2024年11月20日
義母が買付を入れていた新築は撤退することになりました。
現在6位です。未踏破都道府県がこれで残り2つになったぞっと。
応援クリックよろしくお願いします→
今日こそ週末のブログの続きを書こうかなと思っておりましたが、義母が狙っていた
仙台の新築から撤退するという話が出てきたので、そちらを書かせていただきます。
先日来より話が出ている義母が買付を入れた仙台の新築の件です。
仙台2棟目を売却した業者さんから紹介いただき、レントロールより家賃が伸びると
業者さんや銀行さんから言われて買付を入れるも、3番手になってしまいました。
どうやってマクるか考えていたところに第三者の管理会社さんに意見を求めたところ
家賃は元のレントロールくらいじゃないかと助言を受けて一気に気持ちが下火に。
撤退するか進めるか義母が決めあぐねていたので、私を悪者にして指値をしたら
どうですかとアドバイスをしたのでした。
詳しくは過去ブログをどうぞ。
その1
その2
その3
その4
義母が悩んでいた理由が、銀行さんが割と前向きな姿勢だったというのもあるかなと
予想しております。融資が難航しそう、しかも利回りが想定よりちょっと低いとなれば
普通はサクッと撤退の判断をすると思うのですが、そうしなかったということは
銀行融資が出るうちに買っておきたいという考えもあったのではないかと推察します。
サブバンクさんなんてフルローンを出すって言ってましたからね。
そしてそれを聞いたメインバンクさんが金利を下げて自己資金の必要額も下げる、と。
どちらかと言えば、高利回り案件で銀行融資に苦労することが多かったので、
低利回りでも新築だとこんなにすんなりと話が進むのか・・・とびっくりしました。
銀行さんって新築の方が好きなんだなとしみじみ実感。
そんな状態なので、義母が「買えるなら買ってしまった方が・・・」と「低利回りの
物件を買っていいのか」というところで思考が堂々巡りしてしまったのが今の状態で
あろうと推察しております。
私だったらどうするか。同じように揺らぐでしょうねー・・・。悩ましく思います。
でもたぶん、基本的な発想が利回り星人なので、撤退するかなあという気がします。
家賃があげられると聞いた時点で第三者と話をするとは思うんですけどね(笑)
義母はそこがちょっとタイミングが遅かったと思うので、今後は気を付けましょうと
コメントをしておきました。
んで、今は義母が交渉中というステータスと思っていましたが、昨日思わぬ方向から
「撤退する」という宣言を私に送ってきました。
指値が通らなかったのかなと思ったのですが、そっちについては特に言及なし。
指値交渉がどうなったかはわからないですが、別な要因での撤退宣言でした。
何かというと「警戒区域」です。
細かいことは聞き出しておりませんが、該当の新築が何らかのハザードマップに
かかっているそうです。サブバンクさんの本部がそれに気が付き、別の物件の方が
いいのではないかと進言してきたとのことでした。
義母的には、昨今は災害も多いのでハザードマップにかかっている物件は避けたいと
考え、撤退の決断を下したようでした。
どちらかと言えば、撤退か推進かどちらも微妙で迷っていたところに、マイナスの
材料が出てきたのでそれに乗じて撤退って感じなのかなーとも思いました。
撤退の判断は問題ないのですが、そうなった時に気になるのは美しく撤退できるか、
ということです。
・メインバンクさん
・サブバンクさん
・仲介業者さん
この3者が関わっていますので、いずれにも遺恨を残さないように撤退戦をする
必要があります。意外と撤退戦は難しいんですよねえ。私はこういうの割と得意ですが。
義母には各所に遺恨を残さぬよううまく撤退をお願いします、と伝えておきました。
今回の新築はこれでおしまいですが、仙台の新築案件であれば木造でもそこそこ数字は
合わせられることはわかったので、今後はそれも意識して進めていこうと思います。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ!→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
2024年11月19日
年内は家賃保証が続きそうだが、年明けには終わる・・・か?
