地震などの災害への備えを再確認。

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急激に南海トラフ地震のリスクが高まってきたようです。不動産賃貸業を営む私としては

他人事ではないのですが、たまたま地域分散していることが救いになるのかなー？



宮崎の地震が起こったのが、ちょうど私が北陸出張で富山に滞在している時でした。

打ち合わせとか雑務とか、仕事も割と忙しくしてたこともあり、息抜きに見たＳＮＳで

南海トラフがーと書かれていたことに関しても、何かあったのかな？くらいの感覚で

あまり理解が進んでいない状態でした。



夜入った居酒屋さんのテレビで地震のことが報道されており、初めて大きな地震が

発生していたことを把握するという、情弱ここに極まれりな状態でした・・・。

それで南海トラフがどうこう言ってたのね。理解しましたよ。自分でも理解が

遅すぎてビックリでしたけど。地震の被害に遭われてしまった方に心からお見舞いを

申し上げます。



そして昨日は神奈川でちょっと大きめな地震です。私は北陸で晩ご飯を食べて

新幹線に乗って東京に戻る途中でした。なのでスマホにアラートも来ませんでしたし

まだたぶん富山とか新潟あたりだった気がします。嫁ちゃんからの地震の連絡で

地震があったことを把握。震源地を確認すると神奈川の内陸だったので、南海トラフとは

無関係っぽいなと思ったのでした。



ちなみに新幹線も少し停まりましたが、北陸新幹線だったので大事には至らず。

これが東海道新幹線だったらかなりの遅れが見込まれていたことでしょう。

５分程度の遅れで済んでよかったです。地震の被害を受けてしまった方、及び

ダイヤ乱れでご苦労をされた方にお見舞い申し上げます。



我が家では何年かに１回、防災グッズのセットを買うようにしております。

古いものは破棄して新しいものを購入しています。かばんに一式入ったやつです。

それ以外に、でっかいバッテリーを用意してあり、そこから充電できるように

しております。たいした備えではないですが・・・。

家具の固定化とかはやってないので、やった方がいいのかなー？



個人としての備えはそんなものとして、事業としての備えはどうでしょう。

少し点検してみました。



まず、すべての物件で地震保険には加入しております。地震の発生確率の高さ・低さは

あると思いますが、ここでやっぱり考えるべきはどんな場所でも地震は起こる可能性が

あるということではないかと。今年は地震が起こりにくいと言われていた能登半島でも

大地震が年始早々発生してしまっております。日本全国どこでも安全なところはない、

と考えて行動するのが正しいでしょう。



それから、万が一物件に地震が発生してしまった時の備えという観点ですが、

これも意外とリスクヘッジができているような気はします。まず言えるのは、

私の大きな拠点が「札幌」「東京」の２箇所であることから、仮に南海トラフで

東京が壊滅になってしまったとしても、札幌の物件からは普通に家賃が入ってくる、

ということが大きなリスクヘッジになると考えます。



各論で見ると、東京なんかはほとんどの物件が数駅の範囲に集中していることから

その地域が壊滅したらほぼ全滅です。これだけだったら本当に危険な状態です。

できるだけ離れた場所にドミナントエリアを複数作ったことが、実は結構いい

リスクヘッジになっていたのでは、なんて思ったりしました。完全に結果論ですけどね。



いきなり「南海トラフに注意してください！」みたいな注意報が国から発信されるのは

初めてのことなので、なにかと面食らったりすることは多いと思います。私自身も正直

かなり面食らいましたし、不安になったのも事実です。



ただ、それゆえに混乱したりパニックで買いだめしたりすることなく、日常気を付けてる

防災観点の内容を再点検して、必要なものだけ買い足し、万が一の有事に備える。

そんな過ごし方ができれば十分ではないかと考える次第です。

（事業に関しては今更どうにもならないので腹をくくりましょう・苦笑）



今日は嫁ちゃんと一緒に、何かあった時にどう行動するかをシミュレーションして

おこうと思います。



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東京１５棟目、インターネット接続に関するトラブル。

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東京１５棟目でインターネット関係のトラブルが発生しました。

