東京８棟目のアライグマの糞対策で固める土を導入。

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東京８棟目のアライグマの糞害対策、少しは硬化が出ているようです。

昨日はその対策の二の矢を放つための準備をしてきました。来週末決行します。



東京８棟目と言えば、ペット多頭飼いをむしろ推奨するコミュニティのあるアパート、

という怪しげなコンセプトで運営している物件です。いろいろと考えたんですが、

この当時はペットを多頭飼いできる物件が少ないという話がありまして、そこを

埋められるような物件を狙って作れば、集客面でも収益面でもいいのではないかと

考えて実施したのでした。



実際、多頭飼いしている方は長期入居になる傾向があります。一方で、１頭しか

ペットを飼っていない方や、コミュニティにそんなに興味がない方となると、

あまり長期入居は見込めず、割とすぐに退去していくような気がしています。

これはある意味、企画がちゃんと成立していて、狙った人が入居すると長期になる、

ということと前向きに捉えればいいかなと思っております。



こちらの物件、今２点ほど問題を抱えておりまして・・・

１つが空室が２部屋になってしまう問題。

もう１つが敷地内にアライグマが糞をしてしまう問題です。



前者に関しては、頑張って客付しますとしか言いようがないのですが・・・

後者は頑張りにも限度があるよねということで、どうしたものかと悩んでおります。



ここまでにやってみたこととして、以下が挙げられます。

・猫よけシートを設置（侵入防止の観点）

・木酢液を散布（嫌な臭いをさせてアライグマが来ないようにする観点）

・次亜塩素酸水を散布（消毒の観点）

・猫が嫌がる音を出す機械の導入（侵入防止の観点）



猫よけシートは地域猫の糞に対しては効果があったようですが、アライグマの糞には

あまり効果がなかったようです・・・。



木酢液に関しては、人間にとっても酸っぱい嫌なにおいがするということで、

散布してくださった入居者様自身が難色を示し、お蔵入りになりました。



次亜塩素酸水は消毒になるからいいので継続することになりましたが、そもそもの

発生を抑えるには至っておりません。あくまで事後処理でしかないのです。



そして先日導入した、猫が嫌いな音を出す機械。これは昨日入居者様に聞いてみた感じ

一定の効果はありそうだという印象を持ちました。入居者様の家で飼っている猫ちゃんに

悪影響を及ぼさないかを心配していたのですが、現時点ではそういった声は聞こえてきて

おりません。そして、心なしか糞の量が減った気がするとか、アライグマの活動場所が

ちょっと手前に出てきた気がするとか、そういったご感想をいただきました。

効果があったなら何よりです。



さて、ここで更に追加の対策を施します。いやね、前からこの話はあったのですけど、

私が仕事やら出張やらであまり動けず、ここに至るまでずるずると先延ばしにして

