サラリーマンのお仕事と両立しながらの石垣島視察。

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今日は人生で初めての石垣島上陸です。関東→札幌の大家会の会員さんが石垣島に

賃貸物件を持っているということで、視察させていただきます。楽しみ。



札幌とか仙台とか、北の方にばかり物件を持っている私なのですが、別に北の方が

性に合ってるとかそういうわけではありません。南の方だって好きです。

特に観光地や温泉地に関しては、できれば民泊とかで物件を仕込みたいという

願望は持っております。



お友達が既にやっているのでいいなーと思っているのが、温泉地で温泉付きの物件で

民泊をやること。それはできれば閑散期に自分がそこに滞在したいという願望も

ありますね（笑）



今はテレワークで働き方の自由度も増しました。好きな時に好きなように働く。

サラリーマンである以上は時間に囚われるのは仕方ないにしても、場所には囚われずに

お仕事をしたい気持ちを持っております。そして実際、それはある程度叶っています。

空港で、機内で、滞在先のホテルで・・・自由なスタイルでの働き方ができるように

なったのは、コロナ禍において定着したテレワークと言うスタイルのおかげです。



今回、石垣島の物件を見に行くために、昨日のうちに羽田→那覇を飛んでおります。

本日午後、那覇→石垣で飛んで、土曜日が内覧会本番という流れになります。



今日は会社をお休みにしましたが、昨日はお休みにはしておりません。

移動しながらテレワークで仕事はきっちりとこなしていました。

午前中は家でテレワーク、午後はバスで空港に移動しながらテレワークで作業を続行。

空港に着いたら保安検査場を通過してＡＮＡラウンジで引き続きテレワーク。

飛行機の中でもテレワークを継続し、終業まできちんと仕事をした次第です。



ただ、ＡＮＡの飛行機の機材トラブルでＷｉ-Ｆｉが使えなかったのは誤算でした。

これのせいでいくつか返信が必要なメールへの対応ができなかったので、本日は

有給休暇としているものの、朝そのメールの返信だけは対応しておかないとです。



とまあそんな感じで、サラリーマンでも結構ふらふらしていられる今の状況は

悪くないなと思っています。さすがに海外旅行とかになると、ここまで融通を利かせて

対応することはできないと思いますが・・・意外と何とかなるもんだ、という感覚は

持っている次第です。



まあそんな話はどうでもよくてですね（笑）

石垣島と言えば宮古島と並んですごい賃料が高騰している島と聞いています。

そんなところに物件を購入したというのはすごいことですよね。しかも新築ＲＣの

オーシャンビューと聞いています。海なし県で生まれ育った私としては、海が見える

マンションってだけでテンション爆上がりです（笑）



賃貸経営のお勉強は勿論しっかりやりますが、観光も楽しみです。石垣島は自然が多く

観光する場所も自然の場所が多いようです。会員の方が当日の計画も立案して

くださったので、それに乗っかって学習と観光を楽しんでこようと思います。



昨日はそれに先立ち、那覇で前乗りしていた会員さんと懇親会でした。

東京を出る時は長袖のジャケットに長袖シャツでしたが、沖縄についたら蒸し暑く

こんなもん着てられるか！と脱いで半袖にチェンジ（笑）

予約してくださった居酒屋さんに繰り出して、積もる話に花を咲かせたのでした。

終電なんて概念がない場所なので、結局気が付くと１時前くらいまで飲んでました。



本日はこの後少しサラリーマンのお仕事をしてから、午後の飛行機までだらだらと

過ごそうと思います。



初めての石垣島にテンション上がってる私でした！



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義母が買付を入れた新築に関して、義母的にはかなり揺れ動いているようです。

