2024年10月31日

東京13棟目でドライヤーの故障。

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消耗品がどんどん壊れていくのは仕方のないことなのでしょう。東京13棟目で

ドライヤーが故障したという話で、新しいものを調達してまいりました。



昨今の民泊ブーム。私の中では第二次民泊ブームと勝手に呼んでおります。



第一次民泊ブームはコロナ前の数年間でした。まだ民泊という言葉もなかった時代から

徐々に法整備され、それなりに一般化してきた頃合い。言葉もなかった時代から比べると

爆発的な利益は望めなくなったものの、そこそこの収益を出すことができるように

なった時代でした。



そこからコロナ禍が始まり、民泊は一気に死滅。苦しい時代に入りました。

私自身は転貸でいくつか民泊をやっていたのですが、それらは偶然にもコロナ禍の前に

全部譲渡して一旦フリーのポジションになっていたので、特に被害はありませんでした。

ただ、民泊目的で賃借人さんに貸していた物件はは軒並み退去となり、一気に空室が

10部屋くらい増えて焦ったことは覚えております。



そんなコロナもなんとか収束し、今はコロナ禍の悲惨な民泊のことなどなかったような

大盛況の民泊需要。今が第二次民泊ブームと私の中では考えております。



私自身は東京13棟目をオリンピックの瞬間風速の需要を当て込んで民泊として

運用を開始しました。あれはたしか2021年だったはずです。しかし、まさかの

無観客開催となってしまい、運営費はかかるけど賃貸に出していた方が儲かるんじゃ

ないかという状態で推移しておりました。



ただ、その間のレビューが効いていたようで、コロナ禍が明けてからは一気に爆発。

がっちりと儲けが出るようになりました。耐え忍んでいた分がここで爆発って感じです。

これに味を占めて東京15棟目も民泊にしましたが、こちらもいい感じに稼働してます。



ただ、2021年から稼働しているということは、もう3年が経過しているということ。

家具・家電類が故障したり劣化したりしてくる時期でもあります。



先日は東京13棟目でドライヤーの故障があったと運営会社さんからご報告を

いただきました。



運営会社さんはなかなか優秀で、よく使う消耗品は事務所に在庫を置いておいて

故障したという報告がゲストからあれば事務所から補充の品を持参しています。

(この時出張費はかかりますが仕方ない)

そしてホストには同じものを購入して事務所に配送するよう依頼があります。

なるほど、このやり方ならゲストの満足度も高まるし、備品の補充や精算の手間も

省けますね。頭いいなあ。なるほどと膝を打ってしまいました。



今回も仕事中だったのでLINEは見てなかったのですが、故障の報告から交換の予告、

交換実施と代替品の事務所への送付などについての一連のLINEが届いておりました。

私が自主運営していたら、ゲストの要望にすぐに応えられずに満足度も激落ちになった

ことでしょう。運営会社さんさまさまです。



私みたいに特にこだわりのない人であれば別にいいのですが、このやり方だと、

内装や備品にこだわりを持っている人だと、運営会社さんの標準装備にどんどん

切り替わっていってしまうという難点はあるのかなと思いました。

私は気にしないから全然オッケーですけどね。



今月は楽天のお買い物マラソンが3回もあったので、うまくそれに当て込んで

ポイントバックもきっちりもらいながら購入することができました。よきよき。



民泊は全体的に使い方が荒いのか、家具家電類の故障の話はよく聞こえてきます。

交換には至らないものの、テレビにヒビが入っているとか、乾燥機のフィルターを

取った後ろの網みたいな部分にちょっと穴が開いたとか、自宅で使っていたら

まずありえないようなトラブルの話がちらほらと入ってきます。

だいたいは様子見で済ませていますが、こういった小さな問題の積み重ねにより

経費率が上がっていくのだろうなあと思います。



民泊やるなら収益性大事。そういうことなんだろうなあ。



そんなわけで、面倒ごとも多い民泊ですが、得られる果実もまた大きいので、

今は一つの手段として活用していますというお話でした(?)



