現在７位です。本日東京に戻り、明日からサラリーマン再開です。
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札幌１３棟目のリフォームのお話です。打ち合わせの中で故障個所の有無や状況、
現段階での仮の金額は出てきました。まだ変動するも、目論見の範疇で収まりそうです。
札幌出張のメインは札幌１３棟目のリフォームの現地打ち合わせでした。
なんとなく、今年も何も買わないのもどうかなーなどと思って、ネットで問い合わせて
そのままホイホイと購入してしまった札幌１３棟目。建て替えは現実的にほぼ不可能な
築古テラスハウスです。内覧会をやったら「なんでこれ買ったんですか？」と質問を
受けてしまうレベルでした（笑）
そんな計画性のない札幌１３棟目なのですが、購入したからにはしっかり育てて
インカムで小さく儲かる子に育てなくてはなりません。頑張りますよー。
と言っても頑張るのは管理会社さんですが・・・私は頑張れと応援するだけ（汗）
ということで、管理会社さんから是非現地で打ち合わせをさせてほしいという
ご依頼をいただきましたので、札幌に飛んで打ち合わせをさせていただきました。
それが今回の出張のビジネス面での大きな目的の一つです。
現地の最寄駅で管理会社さんと待ち合わせて、管理会社さんの車で現地へゴー。
現地に到着すると、未だ「売り物件」の看板が掲げられておりました（笑）
仲介業者さんから以前聞いておりましたが、こんな小さなロットの物件なのに、
ブローカーさんが間に一枚かんでるらしいです。そしてこの看板はそのブローカーさんが
たててるので、仲介業者さんも関知していないということでした。
仲介業者さんも、ブローカーさんとの関係維持のために扱っているようなことを
仰っていましたが・・・それにしたって、取引で果たして儲かっているのだろうかと
心配になってしまいます（苦笑）
物件に入り、管理会社さんから見積書と見積内容の説明を受けました。
基本的には、かなりコストカットを考えて動いていただけているので助かる、という
感想になりました。
クロスが貼られていない壁（砂壁だったり布壁だったり）に関しては全部塗装。
クロスが貼られている壁はクロス貼替。
床は必要な個所のみＣＦ貼り。
階段は抜けそうな箇所だけ補強、あとは階段室の壁も含め何もしない。
和室→洋室の工事は行わず、畳の表替えで済ませる
（ただし裏面が奇麗かは不明のため、表替えしてなお汚い場合は交換）
台所は磨いた上でリアテックシートを貼ってごまかす
基本的な工事は上記のような感じでした。
これに加え、漏水していた台所の給湯菅の修理が既に行われておりますので、
その金額を加味したお値段が今回の見積の金額となります。目論見は５０万と
思っていたので、そこに対して税抜なら若干オーバーくらいで済みました。
いい感じだと思います。
ただ、この先にまだ変動要素がありまして・・・
前述のとおり、畳の表替えをしても、既に表替えした経験が過去にあれば、汚い畳が
出てくるだけです。そのままにしておくわけにもいかないので、こうなったら畳自体を
交換するしかありません。まずこれが価格変動要素として残ります。
そして一番大きい要素が、給湯器の交換です・・・。これが残念ながら発生しました。
台所の給湯管の漏れが激しかったため、給湯器やその先のお風呂などの給排水管の状況が
わからなかったのです。給湯器の死活についても不明な状態でした。給湯管の修繕が
終わったので、一通り水を流して確認したところ、給湯管以外の配管は無事でした。
ここまでは嬉しい報告だったのですが、代わりに（？）給湯器が故障しておりました。
１０万以上の追加出費ですね・・・痛い。
管理会社さんもこの点に関して対案を考えているとのことでした。
今は灯油給湯器なのですが、これをガス給湯器に変えてプロパンガス会社さんから
多少安く購入することで交換費用を安くする、ということも検討しているとのことです。
ただし、灯油給湯器よりガス給湯器の方が光熱費はかさみます。よって、入居募集の際に
ガス給湯器であることを嫌がられて避けられる可能性が増大することは否定できません。
他方、初期費用が安くなる以外のメリットもあります。サイズがコンパクトになるため、
今給湯器が鎮座しているお風呂の前に洗濯機置場を新設することも可能になります。
今どき室内洗濯機置場がないのはどうかなと思わなくはなかったので、そういう方向で
調整ができるならガスもありなのかもしれません。
賃貸付けだけ考えれば、灯油給湯器を場所を動かして設置し、空いたスペースに
室内洗濯機置場を設置するのがベターなのかなと思いますが、予算を考えるとそこまで
やっていいのか・・・トータルの見積金額次第ってところでしょうか。
お盆明けに管理会社さんがガス会社さんにガス給湯器のお見積を取るそうですので
この点注視していきたいと思います。
（法改正によりガス給湯器を貸与してくださいとは言えなくなりました・・・泣）
給湯器の分が乗っかると、結局諸々で＋１０万〜２０万くらいにはなってしまうかも
しれませんが、まあもうやむを得ないでしょうね・・・。元々ＭＡＸの予算は
１００万、これ以上はびた一文出したくない、と管理会社さんには伝えていましたので
今回の金額で収まるなら御の字と考えるべきでしょう。
とは言いつつも、できるだけ安く収めてほしいというのが本音ですが・・・（笑）
とりあえず、利回り１２％は確保できそうなので、小さいながら単体でのインカムは
問題なく確保できそうな情勢にほっと一息です。
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