札幌１２棟目、再び満室確定で管理会社さんと喜びを分かち合う。

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先日の出張中に無事札幌１２棟目に申込をいただくことができ、満室に返り咲きました。

多少出入りが激しめでも、引きがいい物件は最終駅に満室になるのでありがたいです。



札幌出張に関しては、基本的なコンセプトは「人間関係の構築」がテーマです。

具体的なビジョンなど必要ありません（というと言いすぎかもですけど）。

とにかく管理会社さんと会う。会って時間を共にする。そしてお互い楽しむ。

お互い楽しむのが無理でも管理会社さんには楽しんでいただく。それができれば

出張は成功です。



管理会社さんの管理担当の方は、基本的には「減点法」の世界で生きています。

満室が当たり前、トラブルフリーが当たり前。ひとたびトラブルが発生すれば

何をやっているんだと叱責される。そんな世界です。



この減点法の世界は、なんとなく私も理解ができる世界です。なぜなら、私が

サラリーマンのお仕事で何年か前までやっていたシステム導入のお仕事も同じような

タイプのお仕事だからです。



予算通り、納期通りに導入がうまくいくのが当たり前。そこからずれた時にお客様と

うまくやり取りしながら、お互いに悪いところがあったよねとか、うちはこうやって

対処しているから悪くありませんとか、そういう理由を説明して追加の予算や納期を

確保してくることも大事な仕事でした。でも別に、何かが起こった時にお客様に

褒められることはあまりないんですよねえ。

（本当はもうちょっと複雑ですが、あえて単純化していますのでご容赦を）



そんな中、現場のエンジニアが頑張る原動力はやっぱり現場で対面に立っているお客様に

誉めていただき、信頼関係を作ることだったと思います。上の方は予算だなんだで

微妙な感じになったとしても、それはそれとして現場はいいシステム導入になるように

頑張っていこう。そんな機運が作れないと、モチベーションが維持できません。



自分がそうだったから他人もそう、と決めつけるのは短絡的なのかもしれませんが、

管理会社さんだって大変な仕事をされているわけですし、なかなか相手に褒めて

貰う機会もない、ある意味報われない仕事です。それがわかっているなら、私だけでも

その労をねぎらう行為をして、管理マンのモチベーションを維持していただきたい。

そんな思いもあり、なるべくお会いして直接会話して、良いと思ったところは喜び

褒める。その繰り返しで管理会社さんとの関係を良い方向に持っていこうとしています。



今回も管理会社さんとはお会いして会話していこう、ということで３つばかりの

管理会社さんとお話をしてきました。その中で、札幌１２棟目の管理会社さんからは

（既に出張報告のブログで書きましたが）嬉しい入居申込のお知らせをいただきました。

私が訪問する日の朝に届いた、申込たてほやほやのやつです。



申込をしてくださったのは、転職する３０代男性。私も知ってるＩＴ企業さんに

内定をもらっている方でした。サラリーマンのお仕事ではそれなりにお世話に

なっている会社さんです。是非うちの製品も扱ってくれるエンジニアになって

いただきたいものです（笑）



収入的にも属性的にも全く問題なしと判断。管理会社さんも全く同じ判断です。

そりゃそうですよね。これ断ってたらどんな人なら満足するのよって感じです。

満場一致で入居申込を受けることにしました。



管理会社さんも「本当に良かったです！とニコニコされていたので、私も嬉しさ

倍増しちゃいました。申込は嬉しいですし、周りの人が喜んでいる姿を見るのも

嬉しいものです。管理会社さんのご尽力の賜物でいつも早々に馬ってくれて、

大変ありがたいですと言うと、管理会社さんは物件の力が強いからで僕たちは

そんなにたいしたことはできていませんと謙遜されます。まあ確かに、立地で言えば

今かなり良い場所に近いところなので、立地の力という側面はないわけではないと

思っています。でも、同じ物件でも管理が変わるとこうも変わるか！という事例は

過去にもありました（札幌８棟目）。だからやっぱり、その立地を活かす募集の努力を

してくれていることが今の成果につながっているのだと私か思っています。



私的には、こういう形で心の通うお付き合いができるのが仕事をしていても楽しいし

相手にとっても楽しく仕事ができるんじゃないかなと思っています。

（なので完全分業制の管理会社さんはちょっと苦手・・・）



ということで、これで札幌１２棟目は満室に返り咲きました。出入りが結構ある

物件なので、またすぐ退去は出てくるだろうと思いつつも、今はこの満室という

嬉しい響きに酔いしれておこうと思います。



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札幌出張最終日は管理会社さんとのコミュニケーション。

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札幌出張最終日。管理会社さんと打ち合わせやコミュニケーションを図る一日でした。