現在6位です。今日も一日頑張りましょう。
応援クリックよろしくお願いします→
今日こそ一昨日のブログの続きを書こうかなと思っておりましたが、時間がないため
売却済みの札幌9棟目家賃保証について少し動きがあったことを書こうと思います。
売却済みの札幌9棟目。テナントさんが空いているので買主様が難色を示したそうで
仲介業者さん兼管理会社さんの社長から家賃保証をすることで売却をさせることを
ご提案いただき、それを呑みました。なので、賃貸が決まらない限りは、月々の
家賃保証が止まらないという状態になります(最長1年)。
この物件がまた申込はあるけど決まらないというパターンが多い物件でして。
私が現役で保有している頃からそのきらいはあったのですが、今回はリフォームも
済ませてある居ぬきなので問題ないはず、前より決まりやすいはずだし、実際に
問い合わせもかなり多い、ということだったので、半信半疑でしたがゴーサインを
出したのでした。お客様を取り逃すより、多少の損失を覚悟でここで決めた方がいいと
腹をくくったためです。
この判断が正しかったか間違っていたかは、今となっては何とも言えません。
ただ、入居が決まらず今もまだ家賃保証しているという事実は確かです。
昨日のことですが、管理会社さんから別件の報告に加えこの件に関しても会話がしたいと
いうことで電話が欲しい旨のご連絡があったため、電話をさせていただきました。
どうやら、先方曰く、現在ある1番手と2番手に関しては、膠着状態が続いており
ちょっと厳しいのではないかと考え始めておられるようです。1番手の方に関しては
二階に住みながら一階でカフェをやるというスタイルを目指しているということで
長期入居に最適なのですが、こだわりが強すぎるようで、リフォーム代がかかるけど
それを何とかこだわりを削らずに見積だけ安くする方法を探っている感じみたいです。
管理会社さんからも安く施工できる業者さんを紹介したとのことですが、その業者さんの
報告内容から上記のような判断をしたみたいです。そうなると、このお客様は
成約の見込みは薄いかなーと判断せざるを得ない、と。
そこに3番手のお申込が出てきたため、がぜんこちらでいいのではないかという流れが
管理担当の方としてはできてきているそうです。
業態は持ち帰りもできる飲食店みたいなやつです。前の入居者様がテイクアウト用の
カウンターを作ったのが気に入ったみたいで、是非ここでやりたいという話だそうです。
こちらの方は手元資金でやれるわけではないらしく、金融機関さんに融資を相談して
それがOKであれば事業を行うことができるという状態だそうです。なので、すぐには
決まらないのですが、それでも決まり次第すぐ契約してくれそうな勢いみたいですので
期待は持てますね。
で、いつ頃融資の結論は出そうなんですか?
「12月半ばくらいにはとのことで・・・」
・・・年内は家賃保証確定的か(苦笑)
半年分くらいだから60万くらい損したことになります。まあしょうがないですね。
ということで、なんとか決まればいいなという感じで、本日のブログの〆とさせて
いただこうと思います。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ!→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
2024年11月18日
飛行機のトラブルって本当に大変。
現在7位です。おかげで寝不足です。
応援クリックよろしくお願いします→
昨日のブログの続きを書こうかなと思ったのですが、一昨日〜昨日で発生していた
飛行機のトラブルの話を書きたいので、そちらを先に書かせていただきます。
不動産の話より不動産以外の話を優先してしまい恐縮です(汗)
なかなか大変だったので、反省なども踏まえて書いておきたくなったもので・・・。
不動産賃貸業で経済的自由を手に入れた皆様であれば、飛行機くらいバンバン乗ってると
信じて、不動産ネタですと言いきってみることにします。
今回、石垣島から所要にて熊本に立ち寄ることにしたため、石垣→那覇→福岡のルートで
飛んだ上で熊本まで新幹線で移動しました。そして翌日、所用を済ませた後の夜の便で
福岡から東京に戻る計画としておりました。
上記プランにて予約もすべて確保し、特に問題もなく進行していたのですが・・・
熊本に移動する新幹線の中で航空会社アプリに通知があり、私が乗る予定だった便が
機材の手配の関係で運休になってしまった、ということでした。えー!それ困る!
慌ててアプリを見ましたが、同じ便から同じ便に振替となって、しかも両方決行のような
よくわからない表記になっています。そこの画面から戻ると、振替便を探すみたいな
ボタンが出ていたので、それを使って色々検索するも、同じ日に帰れる便はありません。
取り急ぎ、翌日夜の便に振替をしておきました。ホテルも当日手配すればなんとか
なりそうです。でも、できれば日曜のうちに家に帰りたいなあ・・・。
SNSに何かいい手はないかと投稿して識者の意見を募ったところ、別の空港から
当日到着するLCCの便があるとか、同じ航空会社さんでも別の空港から乗り継ぎで
当日中に帰れそうとか、いろいろと情報をいただくことができました。感謝です!