ルーターの電波が弱く、接続が不安定になるということなのです。



東京１５棟目は旅館業法に則り許認可を得る形で民泊をやっております。ホテルの許可を

得ているので、３６５日稼働可能です。おかげさまで稼働も良好で、しっかり稼いで

くれるようになりました。



民泊は通常の賃貸よりはかなり手間がかかります。価格設定、ゲストへの対応、

清掃など、賃貸物件だとごくまれにしか発生しない内容が日常的に発生します。



私の場合は基本的には運営会社さんに丸投げでお願いしております。自分でやると

サラリーマンのお仕事と両立できないだろうなと思いますので、依頼しています。

手数料を払ってでも、餅は餅屋にお願いするのが一番。そんな考え方をしています。



それに、サラリーマンのお仕事をしている間にサラリーマンのお仕事以外の対応を

やってるのは、時間を切り売りして労働力を提供するというサラリーマンの特性を

考えると、会社に対して失礼なのではないかとも思うのです。



仮に自分が誰かを雇用することになったとして、その雇用した相手がこちらの仕事を

そっちのけで自分の副業ばかりやっていたら、給料を払いたくなくなると思うんですよ。

やられて嫌なことはやってはいけないと思うので、サラリーマンのお仕事中に関しては

不動産のことは極力やらない、というスタンスで取り組んでおります。

（それゆえに不動産系のお仕事で関わる皆様にはご迷惑をおかけしてしまい恐縮です）



えっと、なんだっけ、別にそんな話をしたかったわけじゃなくて・・・

そうだそうだ、民泊は丸投げでやってますって話だった。そっちに戻ります。



運営会社さんがゲストとのやり取りをしてくださるし、清掃の手配もしてくださいます。

私自身は特に民泊の運営を気にする必要はなく、送金を受け取るだけです。ただ、

運営上の懸念があれば、私のところに運営会社さんから連絡が届くようになってます。



先日ご連絡をいただいたのは、まさにこの運営上の懸念に関わるものでした。

なんでも、Wi-Fiの電波が弱くて防犯カメラが事務所から見えない時があると

いうことだったのです。



防犯カメラはネットで遠隔操作で確認できます。無人ホテルであることから、

事務所にいて防犯カメラの映像を見ることができるのは大事なことです。

それができない時があるというのはちょっと問題かなと思いました。



ちなみにゲストからのレビューに影響が出るレベルなのかを確認したところ、

電波が弱くルーターの近くに行かないと電波が受信できないということは過去に

あったそうですが、レビューにそれが記載されることはなかったようです。

先日の東京１３棟目のインターネットトラブルよりは状態はよさそうです。



運営会社さんとしては、東京１３棟目と同様にルーターを交換してほしい、という意図を

言外に含んでいるのだろうなと感じました。ただ、心情的にこっちはまだ稼働して

半年とかなので、今いきなり交換というのもちょっと微妙だよねという気持ちは

あります。なんとなく交換に消極的な気持ちになる理由はそこなんだろうなあ。



そんなことを考えながら、当時の書類を引っ張り出して確認してみたところ・・・

なんと、今回のルーターは回線事業者様からの貸与品になっておりました。

そうだ、思い出した。東京１３棟目でも回線の騒ぎがあってめんどくさいなあと思い

運営会社さんと回線事業者さんで直接やり取りしやすくなるよう、ルーターは

ちょっと割高だったけどレンタルにしたのでした。



回線事業者さんの連絡先を確認したものの、マイページみたいなところからは

それを見つけることができず、仕方がないのでフォームからお問い合わせをさせて

いただきました。交換にできるなら交換にしてほしいんだけど、ということも

添えてお伝えしています。これで交換が進んで、うまく使える状態になれば、

レンタルで多少割高なルーターも元が取れるに違いない（？）。



そうこうしているうちに返事が届きました。交換します、という話には残念ながら（？）

なりませんでした。回線事業者さんがＮＴＴから回線を借りているようなのですが、

どうやらルーターのレンタルをしてくれているのはＮＴＴらしいのです。



ＮＴＴ提供の機器近くでも問題が発生するようなら、ＮＴＴの窓口に連絡をして

故障か否かの判断をして貰い、故障であれば交換をして貰うことはできる、故障で

ない場合は高官はしてくれない、ということでした。



電波が弱いだけなので、弱いことと故障の因果関係が証明できるのかな・・・？

なんとなく雲行きが怪しくなってきたように思います。



運営会社さんには上記をそのままお伝えして、故障じゃないと好感して貰えないから

ルーターの設置場所を変えてつながりやすくするなどの対策はできないか、検討をして

いただくようお願いをしました。



ルーターを買えば買ったでトラブル時に面倒だし、買わなければ買わないでやっぱり

トラブルの時に面倒なんだな・・・ということをしみじみと感じたのでした。



今後どうするかについては運営会社さんに一旦委ねましたので、返答を待ってから

動きを取ろうと思います。



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東京５棟目、ドレンホース関連のトラブル。

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東京５棟目でエアコンのドレンホースの破損があったという連絡をいただきました。

大きな金額ではなかったので、修繕の手配を行って終了となる予定です。



私のブログはカテゴリーを主に物件ごとに分けているのですが、東京の物件で

一番出番が少ない物件はどれだろう・・・と今日のブログを書き始める前に思いまして

カテゴリごとの記事数を見てみました。結果は以下の通りです。

カッコの中が記事数です。



東京１棟目(99)

東京２棟目(132)

東京３棟目(60)

東京４棟目（売却）(59)

東京５棟目(31)

東京６棟目(48)

東京７棟目（売却）(14)

東京８棟目(156)

東京９棟目（売却）(34)

東京１０棟目(51)

東京１１棟目(36)

東京１２棟目(31)

東京１３棟目(90)

東京１４棟目(41)

東京１５棟目(47)

東京１６棟目(2)