中盤はフェス中心でしたが、最初と最後はびしっと仕事しましたよー。



木曜日から月曜日まで、４泊５日の札幌出張。うち、金曜と土曜は夏フェス完全中心で

同じ夏フェス中に管理会社さんにビールをおごったりＢＢＱを振る舞ったりしながら

歓談してコミュニケーションを深めたり、ちょっとだけお仕事の話をしたりという程度で

一応お仕事も若干やったとは思っているものの、本格的に仕事したかと言われると

なかなかハイと答えづらい状態であったように思います。



ただ、来年は夏フェスに管理会社さんの方をこちらがチケット代を負担してお呼びする

形をとる予定もあります（今年送迎などで便宜を図ってくださった札幌１０・１１・

１３棟目の管理会社さんの方です）。管理会社さんとのコミュニケーションを

しっかり図り、仕事を円滑に進めることは大事ですからね。そういう場を作ることが

大事なことなのは言うまでもないことでしょう。



まあそんなお話はさておき、昨日の出張報告です。



日曜の朝までオールナイトで夏フェスだったので、日曜は時差ボケ（？）の解消に

努めるにとどまりました。夜ちょっと前述の管理会社さんやデザイナーさんと一緒に

晩ご飯を食べに行ったくらいです。何とかここでうまく生活時間を元に戻すことが

できたのでよかったです。



月曜はホテルをチェックアウトした後、その足で札幌１２棟目の管理会社さんのところに

顔を出してきました。到着早々、社長とランチミーティングです。議題は多岐にわたり

時には仕事と全然関係ない話も。そして利回りが低下した札幌の新築を購入しているのは

●●●●●の顧客の方ばかりという話とか、新築の企画屋さんに土地を卸したものの

自分で再販したいと思わない場所なのに６．５％で建てて売るくらいに土地の売り物が

ないという話など、不動産にまつわる業者さん目線でのお話もあれこれと伺うことが

できました。貴重な知見ってやつですね。ありがとうございます。



その後事務所に戻ってスタッフの方と他愛もない話をしていたところ、管理担当の方が

なにやら書類を持って私のところにやってきました。渡された書類を見ると、

「入居申込書」と書いてあるじゃないですか！札幌１２棟目の空室、月曜の朝に

お申込があったそうです！私が行く直前に流れてくるなんて素晴らしい〜。



入居申込書を見ると、ＩＴ系の会社の北海道の子会社さん。年収も申し分ありません。

サラリーマンのお仕事で本体の会社さんとはお付き合いがあります。間違いなく

固い入居者様と見ていいでしょう。即、審査承認でいいと思います。

管理会社さんもＯＫの見解でしたので、決定ということで。ありがたいです。

管理担当の方も来社した日に良い報告ができてよかったと嬉しそうな顔をされて

おりました。その後は夏フェスの雑談に花を咲かせました（現地でビールとＢＢＱを

振る舞った相手の一人が彼です）。



他のスタッフの方で誕生日の方がいるという話を社長から聞いたので、ランチの帰りに

スイーツを買って振る舞ったり、いろいろとだらだらと過ごさせていただきました。

お仕事の邪魔をしちゃったかもしれません。失礼しました。



そこから移動して、札幌７棟目の管理会社さんへ。ちょうど社長が外に行く直前でしたが

他の方は残っておられたので、あがりこんでお話をしておりました。



今、札幌７棟目で一番問題になっているのは漏水です。原因不明の漏水のせいで、

調査費用がどんどん出て行ってしまっています。いやー、かなりきついです。

原因がわからないと保険金請求対象になるかもわからないし、ドキドキしています。



管理会社さんもある意味同様で、原因がわからない中入居者様との折衝などをしつつ

調査して当たりを付けても外す、を繰り返す無限回廊。これも精神的にくるものが

あるだろうと推察します。



詳細な報告をしていただけるのですが、技術的な話や現場の様子がわからないと

理解が難しい話なども増えてきており、私自身も（決して良くないのですが）

「理解できてもできなくても何かが変わるわけじゃない」と思うようになってしまい

報告を理解することを若干放棄してしまっていました。管理会社さんもそれは察して

くれていたようで「あ、心を閉ざした、と思いました」のようなことを仰っており、

やっぱ伝わっちゃうんだなあと反省をしたのでした・・・。



でもその場にいた別のスタッフの方も「それは聞いて理解してどうにかなるものでも

ないのでしょうがないですよ」と言ってくださったので、その言葉を信じることに

しようと思います（自分に都合のいい情報ばかり取り入れる主義）。



なお、札幌７棟目の漏水に関しては、落ち着いたところで集中連載しようと思うので

今は詳細は控えさせていただきます。



そんな感じで、２つの管理会社さんを回って、打ち合わせや報告、情報交換など

いろいろとこなしてきた一日でした。



ちなみに家に帰る時、飛行機が羽田の混雑と羽田の雷雨の影響で大幅に遅れてしまい

終電を逃してしまったのは痛恨の極みでした・・・。疲れたから早く帰って休息を

とりたかったんですけどね・・・。おかげさまでちょっと寝不足なので、今日はきっと

テレワーク中に少し仮眠をとるだろうと思います（勿論許可を取ってから）。



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札幌１３棟目のリフォームの概算見積が出てきた。

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札幌１３棟目のリフォームのお話です。打ち合わせの中で故障個所の有無や状況、