そしてその中に「振替便出てるみたいだよ」という情報も舞い込んできました。
航空会社さんのサイトを見ると、確かに今回欠航になった人向けの臨時便が設定されて
いるようです。そっちの方が断然いいのですが・・・アプリからそういう変更は
できなかった気がする・・・。
やきもきしながら翌朝を迎え、早速航空会社さんのサービスセンター的なところに
お電話してみました。かくかくしかじかで臨時便に乗せてもほしいのですがと
相談すると、確かに臨時便は設定されているものの、空港で座席管理をしているので
空港に行って貰わないと調整ができない、なるべく早く空港に行って直接調整を
してほしい、ということでした。
私は昼間用事があり、夕方以降でないと空港に行くのが難しいという話をしたところ
欠航自体が航空会社さんの問題ということもあり、本来はそういう対応はできないけど
今回だけは個別対応をしますのでお待ちいただけますか、と。勿論お願いをしました。
ありがたいことです。
用事を済ませている間に先方から連絡があり、表には出てこない(=アプリに
表示されない)形ではあるが、内々で座席は確保させていただいたとご報告を
いただくことができました。ありがとうございます、当日帰れそうでよかったです。
ただし出発時間が少し遅い臨時便になってしまうことや、元々プレミアムクラスを
予約していた分に関しては対応する座席が臨時便に設定されていないので、
普通席になってしまうことをご容赦いただきたいとのことでした。
プレミアムクラスではなくなってしまうのは、いわゆる航空会社さんのステータスを
取るための修行をしている身としてはちょっと痛いのですが、やむを得ません。
それでよいですと回答しました。帰宅する方が優先です。
これで手配ができたので安心。航空会社さんの問い合わせ先が営業時間外の時に
欠航が決まったこともあり、焦っていろいろやってしまいましたが、ここは落ち着いて
臨時便の有無を確認した方が良かったのだな、ということを学びました。
臨時便が設定されている場合はそんなに焦らなくてもよかったっぽいです。
・・・これで話が終わったと思っていましたが、本当のドラマはここからでした。
用事が終わって、空港でご飯を食べるか博多でご飯を食べるかの選択肢がありましたが
博多で食べて予定時刻より1時間以上前に空港に行くルートをチョイス。
美味しくご飯を食べて、空港のカウンターへ・・・結構混んでますね・・・
どうも他にも欠航が出たみたいで、ちょっとバタバタしているようです。
30分くらい並んで順番が来たのですが、なにやらスタッフの方が困った顔を
しているような気がしました。時間もかかってるし、何かあったのかな?
全体を見回っていたスーパーバイザーさんっぽい方が気にしてくれて、スタッフの方の
フォローに入ってくれました。スタッフの方とスーパーバイザーの方の会話が
聞こえてきたので、横から私が口を出して、電話でこう言われましたよ、みたいな
ことをちょいちょい差し込んでいきましたが・・・
結果としては「席が確保できていない」という状態でした。えー!?マジかー!