多い順だと、東京８棟目＞東京２棟目＞東京１棟目＞東京１３棟目になります。

この４物件が四天王の風格ですね。



東京８棟目はコミュニティを作っているというのもあり、ネタが豊富です。

隣のトトロの森からいろいろな来訪者（アライグマ、害虫、猫などなど）が来るのも

記事が豊富になりがちな要因の一つだと思います。嬉しくないですけど。



東京１棟目と東京２棟目は単純に保有年数が長いからというところが大きいでしょう。

両方ともかれこれ１２年とか保有していますのでね。そりゃネタになる回数も増えます。

東京１棟目は特に孤独死が２回もあったので、それも拍車をかけている感じですね。



東京１３棟目は所有物件で初めて民泊を試みた物件ですので、これまたネタは豊富です。

不特定多数の方が宿泊されるので、事件も起こりやすいです。ブログネタとして

登場する回数も自然と増えるというものです。



少ない順だと、東京５棟目＝東京１２棟目＜東京１１棟目＜東京１４棟目となります。

※売却物件、背実購入したばかりの東京１６棟目は除く



いずれも普通の住居系で保有年数が短いものが並んでいますが、その中でも異彩を

放っているのが東京５棟目です。かれこれ８年保有しているのに、記事数が同点で

最下位という・・・。保有年数まで考慮したら、圧倒的なネタにならない度合いです。



これは別に悪いことではなく、むしろとてもいいことだと思っております。

ブログネタになりにくいということはトラブルがあまり発生していないということ。

入退去も確か１回しか発生していないですし、地味なトラブルしか発生していません。

経営的な目線で言えば、とても安定していてトラブルが少なく、収入が計算できる

孝行物件であるということです。



戸建物件で、お住まいになっているのはシングルマザーの方です。離婚をきっかけに

ご入居となり、女手一つでお子様を育てておられます。家賃滞納もなく、手のかからない

とても良い入居者様です。こういった要因が組み合わさって、手間のかからない

事件が少ない物件になっているのだろうな、と思っています。



その東京５棟目でとても小さな、そう、本当にとても小さな事案が発生しました。

冒頭にも書いた通り、エアコンのドレンホースが壊れたという話です。

普段ならこのくらいの話はブログネタとしてはスルーしちゃうのですが、あまりに

事件がない優良物件なので、こんな話でもネタになります。



管理会社さんから、東京５棟目の入居者様よりエアコンのドレンホースが壊れていると

連絡をいただいた、というお話がありました。ドレンホースが壊れると、水が側溝に

垂れ流しになるので、ちょっと微妙ですね。金額も１５，０００円くらいとそんなに

高くなかったので、修理してくださいという形でお願いをしました。



というか、前にもドレンホースのトラブルあったよね・・・と思って過去ブログを見ると

隣地の人からドレンホースの水をなんとかしてほしいというご指摘を受けていたことが

ありました。



・・・過去ブログを読み直すと、踏んづけて壊した場合は入居者様のご負担で、

と説明していたようですね。こんなことすっかり忘れて修理の手配しちゃったよ（苦笑）

まあいいか、そこまで大きな金額ではないし。



ということで、ドレンホースのトラブルが多めな東京５棟目のお話でした。



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参加できなくてもメリットを享受できる全国賃貸住宅フェア。

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東京では全国賃貸住宅フェアが開催されております。イベントのおかげで各地の