しまっていたのです。大変申し訳ない。



入居者様に共用部清掃をお願いしているのですが、アライグマの糞の処理をするのに

猫よけシートのトゲトゲがむしろ邪魔だし、砂利になっているのも処理がしづらいから

なんでもいいので地面を平べったくしてほしい、という要望を受けておりました。

最初、猫よけシートは一定の効果が出ているのだから、撤去しない方がいいでしょと

思っていたのですけど、とにかく清掃しづらいから不満だということなのです。

そうかー、それだったら清掃現場にいる人の声をちゃんと聞いた方がいいかな。

その分糞が増えたとしても、処理が楽なら処理するからそれでいいってことなのだろうと

捉えたので、対応する方針にしました。



コンクリートを敷く場合はそれこそ４０万とか５０万とかかかってしまうということで

現実的には辛いなと思ったのですが、とにかく何でもいいから平べったくなれば

良いということで、入居者様からは固まる砂みたいなやつで対応してくれれば

そんなに何十万もかからないのでは、というご意見をいただいたので、それじゃあ

要望の通りにまずはやってみようか、という気持ちに。



楽天で買うと１袋１０００円くらいするのが、ホームセンターでは１袋６００円で

購入できるようなので、いろんな手間とか差し引いてもホームセンターの方が

安そうだなと判断。車を持っている入居者様にお付き合いいただき、砂を調達して

まいりました。



・・・ちょっとなめてました。割と疲れた。



砂は１袋１５ｋｇあります。現場を知っていてＤＩＹできる大家さん仲間に話を

聞いてみたところ、３０袋くらいあればいいんじゃない？とのこと。

１５ｋｇ×３０袋＝４５０ｋｇです。冷静に考えると結構な重さだよね、これ。



１袋を持ちます。１５ｋｇなのでまあそれなりの重さです。ホームセンターの

台車にえっちらおっちら積んでいきます。２０袋も積むと、台車の取っ手のあたりまで

高さが積みあがりました。



・・・これ、３０袋は結構厳しい気がするよね。車だって４５０ｋｇの積載量は

人間で考えても定員オーバーでしょう。なんか無理しない方がいい気がする。



ということで、２０袋に一旦とどめました。足りなければまた買いに行こう。うん。



来週の物件ＢＢＱの前に固める砂をばらまく予定にしたので、１週間ほど屋外に

砂を野ざらしにします。その間に雨が降ったら、袋に入っているとはいえ、多少影響が

出てしまいそうな気もします。ブルーシートも購入して、上からかぶせることで

雨対策とすることにしました。



現場の準備はできましたので、あとは当日しっかり砂をばらまかせていただきます！



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東京１５棟目で備品故障・・・民泊あるある。

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東京１５棟目のホテルで備品の破損の連絡がありました。いろいろと事故が起こります。

