2024年10月14日

東京17棟目になるのか?二度目の指値の準備を進める。

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東京17棟目になるかわかりませんが、東京3棟目、東京16棟目と同じ地主さんの

借地案件を検討しております。素材としては面白いと思うのですけど、収支がねー。



最近の収益物件価格の高騰は目を覆わんばかりです。ほんと値上がりしてますよね・・・。

10年前がいかに天国だったかを思い知らされます。



不動産を買い始めた頃・・・およそ15年くらい前になるでしょうか。あの頃は

そもそも収益不動産が値上がりするなどという未来があると思っていませんでした。

古く成ればどんどん物件は安くなる。値上がりなんてありえない。だからこそ、

インカムゲインを大切にしなくてはならない。それが常識でした。



今はどっちかと言えばキャピタル重視の不動産投資が展開されているように思います。

民泊で種戦稼ぎをして、不動産を買って、ほどほどで値上がりした頃に売る。

そういう買い方をされているような方が多いような気もしております。

これはこれで時代の流れに沿った買い方だと思うので、うまく時流に乗っているなあと

思っております。単に、10年〜15年前とは全く違う環境になったなあ、ということを

認識しなくてはならないぞ、と思っているという話です。



ただまあ、その一方で、今の流れがおかしくなることも多少念頭に置いておいた方が

いいんじゃないかなという気もしなくはありません。コロナによって第一次民泊ブームが

壊滅したところをまざまざと見せつけられた経験が私にもあります。不動産価格が

古くなれば古くなるほど安くなっていくところも過去には見てきました。

何が起こるかわからない世の中なので、過去に学ぶことも大事ではないかと思います。

心構えがあるかないかでだいぶ変わりますからね。



ただ、それは「過去に囚われる」こととは明確に区別する必要があります。

今の市況はこの相場だけど、昔はこんな相場じゃなかった、昔と比べると高すぎて

何も買えない。そんな風になってしまうと、それはむしろ逆効果だと思います。

我々は過去に学ぶ必要はありますが、アップデートも必要なのです。片手落ちに

ならないよう気を付けなくてはなりません。



などと偉そうに書きましたが、一番アップデートできていないのは私かもしれません。

借地の中古物件のフルリノベーションで利回り10%を下回りたくない、という気持ちに

見事に囚われております(苦笑)



では早速ですが案件概要です。



某駅徒歩7分圏内

借地25坪くらい

80平米の4LDK戸建

昭和末期築

諸条件相談可



まあ単なる借地権の戸建ですが、私にしては新しい物件というのはプラスです。

東京3棟目の道路を挟んで反対側の家でして、東京3棟目を購入した頃から、

空き家なら売ってくれないかなあと思っていた物件でした。



ただ、想定坪単価で計算した金額だと、どう頑張っても収支が合うきがしません。

リノベーションで魔改造して4部屋のアパートにしちゃったらどうかなと考えたのですが

割とごつねの指値をしないと難しそうでした。



借地管理人さんにその旨お伝えしたところ、売値が少し下がっているので一応指値を

ぶつけてみてもいいと言われました。ただ、相手にも都合があるのでこれ以上の指値は

厳しいと言うラインはあるとのこと。それではということで、先ほどの魔改造プランで

リノベーションして利回り10%をわずかに切るくらいの価格で指値を入れたところ、

その金額だと難しいと跳ねられてしまいました。



この辺が私がアップデートできていないところで・・・フルリノベで借地であっても

利回り10%を狙うのは厳しい環境にあるということを頭でわかっていても、どうにも

昔の相場で買おうとしてしまうわけです。



建材の高騰、人件費の高騰、金利上昇、不動産価格自体の上昇など、不動産投資家と

呼ばれる属性の人は今とても難しい状況に立たされていると思います。投資に見合う

物件がそう簡単には見つからない状態だと思っております。



なので、多少妥協して仕入れるしかないと思いますが・・・

借地という信用を毀損しかねない資産価値の低いものを低利回りで購入してどうする、

という気持ちも同時に芽生えてしまうのですよね・・・。



そんなわけで、往生際の悪い私はリノベをいつもやってくれてる建築士さんに昨日少し

相談をしてきました。この物件、もうちょい別の方法で料理できないでしょうかね、と。



3部屋に分ける、2部屋に分ける、そのまま戸建でリノベする、などいくつかの案が

出てきましたが、住宅設備の数が減る分、4部屋への魔改造よりはコストが下がると

いうことは間違いなさそうです。それぞれのパターンでおおよそいかほどになるか、

概算はその場で聞くことができたので、あとはその部屋割にした時にいかほどの家賃が

取れるか計算して、収支を考えればよさそうです。



直感的にですが、2部屋にするパターンが一番競争力が持てて家賃も取れるような

気がしました。40平米の1LDK、フルリノベして内装はほぼ新築であれば、

ヤングファミリー、DINKS、同棲といった需要にも応えることができます。

ニーズも見たしやすいのではないかなと。客付に苦労しなさそうなのが魅力です。



実際、1LDK30平米の東京3棟目が8万くらい家賃がとれているので、40平米なら

もう少し高く家賃が取れそうだなという感覚があるのもこの案の後押しになりました。

9万くらいは家賃取れるんじゃないかな、と。



ということで、その方向で管理会社さんに家賃相場を見ていただくのと並行で、

私自身もSUUMOなどを使って今出ている物件の家賃相場を調べてみました。

木造、1LDK、駅徒歩7分以内・・・あれ、結構家賃高くない?築浅だったら

余裕で10万オーバーの家賃です。



内装は新築同様とはいえ築古であることを差し引いたらここまで取れないにしても、

ひょっとして10万くらい家賃取れちゃったりする?そうだとすれば、建築費の

下がった分とのバランスで考えても、ギリ10%くらい乗っかる??

計算してみましたが、提示していた指値に+100万くらいしても、家賃10万取れれば

前回計算したのと同じくらいの利回り・・・10%をちょい切るくらいのラインに

落ち着いてくれそうです。



銀行融資がつくかは微妙なところだけど、先方の借地管理人さんも知らない人よりは

知ってる人に売った方が安心だからということで、できれば受けられる範囲の指値に

落ち着いてくれることを期待しているようですので、ここはひとつ頑張らないとかなあ。

今あんまり自己資金ないからなあ。どの程度入れられるか怪しいけど・・・

やれるだけのことはやってみましょうかね。



ということで、まずは管理会社さんの家賃相場の回答を待って、指値金額をお伝えする

動きを取りたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:19 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする