2024年08月05日
とても久しぶりにセミナーに参加してきました。
現在9位です。アルコール漬けの肝臓です。。。
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とても久しぶりにセミナーに参加してきました。普通の不動産賃貸業ではない、
ちょっとフックをきかせた事業展開に関するヒントを得られたように思います。
すっかり出不精になってしまっている私。お出かけする時はイツメンとの情報交換会や
視察が多く、セミナー等々はすっかり足が遠のいてしまいました。
不動産投資を始めたばかりの頃は毎週狂ったようにセミナーに出かけていました。
ある程度の規模になった後も、何かしら新しい情報が得られるチャンスがあるはずと考え
多少頻度は落ちたものの、貪欲にセミナー等々参加しておりました。
サラリーマンのお仕事でやたらと出張・・・いや、出張の度を越えて地方都市への
常駐状態が続いた時がターニングポイントであったのかもしれません。あの頃から
セミナーに行かなくなりました。平日の仕事が大変だったもので。
そしてコロナもありました。コロナの頃はオンラインセミナーも流行っていたと
思いますが、一度足が遠のいた私はオンラインセミナーを聴講することすら面倒と
感じるようになってしまいました。そこには「セミナーの醍醐味は懇親会」という
気持ちが割と強くあったからというのもあると思います。
お友達のサラリーマン大家さんがいろいろな会場でセミナー講師を務めるようになり
そういうところにも遊びに行ってくればいいのに「まあ知ってる人だしな〜」などと
完全に向上心がなくなっている今日この頃でした。
そこには多分、かれこれ15年以上不動産賃貸業に携わってきたというおごりも
あるんじゃないかなと思っています。今更学ばなくても、だいたいのことはわかる。
そんな気持ちが奥底にあるがゆえに、怠け心を甘やかす結果になっているのだろうなと。
私、かなり怠け者なんですよ・・・。
そんな私が久しぶりにセミナーに行こうと思ったのは、主催が盟友の渡辺よしゆきさんで
あったこと、全賃のタイミングで全国から参加者の方がいらっしゃるであろうと
想像ができることからでした。少なくともよしゆきさんのセミナーはネタが随所に
仕込まれていて面白いことは間違いないですからね。あとはよしゆきさんのお友達限定の
クローズドなイベントだったこと、他の2名の講師の方も興味があったり関りがあったり
する方だったからというところがありました。
申し込んでしばらくしてから、全賃の二日間ともサラリーマンの会社のお客様訪問で
あったり社内の会議であったりで、全賃に参加できないことが確定的になったので
余計にこのセミナーで遠方の方とお会いしておかなくては、という気持ちになりました。
セミナーの内容にもちょっとだけ触れておこうと思います。
人口減少や高齢化が著しい現代社会。政府はろくな少子化対策も打たず、事態は
悪化する一方です。人口が減ると言うことは、大きなくくりで言えば不動産賃貸業も
顧客が減るので斜陽産業ということになります。それなのに新築の着工数は横ばい。
このままいけば市場の飽和は待ったなしです。
そんな時代にわざわざ不動産賃貸業をやっている私たち。本当にこのままでいいの?
もっといろいろとやれることややらなくてはならないことがあるのでは?
そんな観点で、ただの不動産賃貸業ではない、もっとフックの効いた事業展開を
されている大家さんや業者さんをお招きして、ご自身の手法について語っていただく。
そんな場でした。
今は第二次民泊ブームが訪れています。私も2棟2室で旅館業法に則って許認可を得て
民泊(ホテル)をやっております。それを転貸でブイブイ言わせて複数室を運営する
大家さんの実録体験記は、現場の苦労などうなづかせられるものがいっぱいありました。
高齢者。賃貸の中ではあまり好まれない客層です。孤独死リスク、滞納リスク、
認知症リスクなど。こういったところをどう対処していくか。今後大きなパイとなる
高齢者を積極的に受け入れるために大家が工夫できることは何か。そんなアプローチの
ヒントになることをいっぱい話されておりました。
テーマ設定が絶妙ですよねえ。今後の大きな流れになるであろう二つのテーマ。
両方とも通常の不動産賃貸業と親和性は高く、ちょっと応用できればすぐに着手できる
案件ではないかと思います。
私も両方とも既に取り組んでいる内容でしたが、考えの整理ができたり、新しい情報を
得ることができたりと、いいことがたくさんありました。参加してよかったです。
懇親会も超満員で多くの人が参加されており、とても久しぶりの大家さんだったり
遠方の大家さんだったり、いろんな方とお話をすることができて大変よかったです。
やっぱり懇親会が本番ですね(笑)
ということで、久しぶりにセミナーに参加してきたお話でした。
たまにはこういう場に足を運ぶのもいいかもねー。
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2024年08月04日
仙台2棟目、まさかのG騒動再び!?
現在9位です。久しぶりに勉強会に参加してきます。
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仙台2棟目が再びGの脅威にさらされようとしていたようです・・・。
未然に発見できたから先日のような悲惨なことにはならなくて済みそうで良かったです。
仙台2棟目と言えば、やはり切っても切り離せないのはG事件でしょう。
とあるお部屋の住人の方があまり清潔にしていなかったがために、お部屋の中が
Gにとって大変快適な環境になってしまい、大繁殖をしてしまった・・・
という恐ろしい事件です。
部屋の中二Gが出たら普通の人ならすぐ対処すると思うのですが・・・
そこが通常の感覚と異なっている方だったのでしょうね。気持ち悪いと思いつつ
何もしなかった結果、床一面にGがうじゃうじゃ歩き回るというトラウマ風景が
できあがってしまったようです・・・。いやもう本当に想像したくないです。
細かい話は過去ブログをご覧ください。
その1
その2
その3
番外編
ちなみに番外編に書いた業者さんも、どうやら対応してくれなかったみたいでして、
先日管理会社さんの方が泣きながら自分で対応したそうです・・・。
という恐ろしい負の歴史がある仙台2棟目なのですが、このたびまたまたGの話が
管理会社さんとの会話の中に出てきてビクッとした次第です。その話などを。
それは、管理会社さんと仙台2棟目の入居申込の件で会話が終わったすぐ後でした。
管理会社さんがさらっと「またG部屋になりそうなところがありまして・・・」などと
申すのです。え、この間のG部屋のGが根絶しきれてなかった!?建物全体に広がって
修復不能な状態だったりするの・・・?一瞬で胃が痛くなってきました(汗)
しかし、どうやら今回のGは前回のGとは別の話のようです。いや、もしかしたら
繋がりもあるのかもしれませんが、少なくとも特定の部屋での出来事であり、
全部屋に波及しているような話ではなさそうでした。
一番のリスクは、どこかに駆除しきれないGが生き残っていて、そいつが繁殖して
建物内を徘徊し始めることです。こうなると建物全体に対して駆除作業が必要になり
入居者様の退去とか補償とかいろいろな話につながってしまいます。勿論経営上も
大打撃です。
今のところ、そこまでの問題には発展していなさそうなので良かったです。
具体的な話を伺いましたところ、入居者様の中でケアサポ?ケアマネ?正式な名称は
わからないのですが、支援団体の方が支援に入って生活をされている方がご入居を
されております。その方のお部屋が散らかっており、Gが発生しつつあるとのことです。
発達の問題なのか心の病なのかはわかりませんが、お片付けができない症状があり、
最近はコンビニ弁当だのなんだのといった生ものも片づけられずにいるのだとか。
その結果、それを目指してGが発生するようになってしまったようです。
ドアを開けたらGが露骨にわかるレベルまでは至っていないものの、その辺のものを
ぺろっとめくるとGがコンニチハしてる状態だそうです・・・。
それを支援団体の人が発見したようで、管理会社さんに相談が入ったようでした。
管理会社さんのところにその話が入った後は、やはり害虫駆除の作業が必要なので
その費用は負担してほしいという話を入居者様サイドに打診、問題ないとの回答を
得られたとのことです。親御さんかご親戚の方かはわかりませんが、ちゃんとお金と
節度を持った方がご親族にいらっしゃるのは心強いですね。あと生活保護で安定的に
生活費が入ってきているのも大きいのかもしれません。
大事に至る前に、害虫駆除と立て直しが進みそうでよかったです。
誰も気づかないうちに、先日のG部屋の再来とかになっていたら頭を抱えてました。
そうならなくて本当に良かったです。
てかもう、こんなにGに愛されなくていいんだけど!?どうなってんのよ!?