現段階での仮の金額は出てきました。まだ変動するも、目論見の範疇で収まりそうです。



札幌出張のメインは札幌１３棟目のリフォームの現地打ち合わせでした。

なんとなく、今年も何も買わないのもどうかなーなどと思って、ネットで問い合わせて

そのままホイホイと購入してしまった札幌１３棟目。建て替えは現実的にほぼ不可能な

築古テラスハウスです。内覧会をやったら「なんでこれ買ったんですか？」と質問を

受けてしまうレベルでした（笑）



そんな計画性のない札幌１３棟目なのですが、購入したからにはしっかり育てて

インカムで小さく儲かる子に育てなくてはなりません。頑張りますよー。

と言っても頑張るのは管理会社さんですが・・・私は頑張れと応援するだけ（汗）



ということで、管理会社さんから是非現地で打ち合わせをさせてほしいという

ご依頼をいただきましたので、札幌に飛んで打ち合わせをさせていただきました。

それが今回の出張のビジネス面での大きな目的の一つです。



現地の最寄駅で管理会社さんと待ち合わせて、管理会社さんの車で現地へゴー。

現地に到着すると、未だ「売り物件」の看板が掲げられておりました（笑）

仲介業者さんから以前聞いておりましたが、こんな小さなロットの物件なのに、

ブローカーさんが間に一枚かんでるらしいです。そしてこの看板はそのブローカーさんが

たててるので、仲介業者さんも関知していないということでした。



仲介業者さんも、ブローカーさんとの関係維持のために扱っているようなことを

仰っていましたが・・・それにしたって、取引で果たして儲かっているのだろうかと

心配になってしまいます（苦笑）



物件に入り、管理会社さんから見積書と見積内容の説明を受けました。

基本的には、かなりコストカットを考えて動いていただけているので助かる、という

感想になりました。



クロスが貼られていない壁（砂壁だったり布壁だったり）に関しては全部塗装。

クロスが貼られている壁はクロス貼替。

床は必要な個所のみＣＦ貼り。

階段は抜けそうな箇所だけ補強、あとは階段室の壁も含め何もしない。

和室→洋室の工事は行わず、畳の表替えで済ませる

（ただし裏面が奇麗かは不明のため、表替えしてなお汚い場合は交換）

台所は磨いた上でリアテックシートを貼ってごまかす



基本的な工事は上記のような感じでした。



これに加え、漏水していた台所の給湯菅の修理が既に行われておりますので、

その金額を加味したお値段が今回の見積の金額となります。目論見は５０万と

思っていたので、そこに対して税抜なら若干オーバーくらいで済みました。

いい感じだと思います。



ただ、この先にまだ変動要素がありまして・・・



前述のとおり、畳の表替えをしても、既に表替えした経験が過去にあれば、汚い畳が

出てくるだけです。そのままにしておくわけにもいかないので、こうなったら畳自体を

交換するしかありません。まずこれが価格変動要素として残ります。



そして一番大きい要素が、給湯器の交換です・・・。これが残念ながら発生しました。



台所の給湯管の漏れが激しかったため、給湯器やその先のお風呂などの給排水管の状況が

わからなかったのです。給湯器の死活についても不明な状態でした。給湯管の修繕が

終わったので、一通り水を流して確認したところ、給湯管以外の配管は無事でした。

ここまでは嬉しい報告だったのですが、代わりに（？）給湯器が故障しておりました。

１０万以上の追加出費ですね・・・痛い。



管理会社さんもこの点に関して対案を考えているとのことでした。

今は灯油給湯器なのですが、これをガス給湯器に変えてプロパンガス会社さんから

多少安く購入することで交換費用を安くする、ということも検討しているとのことです。



ただし、灯油給湯器よりガス給湯器の方が光熱費はかさみます。よって、入居募集の際に

ガス給湯器であることを嫌がられて避けられる可能性が増大することは否定できません。

他方、初期費用が安くなる以外のメリットもあります。サイズがコンパクトになるため、

今給湯器が鎮座しているお風呂の前に洗濯機置場を新設することも可能になります。

今どき室内洗濯機置場がないのはどうかなと思わなくはなかったので、そういう方向で

調整ができるならガスもありなのかもしれません。



賃貸付けだけ考えれば、灯油給湯器を場所を動かして設置し、空いたスペースに

室内洗濯機置場を設置するのがベターなのかなと思いますが、予算を考えるとそこまで

やっていいのか・・・トータルの見積金額次第ってところでしょうか。



お盆明けに管理会社さんがガス会社さんにガス給湯器のお見積を取るそうですので

この点注視していきたいと思います。

（法改正によりガス給湯器を貸与してくださいとは言えなくなりました・・・泣）



給湯器の分が乗っかると、結局諸々で＋１０万〜２０万くらいにはなってしまうかも

しれませんが、まあもうやむを得ないでしょうね・・・。元々ＭＡＸの予算は

１００万、これ以上はびた一文出したくない、と管理会社さんには伝えていましたので

今回の金額で収まるなら御の字と考えるべきでしょう。

とは言いつつも、できるだけ安く収めてほしいというのが本音ですが・・・（笑）



とりあえず、利回り１２％は確保できそうなので、小さいながら単体でのインカムは

問題なく確保できそうな情勢にほっと一息です。



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札幌１１棟目の雨水桝のオーバーフローの対応完了。

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出張中の打ち合わせの中で、札幌１１棟目の高圧政争の完了報告をいただきました。

