2024年11月05日

借地管理人さんと打ち合わせ。

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買付を入れた物件のことで打ち合わせをしてきました。売渡承諾書を受領して

融資とか契約日とかどうするって話をしたくらいのことですけどね。



現在、新規案件で話が進行しているのが2件。1件は義母が買付を出した仙台の新築で

もう1件が私が買付を出した東京3棟目・東京16棟目と同じ地主さんの借地物件です。



仙台の新築に関しては、出してみたらなんと3番手まで落ちていたようです。

仲介業者さん、あんまりグリップできていなかったみたいです。そうなると、

ちょっと厳しいかなと思いつつも、推移を見守るしかないですね。



もう1個の買付が本日話題にする東京の借地物件です。これは1番手も確約されており

指値もある程度通って、融資の打診をしているところです。借地権なので融資対応が

できる金融機関さんも限られてしまいますが、メインバンクさんであればおそらく問題は

ないんじゃないかなと考えております。むしろどのくらい頭金を要求されるかが

気になるところです。銀行さんには既にできるだけ借入で賄いたいとお伝えはして

いるのですが、頭金ゼロってわけにはいかないですからねーと支店長には言われており

どのくらい入れるかを調整する必要があるなと思っています。



その東京の新規案件の関係で、昨日は仲介業者さんでもあり借地管理人さんでもある方と

書類の署名押印なども兼ねて打ち合わせをさせていただきました。



借地管理人さんはどこかのビル売買系の会社に籍を置きつつ、個人事業として

借地管理の仕事を引き受けているようです。前任の方がお兄さんで、お兄さんが

亡くなったことで借地管理人の仕事を引き継いだと伺いました。



今回、お会いした直接的な理由は、売主さんから売渡承諾書を貰ってきたので

それを渡すのと、いくつかの書類に署名押印をお願いしたいということの2点でした。

こちらの業者さんとの打ち合わせは隣駅の某ファストフード店です。



時間ぴったりくらいに店に入ると、読書をしている借地管理人さんが既におりました。

まずはご挨拶しつつ、出張時に買ってきたお土産を渡します。お土産のストックは

常に家にあり、会う人にばらまいています(笑)



売主さんからいただいた売渡委承諾書を受け取りつつ、借地管理人さんが所属している

会社さんとの専任媒介契約書、および借地管理人さん個人へのフィーの支払の覚書を

したためて、本日の具体的な仕事はおしまい。あとは雑談です。でもこういう雑談の中に

思わぬお宝情報が埋もれていたりするので、とても大事です。そういう下心は別にして

雑談で関係が深まれば親密度が深まりますからねえ。それだけでも大きいです。



他の借地でリフォーム業者さんを探していたけど見つけられず、売却にしようかなと

気持ちが傾いている借地人さんがいらっしゃる話とか、外国人の方が起こすトラブルの

話とかの話題が先方からは出ておりました。出張ばかりしている私の仕事は何なのかに

興味があるようでしたので、サラリーマンのお仕事の内容をちょっと説明したり、

先日購入した東京16棟目の入居申込があったけど外国籍の方なので近隣にご迷惑を

おかけするようなら退去いただく前提で定期借家契約にする話なども伝達。



今回の買付を入れた案件のリフォームの概算見積を聞いて「ずいぶんリフォームに

お金かかるんですね」と思ったそうなので、新築同様にまでフルリノベーションを

しているからリフォーム代はかなりの額を計上していますという話なんかもしました。



父親と同じくらいの年齢でもおかしくない方とお仕事の話をしているのって、

ふと客観的にみると不思議な感じがしますね。でもまあ、それもまた楽しいもの。



借地管理人さんは「いずれ私の仕事もAIに取って代わられるんでしょうかね」などと

仰っていましたが、売買においては隣地との関係づくりはとても大事であり、その分野は

AIには担えないと思うんですよねえ。そこは人間の感情が活きるところ。



そんなよもやま話をして、1時間くらいの打ち合わせは終了したのでした。

いかに共通の時間を過ごしたかで連帯感は変わりますので、こういうのは大事です。



その後、東京16棟目で汎用リモコンを設置し、リフォーム状況の確認をして

お仕事は終了しました。リモコンも無事設置できてよかったです。



借地権の物件、融資がついて買えればいいなー。



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2024年11月04日

札幌6棟目の空室の天井から漏水が・・・。

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札幌6棟目で天井から漏水が発生してしまいました。たいした話ではなかったですが