G騒動はこれっきりにしていただきたい・・・。
そして管理会社さん、毎度大変な話を処理していただきありがとうございます。
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2024年08月03日
仙台2棟目に訳あり入居申込で満室リーチ。
現在7位です。今日はオンラインで勉強会しつつ嫁ちゃんのお供でお買い物。
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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!これで空室は残り1部屋です。
ちなみに今回の方も生活保護の方です。生活保護の楽園です(苦笑)
苦戦が続いている仙台2棟目。賃貸の方もなかなか満室にならないし、いろいろと
トラブルが起こりがち。売却の方も義母に任せきりですがあまり進んでいる雰囲気も
ありません。全体的に閉塞感が漂っている感じがします。
賃貸需要はそこそこある駅から徒歩5分圏内。築古とはいえRCで、大規模修繕も
済ませてあります。室内は設備や間取りが多少古い印象はあるものの、必要最低限の
設備と間取りは揃っており、そこまで悪いスペックではないはずなんですけどね。
どうにもこうにも引きが悪いのはなぜなのか。
まずは埋めないと、ということで、割と緩めに生活保護の方でもなんでも良いので
決めてくださいという形にしたところ、生活保護の方や訳ありの方ばかりがご入居を
されるという、かつての札幌2棟目や札幌3棟目を彷彿させる展開になって参りました。
ある意味懐かしいです、この感じ。でも義母は勿論こんなのは本意ではないと
苛立っているのだろうなあと思います・・・。
あと、募集停止にせざるを得ない事態が2回もあったのも、この物件ならでは?の
特色です。いやまあそんな特色は嫌なんですけど。
最近の募集停止事例だと、Gが部屋の中で超大量発生してしまったケースです。
殺虫は終わらせたものの、Gの死骸が床が変色するくらいのレベルで散乱しており
普通の人は中に入ることができない状態。なので、原状回復のお見積はおろか、
清掃すら誰もやってくれない状態になってしまい、放置プレイなっておりました。
先日、管理会社さんと今回書く入居申込の件でお電話をしたのですが、その際に
「私が片づけました・・・」と仰っていました・・・。その部屋に入った時の洋服は
家に帰る前に全部捨てたそうです。管理の仕事って本当に大変ですね・・・。
お手数をおかけいたしました。
さて、そんな感じでいろいろな事件が起こりがちで、義母は嫌になって早く売りたいと
ばかり言っている仙台2棟目。別に管理任せちゃったんだから、義母がそんなに
嫌がることはないと思うんですけど、気持ちが落ち着かないのでしょうね。
なかなか満室にもならないし。
でも、そんな仙台2棟目で朗報がありました。入居申込をいただけたとのことです。
よかったー、確かあと2室だったはずなので、これで残り1室じゃない?
その1室もようやくGが片付いたので、リフォームして募集ができる状態ですし。
満室に返り咲けるといいんですけどねー。
んで、今回はどんな難あり属性の方です?(札幌2棟目、札幌3棟目でよく使ってた
フレーズです)
今回は生活保護の若い女性の方だそうです。生活保護で若い女性というだけで、
何か特別貫のある怪しさが。でも管理会社さん曰く、心身ともに健常な方だとの
ことです。じゃあなぜ生活保護なのかという話ですが・・・
妊娠しているからだそうです。父親不明。
産むことをお父様からは反対されているらしく、女手一つで産んで育てる決意を
固めており、妊娠しているから働くこともできないので生活保護を受けているのだとか。
さすがにこのパターンは初めてですよね?という雰囲気で管理会社さんが話をして
おりましたが、私は既にこのパターンの経験はあります。似たようなのありましたと
お伝えしたら、ちょっと残念そうでした(笑)
売却した札幌5棟目で予備構成が入居した後妊娠、シングルマザーとして育てるから
生活保護を受給するので契約の名義を変えてほしい、という話でした。
詳しくはこちらをどうぞ。
管理会社さん的には、たぶん夜の仕事とかをやっていて、できちゃったから仕事も
できなくなっちゃったのだろう、と想像されているようでした。
今回の方は、親御さんに反対されていることもあり、親元に帰ることもできないという
事情は理解はできます。そしてそんな属性だと、入居できる物件自体が限られるという
ところもあるのだと思います。今回の件、管理会社さんがうちの物件を紹介したら
5分で即決されたということでした。きっと今までに断られ続けてきたのでしょうね。
うちは懐の深い物件なので大丈夫です(何だそれは)
ということで、これで残る空室はあと1つだけとなりました。早いところ満室になれば
いいのですけどー。もう1部屋のリフォームなどが早く進んで、再び満室と言える日が
やってきますように。
管理会社さん、いつもありがとうございます。引き続きよろしくお願い致します!
