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札幌７棟目の漏水対応の後の原状回復、キッチンをどうするかで会話していましたが
見積はちょっと高めの金額だったものの、全交換で進めることにしました。
札幌７棟目は私にしては珍しい築浅物件。と言っても、購入した時は築浅だったという
だけであり、現在はもう築１８年です。買ったのが２０１７年でしたので、もう７年も
経過しているのだなあ。時が経つのが早すぎて気持ち悪くなりそうです。
思えば、不動産投資を始めたのがおよそ３０歳くらいですからねえ。
もう１５年以上も経過しているのかと思うとぞわっとします。
あの頃に比べて肉体は劣化するばかり。体重は増えるし、サシの入った上等なお肉を
食べれば翌日は胃もたれするし、ちょっとした階段で明らかに昔より息切れしてます。
ぼーっとしてたら一瞬で人生終わっちゃいそうです。
なので、人生を存分に楽しむ方向に舵を切らないと、何もできないままに人生が
終わってしまいそうだなあという危機感というか飢餓感に似たような気持ちも
出てきています。それゆえに、テレワークをフル活用して、全国を仕事しながら
ふらふらしているわけですねー。
テレワークのおかげですごく便利になりました。旅行しながら旅先で仕事をする生活も
問題なくできるようになりました。おかげで最近は札幌出張も滞在日数が増えてます。
むこうで昼間はサラリーマンの仕事をして、夜は業者さんと飲みに行くという生活を
することができますから。ただ、最近はホテルが高くなってきているのがキツイ・・・。
またいつものように話がそれました。今日はそんな感じで年月の経過を感じさせられる
札幌７棟目に関しての話題です。
昨年はファミリー物件なのに１７部屋中５部屋が退去になり、長期入居の方が多くて
原状回復費がゲロを吐きそうになるくらい高くて辛かったのですが、今年は幸いにして
自主的な退去は１部屋もありません。じゃあ平和になったのかと言うとそんなことはなく
ピンホール漏水が予想もしないところで発生してしまい、場所を見つけるために内装を
全部引っぺがさなくてはならなくなりました。その関係で入居者様にこちら都合で
費用負担の上でご退去をいただくことになり、内装をかなり剥がしてようやく事故が
発生した箇所を特定させ、ただいま原状回復工事を行っているところです。
原状回復に関しては保険金が出たのが不幸中の幸いでした。引越費用に関しては
保険会社さんに変な屁理屈をこねられて出ずじまいでしたが・・・。
今はその後始末で、原状回復工事を進めようとしておりますが・・・
１つ悩ましい話として、原状回復時にキッチンをどうするか、というところが出てます。
長期間にわたる漏水の影響で、残念ながらキッチンパネルの裏に大量のカビが生えて
しまいました。キッチンを交換するか、うまくごまかしてそのまま使うか、みたいな
選択をする必要があります。
管理会社さんは目隠しをしてごまかす方法でもいいのでｈないかという話をされており
参考情報としてキッチン自体を交換した時の概算金額も教えてくれました。
その時の話だと＋１０万くらいじゃないか、ということで・・・。
１０万くらいだったら交換しちゃってもいいのかな？後々不具合が出て再度交換とかに
なるのも正直めんどくさいですし。
ということで、概算ではなく正式な見積をくださいと依頼。
そして出てきたお見積金額が・・・なんと＋４０万（笑）
管理会社さんもこの金額は想定外とびっくりしておられました。
義母には＋１０万くらいでキッチン交換できるかもという話をしてあったので
それだったら交換も検討しようみたいなノリでした。どちらかというと交換の方向に
気持ちが傾いていたようですが、この見積を見て何と思うか・・・。
ということで、義母に情報を送って相談してみました。私にどっちがいいかと
効いてくるので、双方の功罪を説明してどっちでもいいと思いますよと伝えた次第です。
キッチン交換
入居者様獲得の武器になる、経費計上できるので納税額は少し抑えられる
（４０万の差額なので税金ざっくり３割としたら１２万節税）
単純にお金が出ていく量が多い（節税効果を考えても２８万余計に出費）
キッチン目隠し
コスト低減で手元から出ていくお金が少ない
現状維持なので入居付のプラスにはならない
最終的に義母が決断した方向性は「交換」でした。
「カビって健康にも悪影響だって言うから」という優しさにあふれた理由でした。
カネの話ばかりしていた私・・・（苦笑）
ということで、管理会社さんには交換の方向でとお伝えしました。
管理会社さんも、それであればシステムキッチンにグレードアップされるので、
家賃も２０００円くらい上げて募集しましょう、という話で考えてくれるそうです。
将来の売却を見据えると、２０００円家賃が上がると年間２４０００円のプラス。
利回り１０％で売ったとしても、２４万円は取り返せます。７年持って売却すれば、
取り返せる計算に・・・（そんな単純な話じゃないのはわかってますけど）。
方向性は決まったので、リフォームを終わらせて募集に入ってもらうよう管理会社さんに
動いていただこうと思います。よろしくお願いします！
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