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月30日

東京16棟目に入居申込!でもちょっと悩む・・・。

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東京16棟目に早くも入居申込をいただくことができました。外国籍の会社員の方です。

近隣の外国人アレルギーが少し気になりますが、基本OKで進めようと思います。



東京16棟目は23区内の借地の狭小戸建です。率先して購入するつもりはそんなに

なかったのですが、指値も通ってリフォーム代込みで表面利回り10%くらいで

フィニッシュできそうかなといったところだったので、購入に踏み切りました。



5〜10年後には売却のゴールが見えていることも購入に踏み切った要因の一つです。

隣地が高齢のおじいさんで、いずれは売却になるのは目に見えている状態です。

そうなった時、借地管理人さんとしては逆サイドの隣地の更地と3区画を2区画に

区割りしなおして、戸建の建売業者さんに売却することを考えているそうなのです。



保有中にインカムがある程度稼げて、多少の売却益が出てくれれば、そんなに失敗は

しないだろうと思って購入を決断した次第です。



リフォームはきちんとやろうとしたら100万オーバーになるところでしたが、

和室→洋室変更を断念、エアコンも給湯器も既存を活用することにしました。

これで工事を60万円台まで削ることに成功。目標にしていた50万円台には

届きませんでしたし、エアコンはリモコンが1台分ないとか給湯器も異音がする時が

あるとか死んでたリモコンを中古のリモコンに変えてしのいだとか、いろいろと危うい

ところがある中での話にはなってしまいますが・・・。



家賃に関しては管理会社さんの査定よりも3000円アップの家賃でスタート。

管理会社さんは責任のないことを言えない立場なので固めの査定をするのは理解して

おります。なので、いつも管理会社さんがおっしゃる家賃のもう少し上を狙って

家賃設定をしております。今回も査定額の3000円アップで進めることにしました。

引きが悪ければ家賃を下げればいいだけのこと。高い家賃を得ようとするなら、

高い家賃で募集をしないことには始まりません。3000円高く決まれば、利回りも

表面で10%に到達しますしね。



リフォームが終わる前から募集だけは開始しておりましたが、問い合わせは結構

あったようです。ただ、その大半が民泊利用可否の問い合わせだったとのこと。

民泊できるなら自分でやってますって(笑)



ただ、そうではなく普通の問い合わせもそれなりの件数あったようですので、

あながち無茶な家賃設定でもないのかなと思った次第でした。

リノベしてるかしてないかの違いはありますが、近隣の東京3棟目よりも家賃は

1割近く安いですからねえ。安くて広いとなれば興味を示す人もいるはずです。

私なんかモロにそのパターンなので、社会人なりたての頃築年数が古いアパートで

広いところに住んでましたから。新しさとかオートロックとかより広さとコスパを

重視する人はいるはず。



そんな私の読みが的中(?)しまして、昨日管理会社さんから入居申込をいただいた旨の

ご連絡を頂戴することができました。思っていた以上に早かったなあというのが

当座の感想です。



お申込をしてくださったのは、アジア系の外国籍の男性です。日本の会社に就職しており

仲介業者さん曰く日本語でのコミュニケーションは可能という報告を受けております。

年収など諸々の条件に問題は特に見受けられず、単純に外国籍であるというところを

どう評価するか、と言うだけみたいです。



普段の私なら問題なくご入居いただくのですが・・・東京16棟目の借地管理人さんが

近隣クレームを恐れていること、実際に東京3棟目を購入した時に近隣挨拶をした歳

賃貸にすると説明した際に開口一番「外国人は困るのよね」とぶっこんできた方が

いらっしゃることもあり、躊躇してしまいました。



日本語でコミュニケーションが通じて、日本の会社で働いているというところを考慮し

近隣とのトラブル・・・ゴミ出しとか騒音とかでクレームが発生したら、ご退去を

いただかなくてはならない、ということを念入りにお伝えした上でご入居いただくことを

考えようかなと思った次第です。



幸いにして、元々この物件はどこかで取り壊すことが見えているので、定期借家契約で

進める予定でした。クレームがあれば364日の定期借家契約なので1年以内に

再契約しないと言う形で出ていっていただくことができます。



万が一近隣の方に何か言われたら、そのように説明して理解を得るって感じかなあ。



管理会社さんとはそんな感じで打ち合わせました。仲介業者さんに上記をお伝えいただき

先方がOKしたら本格的に入居に向けて話を進めるイメージです。



管理会社さんに「3000円アップで決まりましたね」と振ってみたところ、

無責任なことは言えないので固めに提示しますが、今後はもう少し価格設定を

強気にした方がいいかも、みたいな感じで少し反省をされているようでした。

昨今の家賃上昇を加味した数字にしてもいいのかもしれませんね。

管理会社さんがやらずとも、私が加味して強気の家賃に変えちゃいますけど(笑)