たいした金額ではないですが、手間がかかるのがめんどくさいと思う要因の一つです。



保有物件で民泊（ホテル）をしているのは東京１３棟目の戸建と東京１５棟目の

ニコイチアパート（今は戸建として利用）の２件です。最近ちょっと実入りが悪くなって

きたような気はしますが、それでも稼働率は高く、いい感じの金額をたたき出して

くれていると思います。



私は自分で運営にタッチせずに運営会社さんに丸投げするタイプなのですが、

丸投げでも結構ちゃんと回っているので、これもひとえにリノベしてくださった

施工業者さん、デザインをしてくださったコーディネーターさん、運営を担って

いただいている運営会社さんのおかげです。本当にありがとうございます。



運営自体はそこそこ順調ですが、民泊物件で悩ましいのは備品の故障です。

昨日もそんな連絡が２件ほど飛び込んできて、ちょっと萎え気味です。



両方とも東京１５棟目なのですが、１件目は室内物干しの故障、２件目は乾燥機から

異音がするという内容でした。



１件目に関しては、ちょっと壊れた箇所があるけど利用自体はできる、でもできれば

交換を検討してほしい、という感じでした。省スペースを意識した仕様の室内物干しに

なっているため、ポール（と言えばいいんですかね）が細いんです。そのポールが

１本取れてしまった、みたいな感じです。



これに関しては、Amazonでポチれば次の入れ替えに間に合いそうだったので、

そのように手配していいかを運営会社さんに確認しております。



２件目に関しては・・・

いやね、これを言ってもしょうがないのは重々承知しているのですよ。

なのでスタッフの方に言う気もないし、心の中にとどめておくつもりなのですけど・・・

それでもどこかで発散したいので、よりによって全世界に向けてつぶやいてしまうという

割とダメな形で書いちゃいます。もし運営会社さんの関係者の方が見ていたとしても

とりあえず言いたいだけのことだと思っておいていただければ幸いです。



運営会社さんが「安いのだとすぐ故障する」と仰るので、国産の少し割高なやつを

購入したのに、いきなり故障とか勘弁してくれー！！誰だよこれ推薦したやつ！！



よし、すっきりした。これで通常対応ができます（笑）



今書いた通り、海外製の安いやつではなく国産の電気乾燥機を導入しております。

国産なのでトラブルが少ないことを期待したのですが、少し前には乾燥機のネット部分に

穴が開いたという報告もあがってきており、国産とはいったい・・・となっています。

ゲストの使い方や固体の運にも依存する話と思うので、ある意味仕方がないことでは

あるのでしょう。でもなんか釈然としない（苦笑）



故障の症状は「大きな音がする」というもの。稼働に支障はないということでしたので

スルーしても良かったのですが・・・うるさいとゲストも気になると思いますし、

網が破れているという話もあるので、この辺で念のため対処しておいた方がいいかなと

思った次第でｗ酢。



こちらは運営会社さんが修理窓口を把握していたので、問い合わせをすることに

なると思います。うまくゲストがいない日に調整を合わせられるのかが未知数です。

ここも運営会社さんと会話しながら詰めていくことになると思います。



・・・ここなんですよ、面倒なこと。何をするにしてもゲストがいないタイミングを

運営会社さんと調整しなくてはならないという。かつ、意思疎通のミスでこの日に

搬入するという日に予約が入っちゃってたりすることもありますし。

こういうことがストレスになるんですよ・・・。



最近は少しお金がかかっても運営会社さんが調整できる業者さんにお願いして、

運営会社さんにハンドリングいただく方式も併用しております。

そうでもしないとこのストレスからは逃れられません（笑）



今回も、修理のお申込自体はこちらで対応しようかと思っておりますけど、

場合によっては運営会社さんに対応いただくルートも考えようかなと思ってます。

その分出動費用などもかかりますが、私とゲストと業者さんの調整をするよりは

運営会社さんの方が日程的には融通が利くので。私はとにかく日程の融通が

サラリーマンゆえにききません・・・。



民泊はそこそこ儲かるけどめんどくさいですね。でも儲かるので頑張ります。



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小口資金を久しぶりに借りようと思い立つ。

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久しぶりに金融機関さんにご様子伺いの連絡を取り、融資可能性の打診を図っています。