コーキングがちょっとへたれてきているのかなあ。大規模修繕して10年弱だしなあ。



いろんな予定が狂った三連休。出張が続いたことで身体が疲れていたのかは不明ですが

金曜日くらいからずっと咳が出て喉が痛い状態が続いています。出張先でお医者さんにも

行って、コロナやインフルといった流行り病ではないことは確認したのですが、

処方していただいたお薬を飲んでもあまり良くなった感じがせず、薬局でトローチを

購入してなめています。昨夜は寝ている時に咳が出て寝られなくなってしまい、

トローチをなめて少し落ち着いてからようやく二度寝できました。



過去のSNSの投稿を見ていると、プロジェクトで長期にわたって東京を離れている時に

風邪をひきがちのように見えました。確かに、サラリーマンのお仕事で富山にいた間は

ちょいちょい風邪をひいたり、マイコプラズマにかかったりもしました。出張自体は

別に嫌いではないですが、仕事がハードな状態だと体の方がついてこなくなるのかも

しれません。見かけによらずデリケートな私です(笑)



そんなわけで、風邪をひいてしまったので、昨日は大家さん仲間と飲みに行くはずが

「そんなに咳をしているのに飲みに行ってうつしたらどうするの」「お店も迷惑だよ」と

嫁ちゃんに諭され、泣く泣く飲み会参加を断念したのでした。美味しいお店に

行く予定だったのでとても残念です・・・。



さて、なんの前置きだったのか自分でもよくわからないですが、そういった事情で

昨日は昼間買物に出た時以外は家で過ごしておりました。買い物の最中に着信が。

見ると保険代理店さんです。ああ、そうだ。1件漏水の話があったのでその相談を

本日させてくださいと言われていたんだった。帰ったら折り返さないと。



札幌6棟目は現在1部屋の空室があります。原状回復なども進めているのですが、

清掃をお願いしている業者さんから清掃の結果写真が送られてきたのですが、

どうも空室で漏水しているのではないかと思われる写真があったのです。

※漏水といっても、ポタポタ垂れるほどではなく、ちょっとシミができてる程度です



管理会社さんに心当たりがあるか確認したところ、引渡時には存在しなかったとの

ことでした。確認してきます、とフットワーク軽くチェックに行っていただきました。



チェックの結果は・・・やはり漏水していたとのことでした。1階と2階の間にある

横引きの装飾の上側のコーキングが切れてるのではないかと予想したそうです。

業者さんを手配して確認するとのことでした



その一方で、原因がまだ確定してはいないものの、退去による明け渡しから漏水が

発覚するに至るまでに、札幌で強風が吹き荒れて街路樹が吹っ飛んだ日があったそうで、

もしかしたらその影響も考えられるのでは、と管理会社さんがおっしゃいます。

もしその仮説が正しければ、もしかしたら火災保険の保険金を申請しなくては

ならなくなります。



どっちに転ぶかはわかりませんが、準備だけはしておきたいという管理会社さんの

リクエストを受けて、保険代理店さんと管理会社さんと私の3者のLINEグループを

作成して、管理会社さんからの続報を待ったのでした。



そして管理会社さんからの一通りの報告が終わりました。

(ここもいろいろとあったのですが、中略させていただきます)



その後、保険代理店さんから電話で少し会話させてほしいと連絡をいただきまして、

出張が落ち着いた昨日そのお電話をさせていただいた次第です(ここで冒頭の話に戻る)



端的に言えば、ご報告いただいた事故の内容だとしたら、類推の域を出ない内容もあり

保険金申請は難しいかもしれない、という話でした。私も実はちょっと管理会社さんの

報告を聞いてそう思っていたところもありました・・・。



保険代理店さんには、保険金申請は今回はしません、ということでお伝えしました。

保険代理店さんは申し訳なさそうにしていましたが、特段代理店さんが引け目を感じる

必要は全くないと思います。



管理会社さんにも、今回の件を保険金申請するのは難しいという判断にしたこと、

いろいろと気を遣ってくださったことに感謝していることをお伝えしました。

管理会社さんとしては、保険をあてにせずできるだけ安い方法で修繕のご提案を

させていただくとのことです。



保険金が出なかったのは懐事情的には痛いですが、まあしょうがないと思います。

必要な修理を淡々と行い、建物の状態を改善していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:58 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年11月03日