大家さんが東京に遊びに来てくれており、おかげさまで楽しいひと時が過ごせています。



全国賃貸住宅フェア。全賃（ぜんちん）などと略されて表現されることも多いですが

個人的には賃住（ちんじゅう）の略称を推しております。文字通り全国から大家さんと

いう名のちんじ・・・げふげふ（自主規制）



私も時間がとれる時は参加するようにしているのですが、サラリーマンのお仕事の

兼ね合いもあり、なかなか参加できない時が多いです。お客様先に常駐している

時期であれば、まず抜けることができませんし、そもそも東京にいないことも多いです。

今年は健康診断に抜けられない会議、あと神奈川方面のお客様訪問なんかも重なり

一縷の隙もありませんでした・・・。



去年はとても久しぶりに参加することができて、現地で何んかのお友達大家さんと

お話をすることもできました。今年もチャンスがあればと思っていたのですが、

火曜日（昨日）に神奈川出張を入れられてしまったため、ジ・エンド。無念でした。



ただ、本丸のちんじゅうフェアに出られなくても、そこを目指して全国からお友達の

大家さんがいらっしゃっているという事実には変わりはありません。そういう方々と

交流を育むことも楽しみの一つです。



ということで、３日前はセミナーと懇親会に、昨日は招待生の非公式前夜祭に、

昨日は別の情報交換の飲み会に参加をさせていただき、交流を深めた次第です。



３日前のセミナーの話は、２日前のブログをご参照ください。



一昨日の前夜祭は、気のおけない大家さん仲間主催のイベントでした。彼の友人を中心に

全国の大家さんが集結。美味しいお肉を食べつつ、いろいろなトークに花が咲きました。

大荒れの相場だったにも関わらず、皆さん余裕があるなあと感じたことを昨日のブログで

書かせていただきましたが、不動産の良さってその安定感なんでしょうね。その分、

爆発的な儲けや数日で●倍みたいな夢はないですけど。堅実でいいと思います。



一昨日はなんせ人数が４０人とか５０人とかいましたので、全員と話すなんて

とてもじゃないけど無理でした。そしてあちこちに行って乾杯して歓談して・・・

という流れを繰り返していたせいか、珍しくしこたま酔っぱらいました。

家に帰るのも一苦労、帰った後も床で寝てしまっていたようで、嫁ちゃんには大変な

迷惑をかけてしまいました。反省。



久々にお会いする大御所大家さんから、各地の凄腕大家さんまで、久々のメンバーと

ワイワイ楽しくやらせていただき、感謝しております。



そして昨日は打って変わって少人数でしっぽりと飲み会でした。遠路はるばる

東京にちんじゅうフェアのためにやってきた大家さんを囲む会です。



はじめましての人も２人ばかりいらっしゃりまして、いろいろとお話を伺うこともでき

有意義であったと感じております。



人数が少ないからこそ、こってりした話もできるもので・・・

しかしベテラン大家さんが多かったがゆえに、不動産の話がむしろ福神漬け程度の

ボリュームでしかなかったという（笑）

皆さんが何に興味を持っているのか、その話題の多様性を興味深く拝聴させて

いただきました。



お金に余裕ができると人間は次に何を目指すのか。

災害・天災・天変地異に対するリスクヘッジをどう考えるか。

他の大家さんから相談を受けることに関しての意見や悩み。

この荒れた相場をどう乗り切っていくのか（追証食らった人がいました）



普通に、東京都内の立地事の特性とか、昨今の賃貸トレンドみたいなお話もありましたが

なんせ多岐にわたるお話が出てきて、余裕がある大家さんはいろいろな話題に興味を

持っているのだなと感心することしきりでした。



そんなこんなで、いつも飲んでるメンバーとは異なる大家さんとのこってりした

飲み会が続いたわけです。ちんじゅうフェアに参加できなかったのは残念ですが、

副次的な効果としてこの時期はいろいろな方とお会いしてインプットできるという

