現在７位です。今週来週とテレワークあまりできないのでしんどいなー。
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東京１６棟目の再見積、金額的にこれでいいかなという内容に落ち着いたので
発注をさせていただきました。並行でいろいろ運日を進めております。
東京１６棟目。今年購入した物件です。ただの借地権の築古戸建ですので、大きな
旨みがあるわけでもありませんが、地主さんの任命する借地管理人さんとの関係を
キープするためという側面、そして最後に売却で儲けが出るという借地管理人さんの
言い分に乗っかって購入をしたやつです。
昔ながらの狭い区画割で３軒の物件が並んでいるのですが、うち端の１軒は既に更地。
真ん中の１軒はそこそこ高齢の方が所有してお住まいになっております。
そして逆サイドの端が今回私が購入した東京１６棟目です。
逆サイドの端が売りに出ることになった時、借地管理人さんは３つの狭い区画を
まとめて再度２つの現代の大きさの区画に切りなおすことを考えたそうです。
その上で、建売屋さんにその借地を売却して、新築戸建を建ててもらいたいそうです。
ここから類推できる地主さんのご意向としては、土地を返してほしいという発想はなく
地代を長く徴収できる状態が理想であると考えているようです。
なので、私のところには、当面賃貸で回しておいてもらい、隣地が出るとなったら
３区画まとめて売却に出すことをしたいとのことでした。せっかくのご縁でもあるので
私はその話に協力することにして、東京１６棟目を購入する決断をした次第です。
たまたま売却益もありましたしね・・・。
ということで、このような生い立ちから、あまり修繕にはお金をかけたくないと
思っております。どうせ５年〜１０年で取り壊されてしまう家ですからねえ・・・。
とはいえ、賃貸付けの観点からすれば、最低限やることはやらなくてはなりません。
どこまでをもって最低限とするか？そこがポイントになるかと。
管理会社さん、施工業者さん、私の３者で現地確認した際に決めた仕様でお見積を
いただいたのですが、これが想定していた予算の倍近い金額になってしまいました。
これに対して、このまま進めるしかないのか、何かしら仕様を削って金額を落とすように
もっていくべきなのか。管理会社さんと意見交換をしました。
まず、一番お金がかかっている「和室→洋室」が本当に必須なのかという…です。
住む人からしたら当然ですが洋室の方が使い勝手がいいので、洋室にした方が
間違いなく良いでしょう。
ただ、２ＤＫの間取りのうち、１階のＤＫ部分は洋室化されております。２階の和室は
物入れと割り切る使い方もあるのではないかなあ、と。
管理会社さんに周辺の同一の間取りの賃料を見ていただきましたが、そもそも戸建の
比較できるものがあまり多くなく、サンプル数の少なさゆえに判断が難しかったです。
逆に言えば、相場があってないようなものだ、という言い方もできるのかもしれません。
それであれば、最初は和室２つで募集開始してみて、どうしても厳しいようであれば
追加工事で洋室を作るというやり方もありなのでは・・・？管理会社さんにそのように
持ち掛けると、管理会社さんもまあそうかもしれないですねという反応に。
ここはひとつ、割り切って洋室なしで攻めてみましょうということで、大家としては
考えたのでした。家賃に大きく影響が出るのであればいざ知らず、影響が出るかも
よくわからないということであれば、今あえて無理をして工事をする必要はないのではと
思ったわけです。
ということで、施工業者さんに再度和室→洋室なしでお見積をいただきましたところ
想定予算より少しオーバーくらいの金額になってくれました。じゃあこれで発注ー。
仕様が決まったので、準備に取り掛かります。
私が自分でやろうとするといつになっても動かないので、管理会社さんにお願いして
電気、ガス、水道の契約を行っていただくことにしました。送金から差し引いて貰い
私が最終的に支払う形となります。
電気と水道はリフォームで使うけど、ガス？と思われるかもしれません。
ガスは給湯機がまだ生きてるかを確認するために契約します。もし死んでいたら
泣きながら交換という流れになります。
ガスは立ち合いがあるので面倒だなと思ったのですが、工事に入った時に開通させて
確認したのでは給湯器の手配が工事期間中に間に合わないとのことでした。
そうだとすると、確かに今やっちゃわないとダメか・・・。
しかし管理会社さんも暇ではないので、私の代わりに立ち合いというのはちょっと
厳しいというお話をいただいております。私が何とかして立ち会うしかなさそうです。
テレワークの日で立ち会えそうな日を見繕って、管理会社さんにガス会社さんとの調整を
お願いしているところです。
それから、リフォーム時に車を置く場所として、２つ隣の空き地を使わせてほしいと
施工業者さんからご相談がありましたので、それについても借地管理人さんと
会話をしておきました。原則ＯＫだけど、近隣にちょっと細かい人がお住まいに
なっているらしく、そこに対しての配慮を怠らないようにしてください、という
要求が出てまいりました。あとさりげなく「草刈りして返してください」という
条件も追加されました。それちょっと違う・・・と心の中では思いましたが（苦笑）
そんな感じで、ゆるゆると東京１６棟目の準備は進んでおります。
のんびりペースですが、今は施工業者さんが調整をしつつ、給湯器の状態がわかるのを
待っているはずなので、開通させて確認をしてきたいと思います。
（確認ってお湯が出るのが確認できればいいんですよね？）
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