空港側のスタッフの方と、電話で依頼したコールセンターの方との意思疎通が
うまくいっておらず、確かにいろいろ照会して何かをしていた記録はあるけど
座席の確保には至っていなかった、ということのようです。
「げ、それじゃ今日中に東京には帰れないということですか?」
「今、座席をなんとか確保する方法を考えていますので、お待ちいただけますか」
なんとかお願いしますー!3泊以上家を空けているし、また火曜日からサラリーマンの
出張で九州に行かないといけないので、明日くらいは家で過ごしたいのです・・・。
その後もスーパーバイザーさんがいろいろと指示をしながらスタッフの方を動かして
おりました。「全部予約はキャンセルしちゃって、いちから入れましょう」みたいな
声も聞こえてきたので、なんとなく座席は確保できたんじゃないかなという期待が
モテます。
10分くらいしたところで「お座席の確保はできました」「イレギュラーな手順なので
返金をどうするかなどの確認をしているところです、もう少々お待ちください」と
中間報告をいただきました。とりあえず東京までは帰れそうです。
しかしこの時点で元々予約ができていたはずの臨時便に間に合うかはかなり微妙で、
航空会社の方もその次の臨時便で進めさせていただいているとのことでした。
その次となると終電間に合うかちょっと不安だけど、最悪タクシーで走ればいいから
なんとかしようということで承諾。
結局、20分以上かかりましたが、どうにかチケットの予約が取れて、差額の返金など
必要な処理が完了しました。スタッフの方には行き違いでチケットの確保ができておらず
時間がかかって申し訳ないと謝罪をいただきましたが、こちらの方も本来なら自分で
空港に行かなくてはならないところを航空会社さんのコールセンターさんにお願いする
イレギュラーな対応をさせてしまっていたので、そこについて文句を言うつもりは
ありません。仕方のないことだと思っています。
結局、せっかくの福岡なのに明太子などの豊富なお土産を食べることも叶わず、
ちょっと残念でしたが・・・なんとか保安検査場を通過して飛行機の搭乗口まで
たどり着くことができました。これで家に帰れるぞー。
・・・所定の時間になっても機内への案内が始まりません(汗)
機材の準備に時間がかかっているのでもう少しお待ちください、というアナウンス。
いよいよ終電が不安になってきました。というか最寄駅まで帰るのはもう無理だ。
比較的近い駅まで行ってからタクシーで帰るしかなさそう。
その後の便の方が先に出ていく状態の中、ようやく案内が始まりました。
国際線の機材を使っているため、Wi-Fiが使えないものの、私の席は普通なら
プレミアムエコノミーとして設定されている席だったので、リクライニングも
フルに倒れる個室のような席でした。そこはラッキーだったんですけどねー。
その後も福岡空港の混雑で飛行機が順番待ちになってしまい、かなり待たせれての
離陸となりました。乗ってる間、終電大丈夫かなと落ち着かない感じでした。
到着したのが終電の10分前。急げばワンチャン間に合いそうと思ったものの、
「着陸後、バスで皆様をお送りします」と言われて絶望。ダメだ、絶対に終電に
間に合わない。
案の定、到着した時点で電車がちょうど行ってしまったタイミングでした。
終わったー。ダメだこりゃ。
どこまで行ってタクシーに乗ろうかと調べていたところ、モノレールなら山手線には
出られそうと判断。もしかしていいことないかなと山手線の駅からの終電を調べたら
タクシー1000円台で帰れそうなルートがあるじゃないですか!あーよかったー。
ということでなんとか近い駅まで到着して、あとはタクシーで帰ったのでした。
帰宅したのは25時過ぎ。参った参った。
ということで、空港でトラブルが起こっていることが明らかな場合は、もっと早めに
空港に到着しておくべき、なんなら空港でご飯を食べる方向で考えるべき、というのも
今回の反省点の一つとなりました・・・。あと、いろいろ手配ができたとしても、
油断せず早め早めに行動してその手配が確実なものかを確認する必要もある、と。
まあとにかく疲れたのと、大変だったことを誰かに伝えたかったのとで、今回無駄に
ブログに書かせていただいた次第でした。私以外誰も興味なさそうで申し訳ないですが
ここまで読んでいただきありがとうございました。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ!→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
2024年11月17日
石垣島出張の記録(プロローグ)。
現在7位です。急げ急げ、早く更新しないと。
応援クリックよろしくお願いします→
本日寝坊したためブログは最小限(実質休載状態)となります。
石垣のことでも書こうと思っていましたが、そのさわりだけ。
関東→札幌の大家会という大家の会があります。もう10年以上続いている会です。
オールドスタイルな会で、会費は実費程度しかとらずに互助会として運営しています。
講師を呼ぶこともあまりなく、会員さんの体験談を通じて気づきを得るスタイル。
腹を割って話せる会を目指しており、親睦を深めて友人としてもお付き合いできる関係を
作っていければ・・・という会です。
年に1度、不動産視察と観光などを絡めた出張ツアーを組んでおりますが、今年はそれが
石垣島でした。会員さんの中に石垣島で物件を保有している人がいるので、それを