良い面もあるなと改めて感じました。来年以降もちんじゅうフェアには期待して

おりますので、是非続けていただければと思う次第です。ありがとうございます！



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昨日の大荒れの相場を横目に、不動産の良さを改めて認識。

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一喜一憂しなくていい不動産はやっぱりいいな、と昨日の超暴落相場を見ていて

しみじみと実感したのでした。不動産はゆっくりと時が流れるのでゆっくり対応できる。



昨日の株価や為替の動き、とんでもなかったですね。米国市場は一時１２００ドル超も

株価が暴落。日本の株価も一時４４００円超の暴落。為替は１ドル１６０円時代に

突入していたのが、一気に１ドル１４２円の世界へ。



この乱高下で損をした人もいれば得をした人もいるのでしょう。レバレッジを効かせて

投資していた方は追証、ロスカットなどの憂き目を見ているのかもしれません。

相場って怖いですね、ほんとに。



アベノミクス以降、株価は上昇局面しかなかったと言っても過言ではありません。

ここ数年で投資を始めた人は「株は伸びるもの」という認識しかないかもしれません。

でも・・・今回みたいに短期的には落ちる可能性もあるわけで。

（長期で見ればきっと伸びるんだろうと個人的には思っています）



そんな大荒れの市場でしたが、私はたまたま不動産仲間との飲み会でした。

本日から始まる全国賃貸住宅フェアに向けて、全国津々浦々から大家さんが集まって

きているので、その面々で前夜祭をやりましょうというお話でした。

久々にお会いする凄腕大家の皆様や、はじめましての皆様などと楽しく肉を炙りながら

話に花を咲かせた次第でしたが・・・やっぱり今回の相場の話はあちこちで話題に

なっておりました。



ただ、皆さんとても冷静です。だいぶ含み益なくなっちゃったよとか、少し前に

売っておけばよかったとか、いろいろ言ってはいますけど、切迫感はありません。

ここでまたうまく安く購入すれば儲かるんじゃない？みたいな意見も出ており、

もはや余裕すら感じます。



紙の資産だけでなく、現物資産として不動産を保有していることが、心の余裕に

つながっているのでしょうね。株だけにベットしている人だと胃が痛くなりそうです。



ちなみに私はサラリーマンの会社の持株会以外にポジションがありませんので、

別な意味で余裕です（苦笑）

紙の資産の投資はちょっと苦手意識あるもので・・・。



私が紙の資産が苦手なのは、そればかり見て一喜一憂してしまい、余計な一手を

打ってしまいがちだからです。ついナンピン買いをしてしまう、つい焦って売っちゃう、

という感じで落ち着いた投資ができないんですよねえ・・・。



不動産投資をやる前にＦＸに少しだけ手を出しましたが、ヘタクソでした。

相場がいいだけなのを自分の腕と勘違いして、余計な手を打っては自滅する。

嫁ちゃんに「なんかよくわかんないけど、一度利益確定したら？」と言われたのを

無視して続けた結果、暴落してロスカット。あの頃としては大金を溶かしました。

嫁ちゃんからは「センスがないから株やＦＸはもうやらないで」と言われてしまい

今も株やＦＸには手を付けておりません。



不動産はゆっくりと相場が動くので、じっくりと手が打てるのが私には合ってます。

毎日張り付いてなくても、数ヶ月に１回くらい見直していけばいいというペースで

取り組めるのがありがたいところ。



今回の相場の動きを見ていて、この波にうまく乗れる人はいいんだろうけど

私はきっと乗れないから不動産をコツコツやるのがいいんだろうなあと思った次第です。

そんな気持ちを新たにした、今回の相場の動きや不動産仲間との懇親会でした。



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