年末年始にかけて何かと物入りなので、久しぶりに資金つまんじゃおうかなー。



札幌９棟目と仙台２棟目を売却したので資金は安泰と思いますでしょう？

ところがどっこい、そうでもないんですよ。仙台２棟目は義母の管理下にあるので

私がお金を持っていこうとすると抵抗されます（苦笑）

札幌９棟目の売却益も既にそこそこ使い込んでしまっております（笑）



今後控えているのが以下です。

・札幌１３棟目のリフォーム代残代金

・東京１６棟目のリフォーム代（やべ、早く振り込まないと・・・）

・東京２棟目の大規模修繕

・札幌９棟目売却の分の納税



全部合わせるとけっこうな金額になりますねー。日頃からカツカツに回してる私なので

これに全部対応するには、サラリーマンの会社の持ち株の売却を少しするか、あるいは

ちょっとした借入をおこすか・・・（最終手段として仙台法人のお金を持ってくれば

いいだけなのですが、きっとブーブー言われるのでめんどくさいです）



さてどうしようかなー、などと思っていたのですが、先日サブバンクさんに買付を

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/505677247.html

入れている借地案件のご相談をしておりまして、その返事をいただいた際に小口の

融資の相談なんかも対応しますという話があったのを当てにしてみようかなと。



サブバンクさんに関しては、先日１行と話をして、借地案件がダメではないけれども

今回の案件は接道が悪いからＮＧという話をいただいておりました。購入以外の

細かい資金用途にも相談になるのでいつでも相談してほしいということでしたので、

今度こちらにも資金の相談をしてみようかなと考えております。



で、昨日なのですが、別のサブバンクさんとも相談をしてきました。

こちらも借地案件に関する資金調達のご相談でした。別件でお電話いただいた時に

結構前向きな姿勢を示してくださっていたので、ちょっと期待したのですが・・・



上司と相談したら、これがいいんじゃないかという話でいくつか融資商品を提案しようと

思うのですが、これだとキャッシュフローが厳しいと思うんですよね・・・

と言いながら出してきたのが、保証協会の保証付きの融資（８年〜１０年）だったり、

区の制度融資（７年）だったりするんですよ。うん、それはちょっと厳しいですね。

築古の借地などという金融機関さんからしたらやりづらいことこの上ないものなので

言いたくなる気持ちはわかります。でも、対抗馬は２０年って言ってるからね・・・？

そこは忖度していただきたい（苦笑）



そこからいろいろお話をしましたが、物件に関してはちょっと難しそうだけど、

東京２棟目の大規模修繕や民泊物件の家具家電の刷新などに使える融資であれば

保証協会さんの保証付きで検討することはできるという感じでした。

普通だ、普通過ぎる回答だ（笑）



まあでも、その普通の回答を出していただけるだけでもありがたいように思います。

ゼロ回答で終わるところもありますからね・・・。

やる気があるうちに融資を引っ張っておくのもいいことだと思います。



ということで、東京２棟目の大規模修繕名目で個人で１本、民泊の消耗品等の

運転資金で１本融資を引く方向で検討に入りました。



東京２棟目はメインバンクさんで借入しているので、メインバンクさんの顔を

つぶさないように事前に確認しておかないといけないです。週明け、そちらについて

対応をしようと思います。法人の方は別に何もしがらみはないので、進めてしまえば

いいかなという感覚です。



久しぶりの小口の資金調達です。今まで返済比率を下げることに注力していたので

封印していましたが・・・なんかここんところお金が必要なケースも増えてきたし

久しぶりに融資引いちゃおう。楽しみになってきました（病気）



他にもサブバンクさんに当たってみる予定ですが、都度都度確認したいと思います。

融資久しぶりなので盛り上がってきました（病気）



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札幌８棟目のママさんダンプを交換。

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札幌８棟目のママさんダンプの交換を手配しました。地味だけど大事な仕事です。