というわけで、おそらくこれで東京16棟目は満室になってくれることでしょう。

ご尽力いただきました管理会社さん、リフォーム対応いただいた施工業者さん、

大変お世話になりました。ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 東京16棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月29日

札幌出張の目的は現場確認と懇親会。

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金曜日から月曜日まで札幌出張でした。お友達の物件を見たり、お取引先各位との

会食をしたりと有意義に過ごしました。そして胃に負担をかけた出張でした・・・。



今年最後になるかもしれないし、ならないかもしれない札幌出張。

雪が降っている間は機動力が下がるのであまり行きたくないと思うこともあり、

12月〜3月は出張しないことが多いです。そして11月は既に予定が詰まっており

行けたとしても1泊2日くらいがいいところ。

もう一度くらい札幌に行っておきたい理由としては、札幌13棟目のリフォームの

結果を確認しておきたいという気持ちがあるからなのですが・・・弾丸で行くかー?



とまあいきなり次回の出張のことを考え始めてしまいましたが、今はそれよりも

今回の出張の総括ですね。



メインのお仕事としては、札幌13棟目のテラスハウスのリフォーム進捗状況の確認と

問題点があるならそこの協議といったところでした。



札幌13棟目の管理会社さん経由で施工業者さんにリフォーム工事を発注しました。

かなり安くやってもらってるので、工事が多少のんびりでも一切文句を言う気は

ありません。安く仕上げるというのはいろいろな不都合を許容して初めて成立します。

安い早い美味いは飲食業界はあるかもしれませんが建設業界にはたぶんありません。



工事を依頼して3週間ちょっとですが、事前に管理会社さんからは「そこまで

進んでないですからね」と念押しはされておりました。大丈夫です。これしか進んで

ないやんけーなんて言うつもりはありません。



現場に行くと、塗装工事が終わったところでした。配管もある程度終わったのかな?

クロスやCFが終わってなかったので、大きく変わった印象はありませんでしたが

天井は奇麗になっていたし、建具も塗装されておりました。



建具の色が思ったより赤くなってしまって・・・ということを管理会社さんが

気にしておられましたが、ゆるふわな私はまあいいんじゃないでしょうかと適当な

ことを言ってしまいました。多少建具の色が変でも生活保護の方は気にしないでしょう。



11月中には完成するということでしたので、現場に行けるとしたらこの辺という日付を

お伝えしておきました。本当に行くかはやや微妙なところですが・・・。



この担当さんとはその後ランチもしまして、諸々の情報交換もさせていただきました。

先日転職したばかりだけど、約束と違うことが多すぎるので再度転職を考えていて

古巣に声をかけて貰っているという話があるとのこと。転職するなら管理もそこに

ついていくことになりますね。続報お待ちしております。



今回はそれ以外だと大家さんのお友達に会うことが多かったです。

タワマンを買ったお友達にタワマンを見せていただいたり、倉庫を建てたお友達の

内覧会があることを別のお友達から教わってお邪魔したり。まったく別方向の

ベクトルでしたが、どちらも刺激のある場でした。最近こういう内覧とかあまり

してなかったので、もっと動かないとだなあと思ったのでした。



あとは関係者との懇親会ですね。ランチからディナーからいろいろとこなしました。

特に札幌9棟目の売却をしてくださった管理会社さんのスタッフの方に対して

感謝の気持ちを込めた懇親会を開催できたのはよかったと思います。

そしてすすきのの夜らしい展開が続いたせいで、お酒で胃が荒れた気がします(苦笑)



そんな状態なのに中華料理とか韓国料理とか辛いものばかり食べてしまい、余計に胃が

おかしくなったような・・・。でも帰宅して体重計に乗っかったところ、思ったほど

太ってなかったのでほっとしました。



札幌はお世話になっている業者さんや大家さん仲間が多く、1回行ったくらいじゃ

とてもじゃないけどお会いしきれないです。お付き合いいただける方がいることに

感謝しつつ、また是非お会いしましょう。



今回の出張でお世話になった皆様、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月28日

東京の借地権の案件、3度目の指値で通る可能性が出てきました。

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少し前に書いた東京3棟目、東京16棟目と同じ地主さんの借地権案件について