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2024年08月02日
札幌12棟目、家賃を上げても速攻で入居申込獲得。
現在7位です。準備を進めていかないとなあ。
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札幌12棟目で入居申込をいただいたと管理会社さんからご連絡をいただいてました。
それもだいぶ前に・・・ブログネタにするのを忘れておりましたので今更書きます。
現在、全体を通してみると、空室になっているのは以下の5部屋です。
富山1棟目 :1室
仙台2棟目 :2室
東京8棟目 :1室(退去予告)
札幌12棟目:1室
※新規購入の札幌13棟目1室、東京16棟目1室を除く
※入居申込は埋まっているものとみなす
という情報を確認している時に、札幌12棟目の管理会社さんとのやり取りをしている
SNSを「今どこが空いてたっけ?」とチェックしておりました。
そうすると、なにやら私が回答していない情報が出るわ出るわ。やべー、こんなに
いろいろ漏らしていたか・・・申し訳ありません・・・。
リフォームのお見積の話とか、消防点検の話とか、今朝になっていろいろ返信したのは
こういう事情があってのことでした(汗)
んで、肝心の空室の状態ですが、2部屋退去予告が同時に届いたあと、割と早い段階で
お申込をいただいておりました。私の方でも入居申込書を見せていただき、入居OKと
回答をしておりました。
うん、そんなやり取りをしたことは記憶にあるぞ。これで満室リーチだと思った
覚えもある。でもブログネタにはしていなかったみたいです。7月忙しかったからなあ。
出張多めだったし、なにかと立て込んでたし。だからブログに書き忘れちゃったんだな。
こんなにおめでたいネタを忘れるなんてとんでもない(笑)
ということで、お申込をいただいた内容について少々記載をさせていただこうと
思います。
こちらのお部屋ですが、管理会社さんの提案する家賃より1000円上げて募集を
開始したお部屋でした。割と調子よく決まる物件なので、もうちょっと上げても
いけるんじゃない?などと思って提案したのでした。
管理会社さんとしては、4階より少し家賃を下げたということでしたが、むしろ4階は
階段で上まで上がるのが辛いという層も一定数いるので、2階の方が強いという
ケースも考えられるのでは、という過去の経験に基づいております。
管理会社さんは4階だと最上階なので上層階からの騒音が少ないという点や眺望、
陽当たり、風通しのよさといった点が優位性があるので4階の方が優位性があるという
根拠でした。それはそれで確かに一理ありますね。ごもっともです。逆に私の方が
そういう目線を持てていなかったところがありました。
そして4階と同じ家賃で2階の募集を始めたのですが、特に問題なく申込をいただく
ことができました。ありがたやー。チャレンジしてみるものですね。
さて、その入居申込の内容ですが、婚約者との同居のための引越ということでした。
属性も大変よい会社員の方で、保証会社さんの審査も当然のようにOKになりました。
ちょっと狭めの1LDKなので、2人で住むには窮屈なのではないかなとも思いますが
それでも選んでいただけたことを嬉しく思います。新生活の拠点として選んでいただいた
ことに恥ずかしくないような対応をしないとですね。
これで札幌12棟目は残りが1Kの1室のみとなりました。こちらも時期は悪いですが
是非早々に快音が聞こえてくることを期待したいと思います。内見がようやくできる
状態になったので、ここからが本当の募集の始まりですから。
管理会社さんの迅速な対応や無理を聞いてくれるスタイルに助けられております。
改めてお礼申し上げます。ありがとうございます。
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2024年08月01日
東京2棟目、申請系の書類の署名押印とか故障とかいろいろ。
現在6位です。10時からの打ち合わせの準備をしなくては。
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東京2棟目で多少の対応が発生しております。いずれも地権者としての申請の支援に
類するものなのですが、私はつい事務処理を後回しにしてしまいがちなので・・・。
安定稼働でトラブルも特に発生していない東京2棟目。所有している側としては
とても気楽でありがたい物件です。しかも購入した時代が良く、都内であるにも関わらず