割れてると使いづらくて除雪がはかどりませんから。



怒涛の出張連チャンがようやく終わりました。あとは来月の海外視察を残すのみ。

海外でちゃんと連携が取れてプレミアムポイントが加算されれば、ＡＮＡの修行も

無事完了になる目途が立ちました。あとは１２月の忘年会ラッシュに備えるばかり。



本当はもう一度札幌に行きたかったのですが、今回は断念することになりそうです。

出張が多すぎて家を空けすぎているし、年末に入る前に一度確定申告の着地予想を

この辺でしておきたいので時間を作った方がいいだろうなと思っています。



ただ、札幌６棟目のリフォーム、札幌１３棟目のリフォームの状態は気になるし、

他にもちょっとやっておきたいことがあるのはあるんですよね。だから本当は

行っておきたいところではあるのですが・・・物理的にも時間がないんですよねえ。

どうしても行かなくてはという話になったら、平日テレワークしながらさらっと

行ってくる感じだろうなあ。



札幌といえば、ぼちぼち雪景色になってきているようです。雪の季節は嫌ですねえ。

昔、すすきのの左右方向の道の歩道で思いきり滑って転んでお尻を打ってしまい

座るのにも難儀したことがあります。あそこ、昼間日が当たらないので凍ってるから

転びやすいんですよねえ。上下方向の道は日が当たるのでそういう罠はあまりないですが

左右はヤバい！絶対ヤバいです。雪のない地域から冬のすすきのに行かれる方は

くれぐれもご留意ください。



って、そんな話はどうでもいいのですが、でも雪繋がりではあるのかな、今日の話。



皆様、ママさんダンプってご存じでしょうか？雪国の方はたぶんわかると思います。

私は最初この名前を聞いても「？」でした。なんすかそれ、ママさんとダンプって言葉が

全然結びつかないし、賃貸経営の関係でそんなキーワードが出てくるとも思えないし。



それが何かというのはググっていただければと思いますが、端的に言えば除雪をする

ためのでっかいスコップだとおもっていただければいいです。



ロードヒーティングが入っている物件なら、熱で勝手に雪が溶けるので除雪とは

無縁ですが、そうでない物件であれば除雪は切っても切り離せない宿命です。

除排雪の手配は大家さん側でもしていますが、毎日入れるわけではありません。

どうしても必要だという時に、物件にママさんダンプが置いてあれば、自分たちで

除雪をすることができる、というわけです。



私が持っている物件は、半分は新築とか築浅とかで家賃が高めにとれていますが、

半分は生活保護や生活に余裕のない客層向けの家賃が安い物件です。

やっぱり家賃が安い物件の方が、かけられる経費にも限度があります。

自分たちで対処できることに関しては自分たちで対応して貰わなくてはなりません。



札幌８棟目も家賃が安めのファミリー物件なので、ご多分に漏れずママさんダンプが

置かれています。私が買って配置したわけではないので、以前のオーナーさんの頃から

あったのだと思います。



今まで特に存在を気にしたことはなかったのですが、先日清掃の報告があがってきた時

写真を見ていたら気が付いたのです。ママさんダンプがちょっと壊れていることに。





こんな感じです。プラスチックなので劣化したのかな？

この状態だと、雪かきがちゃんとできません。



以前、札幌１棟目を持っていた頃、ママさんダンプが壊れたから交換させてほしいと

管理会社さんから言われたことがあります。これがあるとないとでは入居者様の

顧客満足度がだいぶ変わる、と当時管理会社さんは仰っておりました。



交換しておいた方がいいんだろうなー。冬になって満足度が下がって退去になるのも

嫌ですし。数千円の出費なので大した金額ではありませんから、先回りしておくに

越したことはないでしょう。



ということで、管理会社さんにママさんダンプの交換を手配いただくよう打診。

手配しておきます、という回答を頂戴いたしました。助かります。

これで冬も安心（？）です。



小さなことかもしれませんが、こういうことの積み重ねが安定した運営につながるものと

信じて、コツコツと対応を重ねていきたいと思っております。



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刺激的だった石垣島視察を振り返る。

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今日こそ週末のブログの続きを書きます。石垣島での珍道中について記載して