東京の借地案件、買付が正式に通りましたがここからがきっと大変。

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東京16棟目と同じ借地で東京3棟目と道路を挟んだ反対側にある借地権の戸建、

どうやら買付が通ったみたいです。売渡承諾書を書いてほしいと連絡がありました。



東京16棟目の決済が終わり、借地契約書の住居表示が間違っていることに気づいて

訂正をお願いし、送り返されてきた契約書の送り状の中につるっと書いてあった

物件情報に気が付いたのは、送り返された書類の封を切った1ヶ月後でした。

(そんなに長いこと書類を放っておくなというごもっともなご意見はその通りです)



同じ借地の中で、東京3棟目を買った時くらいからずっと気になっていた物件でした。

(普段東京で買ってる物件と比べて)築年数も新しいですし、広さもそこそこ

ありそうです。それでいて、人が住んでいる雰囲気がありませんでした。



東京3棟目を買ってから10年くらい経過しますが、状況は一向に変わっておりません。

完全に放置プレイの空き家なのかな、もったいないなあ・・・と思っておりました。

それがまさか今ここで案件として転がってくるとはねえ。



でもさすがに1ヶ月経ってるから、もう売れちゃってるだろうなあと思いつつも

別件で借地管理人さんに連絡を取る必要があったので、そのついでにまだありますかと

聞いてみました。いろいろと書いてありましたが、要約すれば「まだある」という

ことだったので、詳細資料を送っていただくことに。



そこから内見したこともないのに貰った図面からプランをいろいろと検討して、

なんとか購入してもいいかなというくらいのプランに落ち着かせることができました。

そして今、3度目の価格交渉を経て、借地管理人さんが「この金額なら売主さんと

話ができる」というところまで歩み寄ったのでした。



売主さんにはまだ債務が残っていたようで、その金額+手元に残したい金額以下だと

受けられない、かつその金額がいかほどかもわかっている、という状態であったと

推測されます。なので、借地管理人さんが話を持っていけるということであれば、

最低限の基準はクリアできているということと考えてよいのでしょう。



想定家賃であれば9%ちょっと、アッパーで期待している家賃で決まれば9.6%。

借地権物件と考えるとやや物足りないですが、材・工共に値上がりしているので

やむを得ないでしょう。フルリノベで新築同様と考えれば、新築の借地権物件で

9%台を達成できるなら取り組んでもいいのだろうと思います。



この辺の過去の経緯は過去ブログをどうぞ。

その1

その2



売主さんが果たして何というかな?という点はいささか気にはなっておりましたが

先日借地管理人さんから「売主様にお会いして署名押印をしていただいた」

「売渡承諾書を書いてほしい」という連絡がありました。

無事に売主さんと話がついたようです。よかったです。



私自身もここのところ出張続きで、お会いしましょうという話になったとしても

なかなか時間が作れないんですよね・・・。でもこの三連休はチャンスなので、

ここで是非時間を作っていただければ、と返答。明日時間を作ってお会いすることに

なりました。法人の印鑑も忘れないようにしなくては。



お会いしたら、とりあえず融資特約ありなので頑張って融資をつけるけど、

メインバンクさんがやたらと忙しいみたいで年内に終わるか怪しいということを

先に伝えておこうと思います。急ぐようなら他の金融機関さんも当たりますけど、と

言いますが、一番条件が柔軟なのはメインバンクさんなので、他だとあまり期待が

できないんですよね・。そこが悩ましい。この辺は先方の顔色を見ながらですね。



あと、東京2棟目の大規模修繕とか、東京16棟目のリフォームとか、札幌13棟目の

リフォームとか、3月には納税とか、結構物入りが続くので・・・できるだけ融資額を

延ばしたいところではあります。とはいえ、支店長からは「完全に自己資金ゼロという

わけにはいかないので」ともコメントいただいており、まあそりゃそうだよねと

思っているところもあります。難しいですねー。



最悪、お金は義母が管理している仙台法人から少し融通して貰えばいいのですが

あちらはあちらで今ちょうど仙台の新築木造を検討しているところなので、ホイホイと

お金返してくださいと言っても難色を示されることは間違いないでしょう(苦笑)

