現在６位です。関東は台風は来なかったけど、今日は台風一過の青空です。
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金融機関さんとのお付き合いって、その時の担当さんの考え方やセンスなどの要因で
深くなったり浅くなったりしますよね。私は今は全体的に浅い期間かもしれません。
不動産投資を進めるにあたって、よほどのことがない限りはお世話になるであろう
金融機関さん。株などでも信用取引はありますが、不動産賃貸業は銀行さんから
お金を借りてレバレッジを効かせられるという大きな特徴がありますから、それを
活かさない手はないだろうと考えております。
レバレッジを活かすには金融機関さんとのお付き合いが必要不可欠です。
いかに銀行さんにモテるか。決算書や売上などの定量評価に加え、人間性だったり
お付き合いの度合いといった定性評価も意識しながらお付き合いを深めていく。
そんなプロセスを経て、今の取引行さんと野関係が築かれております。
ただ、銀行さんって異動が多い職業だですから・・・。一度関係を作ったとしても
担当さんが変わることでリセットされてしまうこともあります。本来なら、担当の方が
変わったくらいではびくともしない強固な関係と太いお取引をしなくてはならないと
いうことなのでしょうけど、サブバンクさん含めたすべての取引先金融機関さんに
そこまでの関係を求めるのはなかなか酷であると思っております。
なので、その時によって関係が変わり、お付き合いの濃淡が出てしまうのはやむを得ない
ことなのかなと思っております。
さて、現在の私のお付き合い状況で言いますと・・・
個人および東京法人
ほぼメインバンクさん１強状態
仙台法人
ほぼメインバンクさん１強状態
ということで、最近はメインバンクさんとばかり話をしている気がします。
そうなってしまうのも一応理由がありまして・・・。
まず、個人および東京法人は、最近買っているものが小さい築古物件ばかりです。
耐用年数超過で癖があるものばかりなので、なかなかすんなりと融資を出してくれる
金融機関さんがない中、メインバンクさんは割とこういう物件でも２０年とかの融資を
出してくれることが多いです。
東京１４棟目の時に、一通りの金融機関さんに当たってみたことがありますが・・・
再建築不可だとリフォーム資金も厳しいとか、保証協会を使わないと無理とか、
そういう反応が多かった中、メインバンクさんだけはすごい頑張ってくれて、
なんとか希望に近い内容で融資を組み立ててくださいました。なので、今はその恩も
感じているので、メインバンクさんに案件を持ち込みがちになっております。
仙台法人に関しては、そもそも札幌の案件ばかりになってしまっている関係から、
東北エリアでの融資しか対応できないサブバンクさんが脱落気味になります。
札幌でも対応できる金融機関さんは３行お付き合いしていますが、うち１行は
金利や条件などでいつも厳しく取引に至らず。もう１行は札幌７棟目の融資をして
いただいてますが、最近全くやる気を感じられないというか、現場が頑張ろうとしても
本部がものすごい足を引っ張る状態なので、これまた望み薄な感じでして。
結局、メインバンクさん一択な状態になっております。
まあそんないろいろな理由があり、メインバンクさんにここ数年は偏重気味に
なってしまっておりますが、本当ならこの状態ってあまり好ましくないと思います。
サブバンクさんも含め、それなりに均等に・・・とまでは言いませんが、それぞれの
金融機関さんの位置づけにあわせて、融資取引のボリュームを考えるべきなのですが。
そうしないと「取引ないよねあそこ」とどんどん位置づけが下がってしまいますから。
最近あったことで、この辺のコントロールをもうちょっとメインバンクさんに
偏重させないようにうまくやらないとなと思ったことがあります。サブバンクさんから
お電話があったのですが、口座に残高が足りなくて約定返済ができていない、という
内容でした。これ自体は私の管理能力の欠如であり、誠に申し訳ございませんと
伏してお詫びし、早々に残高を回復させるだけです。恥ずかしい・・・。
ただ、この連絡がきたのが先週なんですよ。８月２６日の週です。
引き落としの実行日がいつかというと・・・１５日。普通、当日になって入金がなければ
信金さんや信組さんであれば担当の人が未入金の人に架電するのが普通です。
それすらなかったというのは、その程度の扱いでしかないということではないかと。
更に、これは実は認識をしていたのですけど、このサブバンクさんだけ確定申告の
写しの提出を求めてこなかったのですよ。他は３月後半〜４月前半で提出の依頼が
届いていたのですけどね。なので、うーんと思いながらあえて見守っておりました。
今回の入金のお願いの電話の中で、今更出恐縮なのですが・・・と提出の依頼が
届きました。９月になったら東京法人の決算書も届けられるので、それと一緒に
お届けしますね！と回答したところ、できれば個人の分だけ今月中に・・・だそうで。
ここまで放置しておいた自覚はあるのか、あまり強くは言ってきませんでしたけど、
まあちょっと図々しいなと思わなくもありません。
この金融機関さん、担当の方は結構できる人が多いのですが、上層部の方針が
築古をやりづらい感じになってしまったようなきらいがあり、ここのところちょっと
使いづらいなという感覚は持っていました。なので、私の方でも足が遠のいてしまって
いたことは否めません。この辺でもう一度関係再構築に走った方がいいだろうなあ。
別のサブバンクさんは、担当の方が心療内科通いになってしまい辞めてしまったとの
ことで、そこからちょっと距離が遠くなってしまった印象があります。
明るくていい担当さんで良かったんですけどね・・・残念です。
一日も早い回復をお祈りいたします。
そんな感じで、ちょっと金融機関さんとの取引状況が芳しくないように思うので
この辺でもう一度関係の再構築を図っていくべきだな、と思います。
（でもその前に残高不足は恥ずかしいから気をつけようね、自分）
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