購入いただける方が買付を入れるか検討をして

いた時に、仲介業者さんからテナント分の家賃保証をすれば説得できると言われて

それだったらと保証に踏み切ることにしました。



踏み切る一方で、そんな簡単にここのテナント決まらないんじゃないかなあという

不安感はあったのですが・・・不安は現実になってしまった、といったところです。

かれこれ半年経ちますが、常に申込はあるのになんだかんだと理由がついてキャンセルか

立ち消えになるという。そんなのがずっと続いております。



１１月の時点でも２件のお申込が入っているのに、１件は厨房設備をどうするだの

お金のかかることばかり言って話が進まない、１件はやる気は充分だけど資金がなく

銀行融資で資金を調達出来次第契約という状況も、なかなか審査が進まないということで

決定に至らずお預けになっております。



この物件、保有していた頃からずっとそんなの繰り返していたんですよね・・・。

保有していた時も、何度も申込みはいただくのに最終決定しないのを繰り返しており

まあ普通にうんざりしていたのでした。あの頃の思い出があるのでそんな簡単に決まらず

家賃保証が嵩むのではないかというある種の覚悟はしていたので、まあもう仕方ないと

割り切っています。



先月の状態から何か進展があったか、管理会社さんに確認していなかったのですが、

先日ＬＩＮＥが届いておりました。曰く、２つとも契約に至るほどの進展がなく

今月も家賃保証分の送金をお願いしたい、と。



銀行融資の方が本人の借りる意思は固いそうなのですが、事業計画書の作成に

手間取っており時間を要しているとのこと。もうさー、いっそ私、事業計画書の作成を

手伝ってもいいですよ？不動産系以外の一般事業の事業計画書なんて書いたことは

ないけど、銀行さんが喜ぶポイントとかはなんとなくわかりますからね。

書けと言われれば書ける気がします。



・・・って、自分の仕事を増やしてる場合じゃなかったよ（汗）



家賃保証は１年という期限が区切られています。それ以降は仲介業者さんが家賃保証を

引き継ぐという話になっております。このままダラダラ続くと、引継ぎのタイミングに

なってしまうんじゃないかなー。まあそうなれば損失はそこで確定するから、ある意味

それだけ値引いたということで自分を納得させるしかないでしょうねえ。



あまり具合のよろしい話ではありませんが、そもそも保証にゴーを出した私の問題なので

これはもう仕方ないことでしょう。淡々とお金を払い続けるしかありませんねー。



１月中に融資が決まり、契約が締結されることを祈っております。

早く解放してほしい〜。



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