3回目の指値で仲介業者さんが売主さんに話を持っていってくれることになりました。



今年は小さい物件を2つほど購入しました。札幌の築古テラスハウスと、東京の

築古狭小戸建です。購入は2棟2室。これに対して、売却したのが札幌9棟目と

仙台2棟目で2棟27室。差し引き25室のダウンサイジングとなりました。

返済比率を下げる、債務償還年数を下げる、手元資金に余裕を持たせる、みたいな観点で

進めてきたことなので、そんなに悪くない結果のはずと思っております。

(本当に数値がちゃんと計算していませんけど・・・笑)



特に急いで購入を進める必要はないと思うのですが、それでもやっぱり購入案件は

気になります。物件を購入するのが好きという困った病気だからです(苦笑)

ましてやそれが、多少のご縁のある方からのお話であればなおさらです。



前にブログに少し書いた案件ですが、今回ここでいう「ご縁のある方」は、とある借地の

借地管理人さんです。お寺の借地を管理されている方で、地代の話などをこの方と

することになります。



東京3棟目を購入した時に、このお寺さんの土地の借地契約がついてきました。

全部借地権というわけではなく、接道部分だけ借地権でした。この借地がないと

再建築不可になってしまうのです。



購入時と今では借地管理人さんが後退しております。前の借地管理人さんはそんなに

フレンドリーなタイプではなく、ややとっつきにくい印象がありました。必要最小限の

やり取りしかなかったと記憶しております。



この方が亡くなって、弟さんが借地管理人さんとなりました。弟さんは先代に比べて

とっつきやすく、コミュニケーションをとりやすい印象を持ちました。



初めてお会いしたのは東京3棟目の地代の話でしたが、私が不動産投資をしていると

理解すると、これまでトラブルなく運用している実績を買っていただき、同じ借地の

案件を優先的に紹介してくれるようになったのです。その結果購入に至ったのが

東京16棟目でした。



ご縁がご縁を紡いでいく。そんな形でやれることが増えていく。割と理想的です。

こういう良い関係をあちこちで作っていければいいなと思っています。



で、今回は同じ地主さんの借地で別の案件が出てきたということで、借地管理人さなkら

ご連絡をいただくことができました。1発指値を入れるも借地管理人さんのレベルで

NGとなり、プランを再検討して新たな指値をいれようというところまでは過去ブログ

書いてありますので、そちらをご参照ください。



今日はその続きです。



管理会社さんから返答があった賃料査定は私が考えている溶離は渋いものでした。

渋い理由は築年数だとのことです。内装がフルリノベであっても、築年数で割り引かれ

同等の広さの築浅アパートに比べると高い賃料にはならないのでは、ということでした。



管理会社さんは安全ラインを想定して出してくるので、私がリスクを取れるのであれば

もう少し値上げした賃料で攻められるだろうと思っております。それを差し引いても

10万の家賃はチャレンジ案件になってしまいそうだと判断。9.5万で計算して

指値をすることにしました。



結果として、前回の指値より100万の買いあがりで再度借地管理人さんにぶつけて

反応を伺いました。結論としてはこの指値もNGだったのですが、前回と比べると

ゴールが近づいたのかなと感じる返答でした。



前回の指値の時は、この段階で前回はその金額では無理ですという回答だったのですが

今回は売主さんに債務があるので債務を残すわけにはいかない、大規模修繕となると

増改築承諾料が地主さんに対して発生する、その金額はおおむね売買金額の5%である、

今回は過去の実績を考慮して増改築承諾料を取らないようお寺に便宜を図ってもらうよう

相談するので、その分を売主さんに還元してあげてくれないか、という内容でした。



・・・これはゴールが近いとみていいですよね?暗にこのくらいの指値なら受けられると

仰っているように感じました。手ごたえありと見ていい気がします。



ただ、前回も大規模修繕はしたものの、増改築承諾料なんて取られなかったよね・・・。

そこはツッコミを入れたかったけど、やめておきました。藪蛇になっても困ります。



ということで、更に50万の上乗せで3回目の買付。今回は借地管理人さんからも

この価格なら売主さんと交渉できます、という回答をいただきました。おそらくですが

これで買付は成立するのでしょうね。売主さんの説得は頑張ってくれると思います。



結局、利回り9%前後まで落ちてしまいましたが、まあもうしょうがないですね。

家賃を頑張ってあげられるよう間取りや仕様を工夫しましょう。そして今後の

家賃上昇に期待しましょう。