雨水枡に砂が詰まっていたのだそうです。どこかから砂が漏れている・・・？



本日、あまり時間がないため手短なブログとなりますことをご容赦ください。

夏フェスに出かける時間が迫っていることがその理由です。予定があるとあまり

ゆっくりとはしていられないってことですね。



この歳になっても夏フェスには参加するものでして、ここ数年は札幌に事業の拠点が

あることから、ライジングサンロックフェスティバルに参加することが多いです。

（その前は嫁ちゃんと一緒にサマーソニックが多かったです）



昨日はライジングの初日でしたが、まあもう私の準備の悪さやアウトドアスキルの無さが

災いして、トラブルのオンパレードでした。それでもなんとか、見たいアーティストは

全部見て、フェスのキャンプサイトでＢＢＱもやりました。終わりよければすべてよし。



実は今回、札幌１０棟目、札幌１１棟目、札幌１３棟目の管理会社さんの方に

会場までの送迎をお願いしちゃっています。そういうのも気軽に頼める関係性です。

そんなに多くはないですが謝礼もお支払いしているとはいえ、朝と晩の送迎を快く

引き受けていただき、感謝の気持ちしかありません。



そんな管理会社さんから、以前あった汚水桝のオーバーフローの対応の高圧洗浄が

無事に終わったというご報告を受けた次第です。



写真を見せていただきましたが、２箇所あふれていた汚水桝が両方とも流れるように

なっていることが確認できました。良かったー。ほっとしました。ご近所から

クレームが来てもおかしくない案件だったので、乗り切れてよかったです。



ちなみに札幌１１棟目で高圧洗浄を入れるのはこれで４回目です・・・。

最初の２回は入居者様が変なものを流したことに起因していたのですが、３回目は

おや？という感じで、昔流したものが実は詰まっていたのか、建物側に原因があるのか

判別がつきませんでした。そして４回目はそもそも汚水桝からのオーバーフローと

いうことで、明らかに今までと事象が異なります。



どうも水南の相を持っている物件のようです（汗）



原因は「砂が雨水桝に入り込んで詰まった」ようです。砂・・・？

どうもどこかから雨水桝の中に砂が漏れたようです。ただ、高圧洗浄してくださった

業者さんにもその原因はわからなかったみたいです。



「また起こる可能性はあります」というのが管理会社さんの見解でした。うーむ。



原因がわからないとはいえ、致命的かと言われれば致命的ではありませんので、

今急いで調査しなくてもいいかなと考えています。他方、再発するようなら本気で調査を

しないといけないでしょう。入居者様や近隣の皆様にとっていい状態ではありませんし、

大家の懐事情としても毎回高圧洗浄して数万吹っ飛ぶのは避けたいです。



嫌な流れにならないことを祈りたいと思います。

砂が流れ込んでくるのも、高圧洗浄も、できれば１回だけにしていただきたい。



いろいろと手配をいただいている管理会社さんには感謝申し上げます。

引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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札幌１１棟目、札幌１２棟目の戸建の管理を切り替えることになりそう。

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札幌１０棟目、札幌１１棟目、札幌１３棟目の管理会社さんを変更することに