銀行さんにも動きがあり、メインバンクの矜持ってやつを感じたりもしました。



最近連載状態になっている仙台の新築に義母が買付を入れた話の続編です。



あらすじ

仙台２棟目を売却した時の仲介業者さんに仙台の新築を紹介された

利回り６％台だが、家賃が安すぎるので引き直したら７％になると言われ買付を入れた

しかし３番手になってしまったので買える気がしなくなった

２番手が諦めたため２番手に繰り上がった

メインバンクさん、サブバンクさん共に悪くない返事をいただけそう

ただ第三者にヒアリングすると家賃はそこまで伸ばせないのではという意見もあり

ここで義母が萎えてきている　←イマココ



詳しくは過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３



だいぶ萎えている義母でしたが、断るかどうかは思案しているようでした。

なんとなく明るい材料を探して購入に結び付けたいような雰囲気を感じつつも、

今の６％台の物件を購入するのは納得いかない、というところで葛藤しているように

見受けられました。



ただ、私も正直６％台の物件を是非買うべしと推すのはどうかなと思っています。

返済比率も６０％に到達しているわけですし・・・。正直なところで言えば、

その利回りで買うなら札幌のＲＣの方が再販性が高いのでいいんじゃないかなと

思ってしまうところがあります。



でも、仙台で物件を増やしたいという義母の気持ちもわからなくはないですからねえ。

義母が欲しいと思うのであれば、まあそれはそれで・・・かな・・・とも思います。



義母は「どう思う？」みたいな感じで、なんとなく私にどうすべきか決めてほしそうに

メッセージを投げてきますが、私自身も上記のような感じなので、明確にこうという

スパッとした返答ができずにいます。



一番手がこけた時に気持ち指値を入れて購入するくらいにしておけばいいのではとも

思いますが、私自身が売却の時に融資が付いた後しれっと指値を入れられて頭にきた

こともありましたので、おいそれと言えないわなー・・・。



そんな中、別件で街に出るのでついでにメインバンクさんに立ち寄ってこようと思うと

義母が言うので、いくつか質問事項を並べておきました。

その中でも、サブバンクさんの方が条件がいいのでそっちで買うことも視野に入れて

おりますので、その辺に関連する質問（あちらで買った場合にその後の融資取引に

どのくらい影響するか、など）を入れておきました。



メインバンクさんとの打ち合わせの後、義母から結果報告のＬＩＮＥが届きました。



私が聞いた質問に関連するところですと、サブバンクさんにはこの案件を渡したくないが

フルローンは無理なので、金利を下げて自己資金を入れる額を減らす形で対応したい、

という話が出たそうです。



金利を０．２％くらい下げて、投入する自己資金を半額にする、年数は変わらずだが

そこまでは頑張るのでうちでお願いしたい、みたいな話だったようです。



計算してみると、先方が提示した条件でも返済比率は６０％強でした。なるほどね。

やっぱり銀行さんの行内稟議を通すためには返済比率は６割まで、みたいなのが

ありそうだなと感じた次第です。



また、内諾を出してから買えませんというのは大問題になるので、内諾を出す前に

確実に買える状態にしておいてほしいと言われたらしく、仲介業者さんに対して

３番手だが融資がつくのでひっくり返せないかを確認しているとのことでした。



・・・えっと、指値の話は？（汗）



指値について確認すると、そこまでは会話していないということでした。

うーん、どうなんだろうそれ。



指値はどうするのか聞いたら、私には判断つきかねるので決めてくれという乱暴な

振りが返ってきました。いやそこぶん投げますかー？（汗）



ぶん投げられるのであれば、ダメ元で指値について聞いてみたらいいんじゃないかと

思います。話が壊れる可能絵師はありますけど、壊れるなら縁がなかったという

ことではないかな、と。よくも悪くも、義母案件と思ってあまり思い入れもなく

心も込めてなかったので、ドライな判断ができそうです。



私を悪者にしていいので、指値について相談してみてという回答をしました。

私は買う気満々なのに、うちの義理の息子が家賃相場は安全を見るべきと言って

元のレントロールで考えた方がいい、それだと利回りが足りないとか言ってる、

と他人のせいにして相談してください、としました。これで義母の立場が悪くなることは

ないんじゃないかなと思います。



さーて、どうなるかなー。指値通ればラッキー。ま、通っても７％いかないけど。



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仙台の買付を入れた新築、義母の心変わりが。

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仙台の新築案件ですが、昨日までの盛り上がりとはうって変わって義母のテンションが