あれかなー、追加で千葉1棟目をさっさと売って、そのお金はこっちにちょうだいと

言うのがベターかなー。



メインバンクさんとも、もし大変そうなら他の金融機関さんも当たりましょうか?と

言ってみてもいいのかもしれません。数字が欲しければ少し早める手段なども

講じてくれるのではないかと思います。この辺はコミュニケーションを密にしながら

うまく調整していきたいところです。コミュニケーションに関しては比較的得意なので

いろいろとやりようはあるはずです。



正式に買付が通ったのは良いことなので、この先はうまく関係各所と調整を図りつつ

上手に遂行できればと思います。うまくやらなくてはー。



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2024年11月02日

東京8棟目に予告されていた退去予告が届いてしまった。

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東京8棟目、本格的に退去予告が届きました。これで2室空きになります。

募集開始しないとねー。家賃は少し上げて募集を始めようと思います。



東京8棟目は現在1室の空室があります。こちらの募集は開始しているものの、

今のところあまり芳しくはありません。そして追い打ちをかけるかのように、

バーチャル退去予告(まだ正式に届いていません)が1件、退去予告の予告が1件。

早いところ埋めないと空室は拡大する一方になってしまいます。



今募集中の1部屋は、これまでの入居者様より家賃を3000円上げて募集してます。

更新時に既存の入居者様にも3000円の家賃アップをお願いしていくことになり

1名の方は既に家賃アップを受け入れていただきました。個々の事情を鑑みつつ

全体の底上げに向かっていこうという感じです。



その動きから考えると、3000円上げて募集しないと整合が取れないということもあり

今はとりあえず3000円アップの状態で募集を開始しております。



ただまあ、今のところ反響はうすら寒い状態ですね・・・。ここ2ヶ月の反響は

10件台で、内見も2ヶ月で2件とのことです。閑散期と言うこともあると思いますが

反響数としてはテコ入れが必要だなという感触の件数です。



退去がこの1件だけだったら、もうちょっと様子見でいいかなと思うのですが・・・

このまま積み重なるようでしたら対処を考えないとまずいですね。

対策と言っても、家賃を元に戻して募集する、というだけですけど。



家賃相場が上がってきていることに便乗しようと言う考えが全くないわけでは

ないのですが、それ以上に本当に火災保険の値上がりがエグいし、リフォームも

以前より相場が値上がり基調で・・・以前と同じ家賃だと厳しいよねというのは

正直なところ本当にあります。木造築古アパートは一番ガッツリ保険料が上がってるので

気持ち悪くなるレベルです。



そんなところに、退去予告の予告があったお部屋から本物の退去予告が届きました。

ああ、届いてしまったか・・・。今の部屋を埋めてからにしてほしかった・・・。



退去の理由は管理会社さんに確認中ですが、水が合わなかったところもあるだろうと

勝手に想像しています。コミュニティのあるアパートという立て付けで進めてますし、

ご近所さんも気さくに声をかけてくる下町な環境です。コミュニケーションをとるのが

好きな人はハマると思いますが、それゆえにごみの捨て方が適当とかの問題があると

すぐ指摘が入る環境でもあります。適応できる人と微妙な人がいるのは仕方ないkかと。



退去日は11月後半になりました。ひとまず、募集を開始しなくてはなりません。

入居して1年とかそのくらいなので、室内はさほど汚れていないはず。入居できる状態を

早いところ作り上げないといけないですね。家賃は今募集している他の部屋と同じ

3000円アップで一旦は設定しましたが、これも状況を見ながら適宜変更を

考えた方がいいだろうなと思っています。



東京8棟目の空室対策、今はきちんと注力すべき時期ですね・・・。がんばろっと。



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2024年11月01日

仙台で義母が物件を見つけてきたので買付を入れることに。

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なにやら義母が物件を見つけてきて買付を入れると言っております。仙台の木造物件で

新築です。場所は悪くないですし、利回りもまあ今どきであれば・・・?という感じ。



先日、あまり成績が芳しくなかった仙台2棟目を売却して、多少身軽になった仙台法人。

義母としては「儲からない」と思っている物件が切り離せて満足しているようです。

手元資金もちょっと増えましたし、属性が悪いとか埋まらないとかで義母が悩むことは

なくなったので、その意味ではよかったのかなと思います。義母にはストレスなく

長生きしていただきたいと思っております。



売却は義母が自分で動いて完了させてきました。ちょこっとアドバイスをしたくらいで

ほとんど義母自身で動いています。私だったらそこでこういう動きはしないだろうなー、

と思うところもなかったわけではないのですが、義母の自主性を尊重しようと思って

あえてコメントはしませんでした。そして最後まで自分で終わらせてくれたので、

私としては売却の実感は全然ありませんでした(笑)