しっかり利回りも取れています。お宝物件なのでよほどのことがない限りは売りませんが
売ればかなりの売却益も見込めます。親孝行物件です。
ただまあ、平成初期築のS造ということもあり、耐用年数も切れてトラブルがぼちぼち
発生してきているのは否めません。設備の老朽化や漏水が発生しております。
先日、管理会社さんからテナントさんの部屋に設置しているエアコンが故障したので
テナントさんにてメーカー修理を依頼したとの連絡がありました。あのエアコンは
私が設置したものなので、メーカー修理の費用はこちらで負担しないといけないので
あろうなあと思いますが、とりあえずエアコンがないとお店が営業できないので
先方で手配したようです。応急処置はできて運転するようになっており、本格的な
修理が近々行われると聞いております。
確かに、もう購入して12年ですからねえ。ここでうまく直ったとしても、交換の
タイミングなのかもしれません。覚悟はしておこう。
それから、一部のお部屋で壁紙にカビが生える件も、発生の都度壁紙を貼り買えて
おりましたが、大規模修繕を近々行うことにしました。これも業者さんに相談して
タイミングを図っているところです。急ぎはしないので、業者さんの空きが出た時に
やってもらえればいいやということで。
ハード面だとそんな話がありますが、最近はソフト面というか申請の面での対応が
2件ばかりありました。
1つが、当方の物件の前にある街灯の修繕です。最初は隣地の方が管理会社さんを通じて
私に街灯を直すよう依頼があったのですが、私道は皆のものなのだし私だけで直すのは
おかしいよねということで再検討をするようお願いしました。結果、町内会の方で
助成金を使って直すことになったので、私が署名押印、あと印鑑証明書に謄本、公図を
添付してくれとのことでした。
署名押印するのは私だけでいいの?というところがわからず、管理会社さんに確認を
お願いしていたところまでは過去ブログで書いていた内容です。
その1
その2
このブログを書いた後、管理会社さんと改めて公図や現地の状況などを確認した結果
実は私道は共有持ち分ではなく各人が土地を出し合って通行している形のようだと
いうことがわかりました。私は別の案件とごっちゃにしていたようです。あちゃー。
なので、私の持っている土地に建っている街灯なので、私だけ署名押印すればいいと
いうことがわかりました。失礼しました。
3ヶ月以内の公図と謄本を出さなくてはならない、と聞かされていたので、そこが一番の
ネックでした。法務局に平日行かなくてはならないのはけっこうハードル高いです。
頃合いを見てやりますと言ったものの、その後サラリーマンの仕事が忙しくなってしまい
法務局に行くタイミングがないままずるずると延ばしてしまっていました。
先日、管理会社さんと東京16棟目の件でお会いした際に、東京2棟目の書類の状況を
聞かれました。街灯を直してほしいと言っていた方から状況確認の連絡が来てしまった、
とのことです。公図と謄本がネックで・・という話をしたところ、それであれば
その辺の法務局関連のものは管理会社さんで取ってきます、ということに。
それだったらこっちもすぐに対応できます。
ということで、書類と印鑑証明書を送付して無事対応完了・・・と思ったのですが
印鑑証明書を出してと言われているにもかかわらず、実印を押さずに提出して
しまいました。アホです、私。もう一度書類を出し直しになりました・・・。
詰めが甘い男です。
それからもう一つの対応ですが、家主滞在型民泊を始めるということで家賃を少し上げた
入居者様から、民泊の申請にあたり家主の許可が必要なので書類を書いてほしいという
話が届きました。管理会社さんより書類が送られてくるので、署名押印して返送して
ほしいということです。
届いた書類を見ると・・・あれ?該当のお部屋の入居者様だけでなく、その下のお部屋の
入居者様のお名前まで書いてあるぞ?間違えてる?
管理会社さんに聞いてみたところ、なんと正しいのだそうです。別のお部屋の方も
一緒にやるのだそうで。留守の間の対応とか清掃とかやるのかな?思わぬところで
人間関係が出来上がっていることにびっくりでした。
ということで、正しいのであればさっさと署名押印して返送しなくては。
こちらは特に問題もなく無事に完了となりました。
同じようなタイミングで対応が重なるのはなんなんでしょうねー?不思議。
ま、発生することは仕方ないので、淡々と処理をしていきたいと思います。
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