ダダ下がりです。他の人の意見も聞いたらもっと安いでしょうという話だったようです。



先日よりブログに書いております通り、義母が自分で見つけてきた案件に買付を

入れています。利回り７％くらいになる新築木造ということです。

発見編

融資進捗編



ここは義母主体で進めているところと私は思っているため、アドバイスをするに

とどめておりました。個人的に気になっていたのは、新築時の購入であれば木造でも

３０年とか３５年の融資が出るらしいということですが（これ自体かなりビックリ）、

果たしてそれが５年後に売却する時も同じような条件で買主様に融資が出るのか？

という点、それと本当に家賃相場が妥当なのか、という２点でした。



前者については銀行さんにヒアリングをすればいいことだし、最悪保有し続ければ

いいことなので、あまりツッコミは入れまいと思っておりました。ただ、後者については

やっぱりちょっと気になったんですよね。新築の企画をした業者さんがこのくらいの

想定と仰っている以上に取れるはず、と仲介業者さんが仰っていることにたいして

義母も金融機関さんも乗っかっている状態です。冷静に見て、本当にその家賃で

いけるのか、という第三者の評価が必要ではないかと思っておりました。



私から義母に、売却した仙台２棟目の管理会社さんに家賃が妥当か聞かなくてもいいか

確認したのですが、「銀行さんも安すぎると言っている」という回答でしたので

たぶん聞いてほしくないんだろうなと思ったのでした。それじゃあお友達の大家さんに

家賃が妥当かを聞いてみるくらいはしてもいい？と聞いたら、そうですねという回答を

貰えたので、誰かに聞かなきゃ・・・と意識はしていたものの、そこから見事に

風邪をひいてしまい、聞くところまで頭が回らずじまい。



そんな状態で放置してしまっていたのですが、先日義母が仙台２棟目の管理会社さんに

新築案件の家賃の確認で電話するようなＬＩＮＥを打っていました。あれ、どうした？

聞かないつもりだったのかと思っていたのに。



翌日、義母から「想定賃料は妥当なようです」「新築だからといって高くすると

後できつくなる懸念があると」という連絡がありました。最初これの前半だけ見て

家賃が妥当ならよかったですねと思って昨日のブログを書いていたのですが、後でよく

見直してみると、元々のレントロールが妥当という見方もできるなと思いまして。

真意を確認したところ後者だったそうです。



えーっと、そうすると６％中盤ってことでしょうかね。ちょっと微妙な話になったぞ？



義母も「やめたくなった」とテンションダダ下がりです。最初に家賃相場を確認して

おけばよかったのに、とも思いましたが、それを言ったらきっとキレだすことでしょう。

余計なことは言わず「断るなら早い方が相手にも迷惑がかからないです」と伝えました。



「どう思う？」と義母。なかなか難しい質問をしてきますねー。一番手が融資ＮＧになり

私たちだけが残った時に、そのタイミングで指値で釣り合うようにできないか、という

ことを考えているようです。



指値に関しては多少の額なら可能性はあると思いますが、大きな額・・・それこそ７％に

乗せるような指値は難しいのではないかと思うこと、木造だとリセールバリューが

低いのではないかということ、銀行さんは返済比率６０％くらいを目線にしてるように

思われるので、返済比率が６０％に乗っかる金額の指値を通しての融資であれば

ついてきてくれるんじゃないかということ、出会いはご縁なので買える時に買うのも

一つの戦略ではないかと言うこと、そういった話をお伝えしました。



義母は「価格納得いかないよね」と言っていたので、指値をして通らなければ

スルーするような流れになりそうな気がします。あまり仲介業者さんにご迷惑を

おかけしないようにうまく動いてほしいところです。



さてさて、新築案件はどうなることか。周りの方にご迷惑をおかけせず、義母が納得の

いく形で収束すればいいなと見守っております。



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買付を入れた仙台の新築の状況は・・・？

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仙台で買付を入れた新築物件、一番手を取れなかったようです。その一方で銀行さんは