ひと昔前だったら借地で利回り9%とかあほらしくてやってられないレベルでしたが

時代は変わったものですね・・・。怖いわー。



ここまで来たので、私はメインバンクさんに融資のご相談。借地権の案件なので、

メインバンクさん以外で通すのが骨が折れるからという理由でメインバンクさんに

つい持ち込んでしまいます。



メインバンクさん、今案件が立て込んでて忙しいみたいです。なので急いで審査を

進めてくれと言われると対応しきれないということでした。この点、事前に売主さん側に

伝えておかなくてはなりません。



とはいえ、メインバンクさんも謄本とか確認申請とか必要そうな書類を見繕って

早めに頂戴と仰ってくれているので、できる範囲で頑張ろうとしてくれているのは

伝わってきます。ありがたいことです。



買付の成立を待つ、融資の審査を待つ。

それでご縁があれば購入できることでしょう。

購入できるなら購入したいなと思っているので、できることをやろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年10月27日

東京8棟目で退去予告・・・になるのか?

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東京8棟目で退去が発生する可能性が出てきました。一番最近入居された方です。

管理会社さん曰く、法人の担当者様から退去手続の確認がきたのだとか。



最近の空室は、札幌6棟目で1室、札幌7棟目で1室、東京8棟目で1室、

東京16棟目で1室の合計4室です。稼働率は96%と良い数字です。

なんのかんの言いながらも仙台2棟目は売却直前に満室になっていましたし、

客付については悪くない状態をキープできているように思います。



買うのも造るのも楽しいですが、そういうのを楽しむには客付もきちんとやらないと

いけないと思っております。そこが一番の基本であるという理解です。空室だらけだと

インカムがなくなっちゃって、楽しく不動産をいじくる資金も作れませんから。



でも最近の風潮はあまりに利回りが低いのでインカムを取れないからキャピタルが

あればいいって感じも見受けられます。相場の都合上仕方がないことなのかもですが、

個人的にはちょっとビビッてしまいます。不動産は値下がりすることが当たり前の時代に

不動産投資を始めたので、その時の常識から抜け出せないんですよ。



幸いにして、私自身はインカムがとれる物件を買うことができた世代なので、

今も埋めればそれなりの実入りはあります。そこは大事にしていかないとなあ、と

思っております。



さて、そんな形で稼働率を大事にしたいと言っている私ですが、東京8棟目が

1部屋空室のところにもう1部屋の空室が増える可能性がでてきました。

稼働率の観点では杞憂に終わってほしいところなのですが、確かに動き的には微妙かも。



管理会社さんと、家にあるちょっとおしゃれな照明をどこかの空室で使いたいという

話をしておりました。今は空室が東京8棟目のみで、そこも既に照明は設置が

済んでいることから活用は難しいかなあ、といった会話をしていたのですが、

その中で管理会社さんがポロっと「東京8棟目はもう1室空室が増える可能性が

あるのでそこで使うとか」みたいなことを書かれたのです。え、空室増えるの?



むしろそっちが気になり、詳しく聞いてみたところ、ご入居されている会社さんの

法人担当の方から管理会社さんに連絡があり、退去の手続きについての確認が

あったのだそうです。むむ、それは確かに退去しそう・・・。



東京8棟目はペット多頭飼いを推奨するコミュニティアパートでして、ワンちゃんを

いっぱい飼ってる方がお住まいになっております。その中でも、今回その話が出た方は

一番最近ご入居された方です。短期退去になっちゃうのかなあ。



ご入居の経緯が、犬を連れて急いで入れるところみたいな感じだった記憶があるので

(彼女さんとの同棲解消で引越とかそんな感じ)緊急避難でご入居していたのかも

しれません。物件入居者様向けのイベントにも参加はしておりませんでした。

水が合わなかった可能性はあるかもしれないですね。



既に1部屋の空室がある中でもう1部屋空室ができてしまうのは痛いなあと思いますが、

コミュニティと言う要素がある以上、入居者様を選んでしまう物件という側面は

否めません。しょうがないのかなと思っております。



できれば退去を取りやめにしたという展開に期待したいですが、果たしてどうなるか。

状況を注視するくらいしか私にはできませんので、とりあえず祈ります。



今日はこれから出かけないといけないので、手短ですがこの辺で。



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