見せていただきながら現地を実際に体験し、その地方のビジネスの感触をつかみ
自分のやっている地域で活かせるものは活かす、というような目的です。
今年は延べ13人が参加しました。会員さんのみならず、会員さんの彼女さんとかも
家族枠でウェルカム。どんどんご参加くださいのスタイルです。ご夫婦で会員に
なっている方が3組、加えて彼女を連れてきた人が1組で和気あいあいと楽しみました。
私は今日ゲームのイベントが熊本であるので、ツアーの途中で後ろ髪をひかれつつ
離脱したのですが、同じホテルと言いながら全然違うホテルを予約していた事件とか、
お友達と偶然石垣の焼肉屋で遭遇するとか、相変わらずネタ満載で面白かったです。
ということで、詳細は明日書くことにします。今日は寝坊してもうすぐホテルをでないと
いけなくなっちゃったので、この辺でおしまい。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ!→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
2024年11月16日
東京の借地案件の融資をサブバンクさんにも相談。
現在6位です。台風の影響がなければいいんだけどなー。
応援クリックよろしくお願いします→
東京で購入検討している借地物件、メインバンクさん以外にも少しぶつけています。
思わぬところから興味がある反応を受けたりもしました。当たってみるもんですね。
買付が通り、融資審査街の東京の物件があります。東京3棟目、東京16棟目の
借地権物件と同じ地主さんの借地で、建物面積が比較的大きい戸建となります。
利回り9%後半になるような形でリノベーションをして賃貸に出す予定です。
個人事業主および東京法人のメインバンクさんが、こういうちょっとややこしい系の
案件にも(金利は高いですが)柔軟に対応してくれて20年融資とかつけてくれるので
借地案件はメインバンクさんで対応して貰うことが多いです。他に持ち込むでもなく
メインバンクさんにとりあえず持っていく、そんな流れができておりました。
今回も同じ流れでお願いするつもりでしたが、ちょっと困ったことにメインバンクさんが
忙しいようで、年内の審査完了は厳しいと言ってきているのです。もしかすると、
年内の数字は見えていて、第四四半期に数字を温存したい意図があるのかな?とも
思ったりもしたのですが、どのような理由にせよできないと言われていることを
何とかしろというのは心苦しいため、仲介に入る借地管理人さんや売主さんとは
審査に時間がかかる旨を伝え、了承をいただいております。
ただ、先日お会いした時に借地管理人さんが「時間そんなにかかるんですかね?」と
微妙そうな顔をしてはいたので、他の取引行さんにもあたってみますよということは
お伝えしたのでした。ある種のガス抜きみたいなものですね。
正直、20年融資を借地で出せる金融機関さんはそう多くないと思っております。
その意味でメインバンクさんの優位は今のところ動かないと思っています。
奇跡的にやってくれる金融機関さんが出てきたら、それはそれでとてもラッキーで
手持ちのカードが増えるなあという期待がないわけではないですが。
そんなわけで、あまり真剣な動きではないものの、他行さんにもあたっています。
最初に当たったのは東京10棟目のサブバンクさん。そういえば積金が満期に
なっていたなあというのを思い出し、その手続きをしたいんだけどという話と共に
こんな案件あるけどどうですかという話をしてみました。
資料を一通り送ってご検討をいただいたのですが、翌日には「今回は難しいです」という
回答をいただいてしまいました。借地であること自体は問題はなかったものの、
道路付けが悪いことがネックになったとのことでした。まあ確かに道路付けはあまり
良くない物件ですから、これは仕方ないかなと思います。
さて次はどこに当たろうかな、と思っていたところに、あまりお取引が活発絵はない
サブバンクさんから電話がかかってきました。留守電を聞くと、本日の引落の入金を
お願いしますと言う内容(恥ずかしながら、だらしないので当日入金してます)と、
東京法人の本社投棄をしている区の制度融資がまた出てきたので興味があれば
折り返しのお電話をお願いしますという内容でした。
このサブバンクさんからこういう形で融資のご案内が来たのは初めてです。
そういえば担当の方も初めてお電話する方でした。担当さんが変わって既存取引先の
掘り起こしでも始めたのかな?
ちょうどいいと思って、入金を済ませた後電話してみました。
制度融資も興味あるし、ちょうど今こんな案件を抱えてまして、と伝達すると、
なかなかいい食いつきを見せてくれました。上席交え検討して、方向性をお伝えしますと
いうことでした。来週アポをとりましたので、その時にでも方向性を伺いつつ、
それ以外の融資の話や今の融資姿勢などについて会話ができればいいなと思ってます。
その後、一緒に石垣島に来ている大家の会のお友達にその話をしたところ、少し前に
その金融機関さんと話をしたけど積極姿勢だったから、全体としてそうなのかもね、
というお話でした。なるほど、それはあり得るかも。
たまにはいつもと違う動きをしてみるのも面白いですね。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ!→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。