やる気十分って感じのようですね。そして各行さんの条件を比較して気づいたことも。



今朝は昨日までに比べるとだいぶ咳が楽になった気はします。まあ普通に咳は

出ているのですが、相対的にマシになったかなという感じで。正常な健康状態とは

残念ながら言えないくらいにゲフゲフと咳き込んでいるのは変わりません。

薬が切れたのでもう一度病院で薬を貰ってくる予定です。別な病院に行く予定と

被ってますので、終わるのが遅ければ別な病院はまた後日かな・・・。



そんな病気ＰＲからスタートした本日のブログですが、正直なところ最近は風邪で

気力も減退している感もあり、気持ちが乗ってこない感じがしています。

他方、義母はやる気十分。やっぱり健康状態でこの辺の気持ちって変わるのかなあ。



義母は今、新築案件の融資付に動いております。先日自分で見つけてきた利回り７％で

場所はそこそこ悪くない木造の新築案件です。金融機関さんからもやるならこのくらいの

条件で、みたいな話も出てきているとのこと。今の相場観で利回り７％の新築であれば

買った瞬間で含み益が少し出ている状態と言ってもいいでしょう。融資が一番の

問題ですが、各行さんともに新築木造に３０年は出せる状態になっているようですので

ＣＦの面でも死ぬことはないと考えてよさそうです。ということで、進めちゃって

大丈夫ですと話をしました。



細かいことは過去のブログをご参照ください。



その後、義母からの連絡内容を総合すると、状況は・・・

☆買付は現在２番手（元々３番手だったが２番手が融資つかず降りた）

☆メインバンクさんも条件が出てきたがサブバンクさんの方が条件よさそう

☆１番手の方の動向は不明

といったところです。



正直、この状態で融資なんかつくんかいなと思っていたのですが、仙台の法人なので

仙台の案件になると少し話は変わるのかもしれませんねえ。これが札幌案件だと

地元じゃないからということで少し厳しくなるのではないかなと予想。



メインバンクさんは３０年で金利２％弱。金利はじわっと上がっているようでして

メインバンクさんも以前と比べると０．５％くらいは上がったなという印象です。

これからは金利があるのが前提の時代なので、気を付けないといけないですね。

自己資金は１０００万＋諸経費くらいを想定されているようです。



サブバンクさんは驚きの３５年融資。もはやＲＣと変わらないね・・・すご。

金利もわずかながらメインバンクさんより安かったです。そして３５年だから

フルローンというか若干オーバーローンです。加熱してるなあ。



ちなみに、両行の条件を計算してみると、どちらも返済比率６０％強くらいに

なりました。どうやら今どきの金融機関さんは返済比率が６割くらいまでは許容する

姿勢みたいですね。条件は違うものの、結果としての返済比率が同じくらいの水準に

落ち着くあたりは銀行さんの横並び感を感じる結果でした。



家賃相場に対して過剰に高くなっていないかという観点については、義母が売却済の

仙台２棟目の管理会社さんに聞いた感じだと、まあこんなもんじゃないかなという

イメージでよさそうだったとのことです。



気になることとしては、今後は金利が上昇傾向に転じるであろうということと、

新築プレミアムが剥がれた時にどのくらい家賃が落ちるのかということです。

瞬間風速で返済比率が６割だったとしても、家賃下落と金利上昇の影響があれば

あっさりと６５％とか７０％になってしまう可能性は否めません。



物件は高い、金利は高い。この状態だと不動産賃貸業もなかなか厳しそうだなあ。

借入して規模拡大ってのも考え物かもしれません。

（と言いながら買いますけどね・・・）



ま、いろいろと書きましたが、結局１番手の方の動向次第なので、１番手がこけた時

すぐ動けるよう準備をしています、というだけですね。こけなければ何も変わらず

購入はできませんということです。さてどうなることやら。



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売却益にもふるさと納税が活用できる。

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今年は高額のふるさと納税を狙っていかなくてはいけません。なぜなら、札幌９棟目が