最近ずっと「手元にお金がない」とブーブー言ってたので、これで手元資金も少し増えて

落ち着いてくれるかなと思っています。利回り15%弱で買ったものを利回り11%強で

売りましたので、保有中儲かってないと義母が散々文句を言っていたものの、それを

差し引いても十分儲けは出ただろうということで。



そしてこの売却で義母はしばらく落ち着くかなと思ったのですが、不動産屋さんとの

繋がりができてしまったがゆえに、案件の話がそちらから入ってくるようになったようで

この物件を買いたい、という話を私に持ち掛けてきました。おっと、そうきたかー。



今回の仙台2棟目を売却した相手の方は大阪の方と聞いています。それ以上のことは

把握していなかったのですが、どうもその買主さんは業者さんのようで(?)

買主さん→仲介業者さん→義母のルートで情報を持ってきてくれたそうです。



新築案件で、場所は平地。大学需要も見込める場所です。パッと見た感じ、場所は

悪くないように見えます。利回りは6.3%です。6.3%ですかー。うーん。

食指が動かない。しかも木造でしょ?札幌のRCだったらまだしもねえ。

木造なんて耐用年数22年だから融資もよくて20年でしょ?劣化等級とかとれば

別かもしれませんけど。



義母は取り組みたさそうな雰囲気を出していますが、まずは銀行さんに話を聞いて

融資年数とか頭金とかの想定を把握し、手元資金をどのくらい出す必要があるかとか

整理してみた方がいいと思います、みたいな回答をしました。この時点で私はあまり

この案件に興味なし。



すると義母から、家賃が安すぎるようだから相場の家賃で引き直したら7%まで

利回りは上がるみたいだと仲介業者さんが言っていた、と言うのです。ほー。



それを言われてもうちょっと資料に目を通す気になり、どれどれと見てみました。

1LDK30平米弱の間取りは単身の方には十分かと思います。



家賃相場を見てみましたが、他に新築は見当たらず、築古物件の4平米くらい広い

1LDKが6000円くらいうちの物件より高く出ていました。

駅徒歩10分圏内の新築が他にないなら、家賃を多少上げても確かに客付はできるかも。

ここは第三者の意見を聞いてみたいところです。



でも木造だから融資条件とかねー。そんな気もしたので、その辺の情報を待ったのですが

今どきの融資情勢を私は正直なめておりました・・・。



義母が聞いてきた情報によると、メインバンクさんは30年融資可能とのことです。

おいおいマジですかいな。あれか、それだけ利回りが下がっているから、そのくらいの

条件にしないと融資もできないってことですか。いやこれ強烈だな・・・。あの銀行さん

割と固いってことで有名だったのに。



そういえば、札幌の仲良くしている業者さんも、今あの銀行さんは確変状態で、

イケイケで融資してくれると言ってました。ビッグウェーブが来てるのかも。



そしてサブバンクさんです。こちらはなんと・・・30年もしくは35年で良いと!

しかも35年の場合は(諸経費全額ではないけど)オーバーローンで検討すると!

30年でもほぼフルローンで対応するようです。

・・・大丈夫か?逆に不安になってきました(汗)



義母が取り組みたそうな感じをすごく出しているので、その条件でいけるのであれば

ゴーサインを出してもいいのかなと思いました。情報を持ってきてくださった

不動産屋さんが若干あおってる感じもなくはないのですけど、場所が悪くないので

まあ攻めちゃってもいいような気もしてきた次第です。



ということで、義母が買付を出すことになりました。仙台で新築かー。全然考えて

いなかった展開なので、果たしてうまくいくのか。ま、ご縁があれば買えるでしょう。

売却の時の出口が取りにくいかもしれませんが、まあ何とかなるでしょう(楽観主義)

そもそも本当に融資が通るかもわかりませんし。



元銀行員さんが始めた不動産屋さんで売り1件、そして今回の買い1件。

該当の銀行さんとのお取引は結局できませんでしたが、思わぬ副産物でいいことが

あったなという感じです。



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