みようと思います。学びも笑いもたっぷりの有意義で楽しい視察でした。



今回の石垣島視察は、大家の会の会員さんが石垣島に物件を持っていることから

そこを視察に行こうということで企画がスタートしました。ＲＣ５層の大きな物件で

オーシャンビューと言う、素敵な物件です。



会としては土曜日だけがオフィシャルなイベントという形にして、それ以外の日は

会員さんの自由裁量に任せるようにしました。関東→札幌の大家会のイベントは

いつもそんな感じで緩くやっております。



土曜日以外はどうするか。会員さんの一人が木曜日沖縄入り、金曜日に石垣移動、

日曜日に東京に戻るという予定をたてられていたので、私もそれに乗ることにしました。



会員さんの自由に任せたので、金曜日入りする人もいれば、もっと前から入って

石垣島を全力で楽しんでいる人もいて、それぞれのキャラが出たなあと思った次第です。



皆さん重視するところが違うので、事前の調整の中でいろんな話が出てきましたが

最終的にちゃんと落ち着いてくれたので何よりでした。私は皆さんの決めた内容を

会のＬＩＮＥグループに投げるだけのお仕事でした（笑）



木曜日、仕事が終わり次第那覇入り。いや厳密には仕事しながら那覇入りです。

その足で前乗りしているメンバーと居酒屋で合流。埼玉で意外なデベロッパー０さんで

意外な利回りで新築が建つ話とかを酒のつまみに、終電を気にせず夜中まで飲んで

くっちゃべっておりました。



金曜日は飛行機での石垣への移動時間が同じ会員さんと一緒にご飯を食べに行って、

空港でだらっとして、先行してお土産を買ったりしてから石垣に移動。一緒に移動した

会員さんについていって少し観光をさせていただいた後、ホテルにチェックインして

事務作業、そして前夜祭に参加してきました。



この前夜祭で、隣のテーブルにまさかのお友達の変態建築士さんがいてビックリ。

そういえば石垣の仕事してるって言ってたけど、まさか同じ時間に同じ店で、

しかも隣同士で飯食ってるとはねー。びっくりでした。



こちらの変態建築士さんの現場の住所も聞いたので、急遽翌日のツアーに組み込み

勝手に見学することにした次第です。



この日も二次会まで不動産トーク。そして同じ系列ホテルでゲストハウスと普通の

ホテルの２つがあるところがあり、私が普通のホテル、もう一人の会員さんが

ゲストハウスに泊まっていたのに「同じホテル」と認識して会話をしたせいで

なんか全然話がかみ合わないよね？という異次元トークが発生する事案もあり

収支腹を抱えて笑いっぱなしな一日でした。普通のホテルはコンパネで仕切られ

上の方が空いていたりしないから！（笑）



そして土曜日。朝８時台にホテルを出発してオフィシャルツアーの開始です。

観光と物件視察をバランスよく効率よく盛り込んだツアーです。



ただ、何もかも予定通りにいかないのが当会クオリティ（苦笑）

集合場所の知念商会さんでオニササ（おにぎりとササミフライのＢ級グルメ）を

買って食べて出発したところまでは良かったですが、その後の不動産視察が白熱して

あっという間に時間が押していきました。



見学した不動産は以下の６つでした。

・某変態建築士さんがリノベを担当したお友達が所有する繁華街の１棟ビル（外観のみ）

・会員さんのお友達が所有する新築木造民泊（外観のみ）

・某変態建築士さんが現在リノベを手掛けている一棟モノリノベ民泊（外観のみ）

・冒頭に書いた会員さんのＲＣ５層オーシャンビュー新築マンション（外観のみ）

・会員さんの木造新築、一棟丸ごと貸して民泊を賃借人さんが運営（外観のみ）

・今後３層ＲＣを建築予定のオーシャンビューの土地



いろいろなパターンがあるんだなと実感。某変態建築士さん絡みのやつは、競売とか

公売とかで入手したものだそうです。



石垣の物件はあまり一般に広く流通はしていないらしく、地縁がある人でないと

入手しづらいのだとか。多少閉鎖的なところがあるのかもしれません。

（お友達曰く、同じ離島でも宮古島は地元の人でなくても買いやすいのだとか）



利回りは決して高くないですが、魁夷さんの木造新築は結果的に１０％になったと

いうことなので、この辺はやりよう次第なのかなとも思いました。



ＲＣ５層のやつは３年しか経過していないのに、もうそこかしこにサビが・・・。

沖縄の新築を見せていただいた時も感じましたが、やはり塩害がきつそうです。



南の島に物件を持つという夢をかなえるならいいのかもしれませんが、地の利もない

私にとってはちょっとハードルが高いなあと思ったのでした。



さて、ここから観光の予定でしたが、私は別件があり夕方の飛行機で石垣を出る予定に

なっておりましたので、次の観光地を堪能した後空港に向かう予定でしたが・・・

ここまでで既に時間が押しているのに、一部の車がサーターアンダギーの有名店に

立ち寄ってしまったことで各車にずれが発生。調整を試みるもリカバリーが難しく

私の車はサーターアンダギーを食べて空港に向かうことになりました。

観光ゼロになってしまった（笑）



空港でおろしてもらい、入れ違いで会員さんの彼女を空港でピックアップして

私はここで離脱。その後のツアーも楽しかったようです。お疲れさまでした！



ということで、石垣はちょっとハードルが高いなと実感したものの、実物を見て

イメージもついたという点ではよかったのかなとも思います。

参加された皆様、お疲れさまでした！



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