なりそうです。懇意にしていた担当の方が半独立みたいな形で会社を辞めるとのこと。



昨日は札幌入りして札幌１３棟目のリフォームに関しての打ち合わせをしました。

また、夜も管理会社さんの方とお食事会を開催した次第です。



この担当の方は、かれこれ１０年くらいのお付き合いになります。元々は札幌４棟目の

管理会社さんにお勤めされており、その時に管理でお世話になった方でした。

その後、札幌４棟目は売却したため、直接のお取引はなくなったのですが、その際に

札幌２棟目の売却後の新オーナーが管理として選んだのがこの管理会社さんでして、

売却後の札幌２棟目の管理も彼がされていたということでした。



ややこしくなったので整理するとこんな感じです。



ビフォー

私　札幌２棟目保有（管理会社さんＡ）、札幌４棟目保有（管理会社さんＢ）

買主様　別物件保有（管理会社さんＢ）



アフター

私　両方売却　※札幌４棟目は別の買主様へ

買主様　札幌２棟目保有（管理会社さんＢ）、別物件保有（管理会社さんＢ）



この札幌２棟目の管理で散々苦戦したということで、彼からはよく助言を求められたり

時には半分笑いながら愚痴をこぼされたりしたものでした。いやそりゃそうですよね、

札幌２棟目はかなり強烈な物件だったので、かなりの洗礼になったものと思います（汗）



その後、札幌４棟目の管理会社さんを辞め、次の会社も辞め、今の会社に落ち着いてから

「また管理をやらせてください」と案件までセットで持ってきてくださいました。

この案件もなかなかいい案件で、相場よりかなり安い戸建でした。ですので、購入して

管理やリフォームなど一式お任せするに至ったのです。



結局その後も彼の勤めている会社さんの方とはほぼ会話することがなく、専任で

担当していただいておりました。なので、会社として管理して貰っているというよりは

個人に任せている感覚が強かったです。



そんな関係の彼なのですが、友人が経営している会社に転職することになったという話を

先日伺いました。おっと、そうなのね。管理はどうなるんだろう・・・？と思ったら、

今の会社に遺して貰っても私が支援しますという話だったので、じゃあまずは彼の

言う通りにしておこう、と思ったのでした。



しかしその後、やっぱりうちに管理変更しちゃった方がいいかも、みたいなことを

言い出したりしたこともあり・・・話が移り変わっていくので、どうなるんだろうなと

様子見をしているところでした。



昨日お会いした時、その件どうなったの？と聞いてみました。

彼曰く、私と直接やり取りしている人が彼しかいないこともあり、管理を持っていって

貰った方がいいかもという雰囲気を他の管理担当さんが醸し出しているそうです。

また高圧洗浄の対応を会社に残る管理担当の方にして貰おうとしたのですが、

あまり具合がいい感じで連携できず、残すのが不安になったとも仰っておりました。



ということで、どうも管理は移す方向で調整がかかりそうです。

どうするのがベストなのかを確認していただいております。

まあその方が自然でしょうね、きっと。なんとなく納得感があります。

であれば、あとはいつ切り替えるかというだけですね。



札幌１３棟目のリフォームのお話などはまた明日にでも。



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