無事に売却できたからです。この分だけふるさと納税可能額が増額されています。



ふるさと納税。いつぞやの首相が肝いりで始めたらしいと言われる政策です。

自分の住んでいる自治体以外にも寄付と言う形で納税ができ、自治体はその寄付に対して

御礼の品を送ることができる、という制度設計です。



例えば、お世話になった地元だったり、自分が何らかのかかわりがある自治体に対して

納税をしたいという気持ちになった時に活用し、活用された側はささやかな気持ちと

いうことで返礼品を送る。そんなイメージで考えていたのではないかと予想します。



しかし、実態としては、納税者は返礼品の質のみで寄付先の自治体を選ぶようになり

自治体も選んで貰えるよう返礼品の充実やお得感のアップを図るようになりました。

ただのお得なネットショッピング状態になってしまったわけです。



そしてそれが行き過ぎた時、総務省から返礼品の金額面での規制（寄付額の３０％以内）

が入り、今に至っております。更にふるさと納税のサイトからふるさと納税に対する

ポイント付与禁止の話も出てきているようで、今後とも総務省が考える理想的な姿への

正常化が進むよう、プロセスが整備されるのだと思います。



初期に比べて、ふるさと納税はかなり運用が浸透してきており、自治体の対応も

スムーズになったように思います。その対応のため民間企業に業務委託をしたり

ＥＣサイトに対して様々な費用を払ったりすることを考えると、まるまる税収増に

なるわけではないのでしょうけど（総務省が危惧しているのもこの辺だと予想します）

それでも返礼品を使うことで少しでも税収を増やし、地元企業に対してお金を

落とすことができるのであれば、意味のない制度ではないのだろうなと思います。



私はふるさと納税を活用しておりますが、基本的には何かしらご縁の合った自治体を

優先して寄付するようにしております。ヘビーにリピートしているのは高知県の

かつおのたたきです。旅行で高知を訪れた時にドハマりして、帰ってきてからも

ちょいちょい頼んでは食べています。塩で食べれるカツオがあるなんてと衝撃を

受けたものでした。



今寄付している自治体はその時も訪れておらず、実は未訪問です。でもきっと

旅をして訪れるでしょう。だから先行して応援しております。

・・・実は高知のカツオをいろいろふるさと納税して食べ比べて一番美味しかったのが

ここなんです、という理由もあるんですけどね（笑）

ということで、ご紹介しておきます。

【ふるさと納税】 土佐流 かつおのたたき 1〜4節 (特製タレ・室戸海洋深層水の塩付き) 藁焼き 定期便 本場 高知 藁焼 不揃い カツオ たたき タタキ 鰹 刺身 魚 さかな 海鮮 魚介類 土佐 わら焼き 冷凍 個包装 おすすめ おかず 高知県 室戸市 選べる内容量 送料無料 価格：5,000円〜（税込、送料無料) (2024/11/11時点)

↑アフィリエイトリンクなので気に入らない人は踏まないでください（笑）↑



あとは北海道は全般的に応援したいので、北海道のボタンエビや生うに、いくらといった

海産物を頼んだりすることも多いです。先日行ってきた釧路のボタンエビも頼んだことが

ありますが、美味しかったなあ。あとトウモロコシも頼みましたが、甘くて美味しくて

感動ものでした。



ふるさと納税を使って、能登半島地震の被災地に寄付をしたこともあります。

返礼品は貰わず、単純に復興の費用に回していただければと思った次第です。

気軽に寄付ができるインフラが整っているという考え方もできますので、いいですよね。



あとはこれはどちらかというとネットショッピング感覚の話になってしまいますが、

両親へのプレゼントをふるさと納税で頼んだこともあります。特にお花は重宝してます。

義母はオリエンタルリリーが好きなので、オリエンタルリリーを返礼品として貰える

自治体に寄付したりはしております。できるだけご縁で選びたいところではありますが

時には返礼品基準で選んでしまうこともある、と・・・。



ちなみにふるさと納税は個人の譲渡所得に対しても適用されるものですので、

物件売却をしている時は思った以上にふるさと納税を活用することが可能です。

私は今年、札幌９棟目を売却していますので、結構な金額のふるさと納税を追加で

することができることがわかりました。なので、今年は思いきってふるさと納税で

枕を新調することにしました。

【ふるさと納税】 ブレインスリープ ピロー（ 9グラデーション ）+ カバー / 枕 まくら 寝具 快眠 安眠 洗える 通気性 サステナブル 価格：130,000円（税込、送料無料) (2024/11/11時点)

嫁ちゃんが（この枕ではないですけど）枕を変えたら首のヘルニアがほとんど

再発しなくなったと喜んでいたので、枕って結構効果あるんだなと認識した次第です。

なので、お高い枕を返礼品として貰ってみることにしたのでした。

玖珠町自体も大好きな湯布院温泉がある由布市のお隣で、電車で通ったことがあります。

これを機会に湯布院に行った時に足を伸ばしてみるのもいいかなー。



ということで、ふるさと納税に関してもそろそろ考えないといけない時期になります。

ギリギリになって慌てないようご注意ください（自分に言い聞かせる観点で）。



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